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23 may
2019

Aproximación a la Ley 1/2019, de rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas de Galicia, desde una visión municipal


Francisco Javier Fuertes López

I. La Ley del Parlamento de Galicia 1/2019

A) Denominación y objeto

En el Diario Oficial de la Xunta de Galicia de 2 de mayo aparecía publicada la Ley 1/2019, de 22 abril, de rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas de Galicia -LRRRUG-.

En su propia denominación aparecen reflejados los tres conceptos (rehabilitación y de regeneración y renovación) algo que ya, de por sí, marca diferencias con la normativa estatal, puesto que, en su vigente regulación, recibió la denominación de texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y que, en el texto introductorio que precede a su articulado, pone de manifiesto, sobre la denominación elegida, que “de acuerdo con las disposiciones anteriormente indicadas se produce este texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que prescinde en su título de los términos regeneración y renovación urbanas, no sólo para facilitar el conocimiento, manejo y cita de la norma, sino, sobre todo, por considerar que el término rehabilitación urbana engloba, de manera comúnmente admitida, tanto ésta, como la regeneración y renovación de los tejidos urbanos”.

B) Normativa estatal y normativa autonómica, normativa básica y normativa de desarrollo

Pero no se trata solo (o ya solo) de cuestiones nominativas, sino que en tanto que la normativa estatal ha optado por reunir en una misma norma, con rango de ley, tanto las cuestiones relativas al suelo como las que se refieren a la rehabilitación, el legislador gallego ha considerado más adecuado dar autonomía normativa a la regulación de la rehabilitación, regeneración y renovación. Se trata, por tanto y de inicio, de planteamientos diferentes sobre un mismo ámbito de actividad, y que, en el caso de Galicia, dan continuidad al sistema estatal vigente antes de la promulgación del texto refundido de la Ley del Suelo de 2015 -TRLS/2015-, con el RDLeg 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, y la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

La Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo y urbanismo de Galicia -LSUG-, ya contemplaba la rehabilitación del patrimonio inmobiliario como parte de la actividad (función pública) urbanística (art. 3), rehabilitación de la edificación que se atribuía a los municipios como competencia propia, si bien es cierto que los términos empleados por el art. 12.1 LSUG establecían que “los municipios ejercerán, en todo caso, como competencias propias todas las facultades que les son atribuidas en la presente ley en materia de (…) rehabilitación de la edificación, salvo que estén expresamente atribuidas a otras administraciones”, lo que viene a suponer, en cierta medida, un oxímoron, al afirmar por un lado que se trata, en todo caso, de una competencia municipal para, a continuación, señalar lo contrario, estos es, que esa competencia esté atribuida a otra Administración.

Y también ha de tenerse en cuenta que, conforme a lo dispuesto en el art. 40 LSUG sobre las edificaciones tradicionales, se permitirá su rehabilitación y reconstrucción y, por razones justificadas, su ampliación incluso en volumen independiente, sin superar el 50 % del volumen originario de la edificación tradicional sin necesidad de cumplir los parámetros urbanísticos de aplicación salvo el límite de altura, eso sí, previa obtención del título habilitante municipal de naturaleza urbanística, y bala condición de que, en cualquier caso, habrán de mantenerse las características esenciales del edificio, del lugar y de su tipología originaria.

La LRRRUG modifica:

- La LSUG, en lo relativo al Registro de Solares y la tipificación de la infracción por el incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el informe de evaluación de los edificios (Disp. Final 1ª)

- La Ley 5/2016, de 4 de mayo, del patrimonio cultural de Galicia, para extender el régimen de autorizaciones previsto en el artículo 58 a los bienes catalogados con planes especiales de protección aprobados definitivamente, y para añadir uno de los dos nuevos supuestos a la regulación de las infracciones leves y otro a las infracciones graves (Disp. Final 2ª)

- La Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia, en lo referente a las actuaciones del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.

II. La Ley desde una perspectiva municipal

La regulación efectuada, por el propio objeto, impacta directamente en el ámbito competencial de los municipios de Galicia.

Y, siguiendo el propio esquema de la norma, se pueden señalar los siguientes ámbitos de actuación para los municipios en materia de rehabilitación y regeneración y renovación urbanas.

A) Informes de evaluación de los edificios

Como punto de partida ha de establecerse, tal y como hace la propia Exposición de Motivos de la Ley, que se regula también “el informe de evaluación de edificios, dando respuesta así a la situación creada tras la Sentencia del TC 143/2017, de 14 de diciembre, y dándole un marco normativo en la Comunidad Autónoma de Galicia”.

Conviene recordar, en este sentido, que la referida resolución del TC 143/2017, de 14 de diciembre de 2017, declaró inconstitucional y nulo el art. 44 TRLS/2015 por entender que:

«El apartado segundo establece la obligación de las Administraciones públicas de adoptar las medidas que aseguren la realización de las obras de conservación y rehabilitación, así como de regeneración urbana, formulando y ejecutando los instrumentos necesarios cuando se den las condiciones previstas en el mismo, estableciendo las medidas que se consideran prioritarias. Este precepto concreta la directriz que contiene el artículo 7, pero al hacerlo desborda en su regulación los límites que para el Estado supone el respecto a las competencias urbanísticas de las Comunidades Autónomas. La norma reproduce una obligación general consustancial a la ordenación y ejecución urbanísticas y pretende establecer criterios que las Administraciones habrán de tener en cuenta a la hora de seleccionar entre las distintas actuaciones posibles. El Estado no se limita a dotar a las administraciones con competencias urbanísticas de instrumentos para que puedan, si lo estiman pertinente, acometer obras de rehabilitación, reforma y regeneración urbanas, sino que las obliga a llevarlas a cabo en esos supuestos, lo que supone un exceso en cuanto que vacía de contenido sus competencias en materia urbanística. Por tanto, debemos concluir la inconstitucionalidad del apartado segundo del art. 9 de la Ley 8/2013. Consecuencia que se extiende al art. 4.4 del texto refundido de la Ley de suelo y rehabilitación urbana, al ser reproducción de aquel» (FJ 15º.b).

Informe de evaluación del edificio (IEE) que la Ley define como el “instrumento que acredita la situación en la cual se encuentra un edificio en relación a su estado de conservación, al cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad y a su grado de eficiencia energética” (art. 5.1) y atribuye a los Ayuntamientos velar por el cumplimiento de la obligación de redactar los informes de evaluación de los edificios (art. 5.2).

Sobre los Informes de evaluación del edificio, la LRRRUG establece que:

Previsiones que, al margen de la que se realiza sobre el Registro Autonómico de Informes de Evaluación de Edificios, vienen a recuperar (en esencia) las previsiones que efectuaba el art. 29.2 TRLS/2015 y que fueron declaradas inconstitucionales por la Sentencia del TC 143/2017, de 14 de diciembre de 2017, al entender que el Estado no ostentaba título competencial alguno que le permitiera imponer la evaluación del estado de conservación de los edificios y del cumplimiento de las condiciones de accesibilidad que, junto a la certificación de eficiencia energética, integran el contenido del informe de evaluación de edificios en los términos y con el contenido previstos en la Ley 8/2013 (Cfr. Sentencia del TC 143/2017, de 14 de diciembre, FJ 8º).

B) Actuaciones sobre el medio urbano

La LRRRUG regula, en sus arts. 11 a 45, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas como actuaciones sobre el medio urbano, y lo hace (como no podía ser de otra manera) de acuerdo con el criterio marcado por la normativa básica estatal.

Así, se establece a quienes corresponde, en los términos establecidos por la legislación básica estatal, esa iniciativa para proponer la ordenación de las actuaciones sobre el medio urbano (art. 11 LRRRUG) y que aquellas actuaciones sobre el medio urbano que precisen una intervención pública requerirán que el ayuntamiento o, en su caso, la Administración autonómica delimite el ámbito de la actuación, mediante un acuerdo administrativo de identificación de la actuación aislada de rehabilitación o de delimitación de un área de actuación conjunta, salvo que la intervención de la administración se limite a la imposición de multas coercitivas u órdenes de ejecución subsidiaria (art. 12.1), señalando que la delimitación del ámbito en el que pueden realizarse las actuaciones señaladas en el apartado precedente puede corresponder al Ayuntamiento o a la Xunta de Galicia (art. 12.2).

De esta forma, la primera cuestión que se plantea es lo que ha de entenderse por actuaciones sobre el medio urbano, concepto que es definido por el art. 2.j) de la Ley como:

“Las actuaciones de rehabilitación edificatoria y las de regeneración y renovación urbanas, desarrolladas en suelo urbano o de núcleo rural”.

En tanto que en el art. 2.1 TRLS/2015 se definen como:

En este ámbito y como previsiones especiales, se han de tener en cuenta las siguientes:

1. Sobre el Subsuelo

A pesar de lo establecido en la LSUG sobre que las cesiones obligatorias comprenderán el suelo, el subsuelo y el vuelo y que el plan que contenga la ordenación detallada podrá regular el uso del subsuelo de los espacios de dominio público con la finalidad de prever la implantación de infraestructuras, equipamientos y aparcamientos de titularidad pública (art. 42 LSUG), se permite que se pueda establecer una calificación diferente para el subsuelo de los terrenos de titularidad privada que se cedan a los ayuntamientos con destino a nuevos espacios públicos, con la finalidad de permitir la implantación de uso privados con destino a plazas de aparcamiento para cubrir las necesidades de las viviendas integrantes de un ámbito sometido a una actuación de regeneración o renovación urbana (art. 15.4)

2. Procedimiento de tramitación de las modificaciones puntuales no sustanciales de planeamiento

Se establece un procedimiento (art. 18) que difiere del previsto en la LSUG (art. 60, por remisión del art. 83 para la modificación del plan general) sin que, en momento alguno, se definan los límites entre lo que ha de entenderse por “modificación puntual” y por “modificación sustancial”.

3. Incumplimiento de las obligaciones relativas a la edificación, conservación y rehabilitación

La LSUG establece que los propietarios de toda clase de terrenos, construcciones, edificios e instalaciones habrán de “emprender la edificación o rehabilitación en los términos y plazos establecidos en la legislación vigente. El deber de edificar incluye el deber de los propietarios de terminar las edificaciones para cuya ejecución obtuvieron la preceptiva licencia” (art. 135.1.a) LSUG) y que “el adquirente de solares y construcciones en el procedimiento de venta forzosa quedará obligado a iniciar o reanudar las obras de edificación o rehabilitación en el plazo de un año a partir de la fecha de toma de posesión de la finca” (art. 139 LSUG).

El incumplimiento de las obligaciones relativas a la edificación, conservación y rehabilitación facultará a la administración para la adopción, a su elección y previa audiencia de las personas obligadas, de cualquiera de entra las siguientes medidas: ejecución forzosa, expropiación forzosa, venta forzosa o sustitución forzosa (conviene destacar, de los términos empleados, la posibilidad de “elección” y el “carácter necesario de la previa audiencia” (art. 24.2).

Pero para la adopción de cualquier medida que no sea la de “ejecución forzosa” se impone, como requisito previo, la declaración por el ayuntamiento, de oficio o a solicitud de la persona interesada, del incumplimiento de que se trate por resolución expresa que así lo acredite (art. 24.3), para lo cual resulta preciso (con carácter necesario) la apertura, por el órgano municipal competente, de un trámite de audiencia de quince días a las personas propietarias y demás titulares de derechos reales afectados (los que como tal consten en el Registro de la Propiedad o en el Catastro, al tiempo que se ofrece al Ayuntamiento la posibilidad (con carácter voluntario) de que, de manera simultánea a este trámite, el Ayuntamiento y si así lo considera oportuno, pueda proceder a la apertura de un trámite de información pública por plazo de veinte días que habrá de ser anunciado en el Diario Oficial de Galicia y en la sede electrónica del Ayuntamiento (art. 26.4).

De esta forma, una vez concluidos los plazos de audiencia y, en su caso, de información pública, el Ayuntamiento, previos informes oportunos, debe dictar resolución sobre la declaración de incumplimiento y notificarla en el plazo máximo de tres meses (art. 26.5), resolución de la declaración de incumplimiento que pone fin a la vía administrativa y debe cumplir los requisitos siguientes:

- Ser comunicada, mediante certificación administrativa, al Registro de la Propiedad para la práctica de nota marginal a la inscripción del correspondiente inmueble.

- Incorporar una valoración de los terrenos, de las edificaciones o, en su caso, de otros bienes afectados, conforme a la normativa estatal del suelo y valoraciones.

- Declarar, según proceda, la aplicación de la ejecución subsidiaria, la expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad, la venta forzosa o la sustitución forzosa.

- Advertir expresamente si habilita o no para que el ayuntamiento inste la declaración del inmueble en estado de abandono prevista en el capítulo III del Título IV.

4. Órdenes de ejecución

Los ayuntamientos, mediante el correspondiente procedimiento y previa audiencia de las personas interesadas, podrán dictar órdenes de ejecución que obliguen a las personas propietarias de bienes inmobles a realizar las actuaciones necesarias hasta el límite del deber legal de conservación en los términos establecidos en la legislación urbanística de Galicia (art. 29.1).

Para ello, el Ayuntamiento deberá advertir, expresamente, si el incumplimiento de esta orden de ejecución lo habilita o no para instar la declaración del inmueble en estado de abandono prevista en el art. 104 LRRRUG (art. 29.3).

5. Intervenciones en edificios incluidos en el patrimonio cultural de Galicia

Los arts. 40 a 45 LRRRUG contienen una serie de determinaciones que estas determinaciones prevalecerán sobre lo que establezcan los planes generales de ordenación municipal, el plan básico autonómico, el planeamiento de desarrollo y los catálogos aprobados con anterioridad a la entrada en vigor de la presente ley, y serán incorporadas en los que se aprueben con posterioridad (art. 40.2) y, en este sentido, la disposición transitoria primera de la propia Ley establece que en tanto los Ayuntamientos no hayan aprobado un catálogo de protección adaptado a las determinaciones de la Ley 5/2016, del patrimonio cultural de Galicia, la homogeneización de los niveles de protección se realizará mediante resolución de la dirección general competente en materia de patrimonio cultural, a solicitud del ayuntamiento correspondiente.

Catálogos que, conforme a lo dispuesto en el art. 81 LSUG, son instrumentos complementarios de los planes que tienen por objeto identificar los elementos que, por sus singulares características o valores culturales, históricos, artísticos, arquitectónicos, arqueológicos, etnográficos o paisajísticos, se estime conveniente conservar, mejorar o recuperar.

En cuanto a las licencias directas sobre este tipo de edificios, el art. 44 LRRRUG establece que:

C) Áreas de intervención en el medio urbano declaradas por la Administración autonómica

Dispone el art. 46.2 LRRRUG que la declaración de estas áreas corresponderá a la Administración autonómica a solicitud del Ayuntamiento correspondiente.

La LRRRUG regula (arts. 49 a 65) diferentes supuestos de intervención en el medio urbano declaradas por la Administración autonómica.

1. Áreas de rehabilitación integral (ARI)

Las áreas de rehabilitación integral (ARI) se declararán por resolución de la Presidencia del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, a solicitud de los ayuntamientos interesados, resolución que habrá de publicarse en el Diario Oficial de Galicia (art. 49.1 LRRRUG).

La gestión de este tipo de áreas se realizará a través del ayuntamiento en el que se encuentren, en coordinación y bajo las directrices del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo en cuanto a las actuaciones subvencionables, los procedimientos de calificación de la actuación de rehabilitación y, en su caso, los de concesión de ayudas que fueran de competencia del referido Instituto (art. 51.1).

Para el caso de territorios que, con criterios de proximidad geográfica, características arquitectónicas y problemáticas similares, se encuentren comprendidos en ámbito espacial que afecte a diferentes municipios, la Presidencia del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo podrá declarar área de rehabilitación integral, de oficio o a solicitud de los ayuntamientos, pero para ello será preciso (siempre que, en términos de la LRRRUG) exista un nexo de unión entre dichos ámbitos, ya sea de carácter histórico, geográfico, cultural o medioambiental, que motive que haya de ser tratado como un conjunto (art. 52).

2. Áreas de regeneración urbana de interés autonómico (REXURBE)

A solicitud del ayuntamiento correspondiente, la Xunta de Galicia puede declarar área de regeneración urbana de interés autonómico aquellos ámbitos con consideración de conjuntos históricos y con declaración de bien de interés cultural siempre que esos espacios se encuentren en alguna de las siguientes situaciones (art. 54.1):

- Procesos de degradación: arquitectónica, urbanística o ambiental.

- Demográficas: Situaciones demográficas delicadas, derivadas de una pérdida sustancial o envejecimiento generalizado de la población, o por un crecimiento excesivo no asumible urbanísticamente.

- Problemas económicos y sociales de carácter grave: desaceleración constante de la tasa de actividad económica y porcentajes significativos de población que perciba pensiones asistenciales o no contributivas o en riesgo de exclusión social.

La solicitud del Ayuntamiento deberá contener una propuesta que delimitará el ámbito y comprenderá, de manera desglosada, la estrategia social, económica, urbanística y arquitectónica que se pretende llevar a cabo para conseguir la efectiva recuperación y dinamización del ámbito (art. 55.1).

3. Zonas de especial necesidad de rehabilitación en las áreas de regeneración urbana de interés autonómico (ZER)

Dentro de un área de regeneración urbana de interés autonómico el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo podrá declarar, de oficio o a solicitud del ayuntamiento, zona de especial necesidad de rehabilitación (ZER) a edificios específicos o conjuntos de ellos cuando sea preciso realizar una intervención urgente debido a su estado de deterioro y a su especial incidencia para la recuperación del ámbito, o venga motivado por el interés general de ciertas actuaciones para facilitar la instalación de dotaciones o equipamientos que tengan una especial relevancia o constituyan un importante impulso para la recuperación económica o social del ámbito (art. 56.1 LRRRUG).

4. Planes de dinamización

Son instrumentos de planificación que, en el marco de un área de regeneración urbana de interés autonómico, formulan un programa plurianual referido a la totalidad del ámbito o a algunas de sus áreas, integrando actuaciones a nivel arquitectónico dirigidas a fomentar políticas de rehabilitación de edificios y viviendas y la mejora del espacio público con otras a nivel económico y social (art. 58.1) que ser realizan conforme al procedimiento previsto en el art. 60.2 LRRRUG.

Los planes de dinamización han de ser planteados por los Ayuntamientos (art. 60.1) y tienen por objeto coordinar las actuaciones públicas y privadas destinadas a la dinamización y regeneración de estos ámbitos, impulsando la recuperación de la actividad económica, fomentando la mejora de la habitabilidad de las viviendas y de las condiciones de vida de las personas residentes, procurando atraer nuevos habitantes y garantizando la conservación de los valores patrimoniales del conjunto y de sus elementos singulares (art. 58.2).

Los planes de dinamización habrán de contener, al menos, las siguientes determinaciones:

- La delimitación del ámbito objeto de la actuación, el cual podrá ser continuo o discontinuo, de acuerdo con lo establecido en la declaración del área.

- La descripción de los objetivos que se persiguen en el planteamiento del plan.

- El análisis del ámbito de actuación y diagnosis de los problemas existentes que obstaculicen o impidan su regeneración.

Entre las que se encuentra el programa de inversiones que habrá de prever, necesariamente, aportaciones del Ayuntamiento que contribuyan a financiar de una forma significativa las actuaciones recogidas en el plan.

5. Núcleos rurales en estado de abandono

El art. 61.1 LRRRUG establece que los Ayuntamientos podrán declarar núcleo rural en estado de abandono a los núcleos constituidos por la agrupación de varias edificaciones con uso de vivienda junto con el espacio público que las aglutina y les confiere su carácter, o bien estructurados de acuerdo con alguna de las tipologías características de los núcleos rurales tradicionales, y en el que todas o la mayor parte de las edificaciones residenciales están desocupadas y en estado de ruina.

La finalidad de esta declaración es la de facilitar las actuaciones integrales de rehabilitación, por lo cual el ayuntamiento deberá indagar la identidad de las personas propietarias de los inmuebles a efectos de contar con su conformidad para ofertarlos para la venta.

La declaración no obstará al necesario cumplimiento de sus deberes legales por parte de las personas propietarias.

Para ello, se dispone que los Ayuntamientos podrán crear un registro (público y accesible) de núcleos rurales en estado de abandono y en el que los propietarios de los inmuebles podrán solicitar, en cualquier momento, la baja en la inscripción.

D) Coordinación administrativa para la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas

1. Oficinas de rehabilitación

Cada Ayuntamiento deberá contar con una única oficina de rehabilitación, como punto de información, asesoramiento, apoyo a la gestión, seguimiento y difusión de las áreas de rehabilitación integral, para facilitar la ejecución de las actuaciones en las mismas (art. 67.1).

Aunque se establece esa obligación de que cada ayuntamiento cuente (deberá contar, en términos de la Ley) con una única oficina de rehabilitación con los medios materiales y personales adecuados y proporcionados para desarrollar la actividad, la propia norma establece a posibilidad de que los Ayuntamientos celebren convenios, entre ellos, para la creación de una oficina de rehabilitación que gestione conjuntamente la totalidad de las áreas de rehabilitación declaradas en esos municipios, y la gestión de la misma corresponderá a los ayuntamientos firmantes (art. 67.2 LRRRUG).

Para las áreas de ámbito supramunicipal se dispone que esta oficina de rehabilitación será creada y gestionada por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, sin perjuicio de la colaboración de los ayuntamientos implicados.

2. Centros de regeneración urbana de interés autonómico

En cada Ayuntamiento deberá existir un único centro de regeneración urbana de interés autonómico, como punto de información, asesoramiento, gestión, seguimiento y difusión del área de regeneración urbana de interés autonómico, con el objetivo de impulsar las actuaciones de recuperación, regeneración y dinamización del área (art. 70.1).

Estos centros asumirán las funciones previstas en el art. 75 LRRRUG.

3. Comisiones técnicas de seguimiento de las áreas de regeneración urbana de interés autonómico

El art. 76 LRRRUG establece la creación, en cada área de regeneración urbana de interés autonómico, de una comisión técnica de seguimiento con una composición paritaria en la que participarán un mínimo de dos personas representantes por cada administración implicada y que serán presididas por una persona representante de la Administración autonómica y en cuya composición se respetará el principio de presencia equilibrada de mujeres y hombres.

El art. 77 determina las funciones de estas comisiones técnicas de seguimiento entre las que figura proponer a la autoridad competente del ayuntamiento el nombramiento y la solicitud de cese de la persona responsable del centro de regeneración urbana de interés autonómico, y realizar el seguimiento y evaluación de su actividad.

E) Financiación

La LRRRUG destina los arts. 78 a 121 a la regulación de la Medidas de fomento de la rehabilitación edificatoria y de la regeneración y renovación urbanas, programas que, por su naturaleza autonómica, corresponde establecer a la Xunta de Galicia y que serán compatibles con cualquier otra ayuda pública, siempre que la suma de todas ellas no supere el coste total de la actuación concreta y que la normativa reguladora de esas ayudas no establezca la incompatibilidad (art. 78).

Se establecen las siguientes medidas:

1. Financiación de las actuaciones de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas

Se regula un Fondo de Cooperación (arts. 82 y 83 LRRRUG) para el apoyo a la financiación de actuaciones de rehabilitación y conservación del patrimonio (sin personalidad jurídica propia) a cuya financiación (mediante préstamos sin intereses concedidos por Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo) podrán acogerse los municipios con población inferior a cincuenta mil habitantes para financiar:

- Actuaciones promovidas por los ayuntamientos en desarrollo de las competencias que les atribuye la presente ley o la legislación urbanística, en relación con los deberes de conservación y rehabilitación.

- Actuaciones de rehabilitación y regeneración urbanas realizadas por el ayuntamiento dentro de las propias políticas municipales en materia de conservación y recuperación del patrimonio construido.

2. Bonificaciones fiscales municipales y recaudación de multas coercitivas

Los ayuntamientos podrán establecer bonificaciones fiscales específicas para fomentar las actuaciones de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas previstas en la presente ley, así como la ocupación de los inmuebles y locales en los ámbitos delimitados (art. 96.1 LRRRUG).

También podrán los Ayuntamientos en los que se declare un área de regeneración urbana de interés autonómico podrán destinar todo o parte de la recaudación de las multas coercitivas impuestas en el ámbito declarado de regeneración urbana de interés autonómico para financiar actuaciones de rehabilitación y regeneración urbana en estas áreas (art. 96.2).

3. Fondo REXURBE para el apoyo a la financiación de proyectos de intervención integral en las áreas de regeneración urbana de interés autonómico

Se crea un Fondo (arts. 97 y 98 LRRRUG) con la finalidad de financiar los proyectos de intervención integral en las áreas de regeneración urbana de interés autonómico como un fondo sin personalidad jurídica propia, para la gestión de instrumentos financieros de préstamos sin intereses a los Ayuntamientos que tengan delimitada el área de regeneración urbana de interés autonómico.

A la financiación de este fondo podrán acogerse los Ayuntamiento para la mejora de estas áreas de regeneración urbana de interés autonómico desde el punto de vista urbanístico, social, económico y ambiental, incluyendo la elaboración del plan de dinamización y los planes urbanísticos para el desarrollo del área.

4. Canon de inmuebles en estado de abandono

El art. 99 LRRRUG crea el canon de inmuebles declarados en estado de abandono como tributo propio de la Comunidad Autónoma de Galicia.

Se trata de un impuesto, de carácter real y finalidad extrafiscal, que somete a gravamen a los inmuebles declarados en estado de abandono en los ámbitos en los que esté declarada un área de regeneración urbana de interés autonómico.

A estos efectos habrá de estarse a lo dispuesto en el art. 104.1 LRRRUG, precepto en el que se establece que “se entenderá por inmueble declarado en estado de abandono aquel bien inmueble que estuviera en estado ruinoso o aquel cuyas personas propietarias hubieran desatendido la obligación de conservación y de rehabilitación del mismo”.

En este sentido, para garantizar el censo de los inmuebles declarados en estado de abandono, se impone a los Ayuntamientos la obligación de remitir al Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, por medios telemáticos en el plazo máximo de tres días (a contar desde la emisión de la solicitud de declaración del inmueble en estado de abandono), los siguientes datos sobre ese inmueble:

- La dirección postal del inmueble, referencia catastral y valor catastral.

- La identificación de la persona titular que consta en el Registro de la Propiedad y el Catastro, y

- En su caso, la fecha de inicio de las obras de rehabilitación.

La Disp. Final 4ª LRRRUG habilita a la Ley de presupuestos para modificar cualquier elemento del canon de inmuebles declarados en estado de abandono, y en la entrada en vigor de la Ley (Disp. Final 6ª) se prevé expresamente que dicho canon comenzará a exigirse desde el 1 de enero de 2020.

III. Conclusiones

La LRRRUG viene a completar la LSUG pero, sobre todo, a rellenar la oquedad producida en el sistema por las declaraciones de inconstitucionalidad efectuadas por el TC en su Sentencia 143/2017, en la Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, y en el TRLS/2015.

Y es que la regulación estatal (Ley 8/2013 y TRLS/2015) sobre la evaluación de edificios, anulada por el TC, al carecer el Estado de título competencial alguno que le permita imponer la evaluación del estado de conservación de los edificios y del cumplimiento de las condiciones de accesibilidad que, junto a la certificación de eficiencia energética, integran el contenido del informe de evaluación de edificios, no con conforman un sistema tan malo como para ser el adoptado por el legislador autonómico.

Desde un punto de vista de técnica legislativa, la LRRRUG y el conjunto que pretende conformar con la LSUG, puede presentar problemas en la práctica. Es el caso de la contradicción, en sus propios términos, expuesta en cuanto a las competencias urbanísticas de los municipios en materia de rehabilitación que pueden serlo, o no serlo, en todo caso.

La regulación en dos cuerpos normativos distintos (LRRRUG y LSUG), a los que ha de unirse la Ley 5/2016, del Patrimonio Cultural de Galicia) determina un escenario complejo que da lugar a situaciones como el procedimiento de tramitación de las modificaciones puntuales no sustanciales de planeamiento (art. 18 LRRRUG) con la dificultad determinar, en el caso concreto, el carácter sustancial o no sustancial de la modificación, o los supuestos en los que resulta posible el otorgamiento por los Ayuntamientos de licencia en el caso de las intervenciones en edificios incluidos en el patrimonio cultural de Galicia.

Situaciones a las que puede añadirse las actuaciones que afecten al territorio de más de un municipio y que, por su propia naturaleza, no van a estar exentas de problemas

Todo lo cual determina que las previsiones legales necesitarán, como suele suceder, el rodaje que da el enfrentarse a la realidad práctica que, como siempre, se convertirá en el mejor enjuiciador de la regulación normativa que aquí se realiza.

23 may
2019

Aproximación a la Ley 1/2019, de rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas de Galicia, desde una visión municipal


Francisco Javier Fuertes López

I. La Ley del Parlamento de Galicia 1/2019

A) Denominación y objeto

En el Diario Oficial de la Xunta de Galicia de 2 de mayo aparecía publicada la Ley 1/2019, de 22 abril, de rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas de Galicia -LRRRUG-.

En su propia denominación aparecen reflejados los tres conceptos (rehabilitación y de regeneración y renovación) algo que ya, de por sí, marca diferencias con la normativa estatal, puesto que, en su vigente regulación, recibió la denominación de texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y que, en el texto introductorio que precede a su articulado, pone de manifiesto, sobre la denominación elegida, que “de acuerdo con las disposiciones anteriormente indicadas se produce este texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que prescinde en su título de los términos regeneración y renovación urbanas, no sólo para facilitar el conocimiento, manejo y cita de la norma, sino, sobre todo, por considerar que el término rehabilitación urbana engloba, de manera comúnmente admitida, tanto ésta, como la regeneración y renovación de los tejidos urbanos”.

B) Normativa estatal y normativa autonómica, normativa básica y normativa de desarrollo

Pero no se trata solo (o ya solo) de cuestiones nominativas, sino que en tanto que la normativa estatal ha optado por reunir en una misma norma, con rango de ley, tanto las cuestiones relativas al suelo como las que se refieren a la rehabilitación, el legislador gallego ha considerado más adecuado dar autonomía normativa a la regulación de la rehabilitación, regeneración y renovación. Se trata, por tanto y de inicio, de planteamientos diferentes sobre un mismo ámbito de actividad, y que, en el caso de Galicia, dan continuidad al sistema estatal vigente antes de la promulgación del texto refundido de la Ley del Suelo de 2015 -TRLS/2015-, con el RDLeg 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, y la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

La Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo y urbanismo de Galicia -LSUG-, ya contemplaba la rehabilitación del patrimonio inmobiliario como parte de la actividad (función pública) urbanística (art. 3), rehabilitación de la edificación que se atribuía a los municipios como competencia propia, si bien es cierto que los términos empleados por el art. 12.1 LSUG establecían que “los municipios ejercerán, en todo caso, como competencias propias todas las facultades que les son atribuidas en la presente ley en materia de (…) rehabilitación de la edificación, salvo que estén expresamente atribuidas a otras administraciones”, lo que viene a suponer, en cierta medida, un oxímoron, al afirmar por un lado que se trata, en todo caso, de una competencia municipal para, a continuación, señalar lo contrario, estos es, que esa competencia esté atribuida a otra Administración.

Y también ha de tenerse en cuenta que, conforme a lo dispuesto en el art. 40 LSUG sobre las edificaciones tradicionales, se permitirá su rehabilitación y reconstrucción y, por razones justificadas, su ampliación incluso en volumen independiente, sin superar el 50 % del volumen originario de la edificación tradicional sin necesidad de cumplir los parámetros urbanísticos de aplicación salvo el límite de altura, eso sí, previa obtención del título habilitante municipal de naturaleza urbanística, y bala condición de que, en cualquier caso, habrán de mantenerse las características esenciales del edificio, del lugar y de su tipología originaria.

La LRRRUG modifica:

- La LSUG, en lo relativo al Registro de Solares y la tipificación de la infracción por el incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el informe de evaluación de los edificios (Disp. Final 1ª)

- La Ley 5/2016, de 4 de mayo, del patrimonio cultural de Galicia, para extender el régimen de autorizaciones previsto en el artículo 58 a los bienes catalogados con planes especiales de protección aprobados definitivamente, y para añadir uno de los dos nuevos supuestos a la regulación de las infracciones leves y otro a las infracciones graves (Disp. Final 2ª)

- La Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia, en lo referente a las actuaciones del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.

II. La Ley desde una perspectiva municipal

La regulación efectuada, por el propio objeto, impacta directamente en el ámbito competencial de los municipios de Galicia.

Y, siguiendo el propio esquema de la norma, se pueden señalar los siguientes ámbitos de actuación para los municipios en materia de rehabilitación y regeneración y renovación urbanas.

A) Informes de evaluación de los edificios

Como punto de partida ha de establecerse, tal y como hace la propia Exposición de Motivos de la Ley, que se regula también “el informe de evaluación de edificios, dando respuesta así a la situación creada tras la Sentencia del TC 143/2017, de 14 de diciembre, y dándole un marco normativo en la Comunidad Autónoma de Galicia”.

Conviene recordar, en este sentido, que la referida resolución del TC 143/2017, de 14 de diciembre de 2017, declaró inconstitucional y nulo el art. 44 TRLS/2015 por entender que:

«El apartado segundo establece la obligación de las Administraciones públicas de adoptar las medidas que aseguren la realización de las obras de conservación y rehabilitación, así como de regeneración urbana, formulando y ejecutando los instrumentos necesarios cuando se den las condiciones previstas en el mismo, estableciendo las medidas que se consideran prioritarias. Este precepto concreta la directriz que contiene el artículo 7, pero al hacerlo desborda en su regulación los límites que para el Estado supone el respecto a las competencias urbanísticas de las Comunidades Autónomas. La norma reproduce una obligación general consustancial a la ordenación y ejecución urbanísticas y pretende establecer criterios que las Administraciones habrán de tener en cuenta a la hora de seleccionar entre las distintas actuaciones posibles. El Estado no se limita a dotar a las administraciones con competencias urbanísticas de instrumentos para que puedan, si lo estiman pertinente, acometer obras de rehabilitación, reforma y regeneración urbanas, sino que las obliga a llevarlas a cabo en esos supuestos, lo que supone un exceso en cuanto que vacía de contenido sus competencias en materia urbanística. Por tanto, debemos concluir la inconstitucionalidad del apartado segundo del art. 9 de la Ley 8/2013. Consecuencia que se extiende al art. 4.4 del texto refundido de la Ley de suelo y rehabilitación urbana, al ser reproducción de aquel» (FJ 15º.b).

Informe de evaluación del edificio (IEE) que la Ley define como el “instrumento que acredita la situación en la cual se encuentra un edificio en relación a su estado de conservación, al cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad y a su grado de eficiencia energética” (art. 5.1) y atribuye a los Ayuntamientos velar por el cumplimiento de la obligación de redactar los informes de evaluación de los edificios (art. 5.2).

Sobre los Informes de evaluación del edificio, la LRRRUG establece que:

Previsiones que, al margen de la que se realiza sobre el Registro Autonómico de Informes de Evaluación de Edificios, vienen a recuperar (en esencia) las previsiones que efectuaba el art. 29.2 TRLS/2015 y que fueron declaradas inconstitucionales por la Sentencia del TC 143/2017, de 14 de diciembre de 2017, al entender que el Estado no ostentaba título competencial alguno que le permitiera imponer la evaluación del estado de conservación de los edificios y del cumplimiento de las condiciones de accesibilidad que, junto a la certificación de eficiencia energética, integran el contenido del informe de evaluación de edificios en los términos y con el contenido previstos en la Ley 8/2013 (Cfr. Sentencia del TC 143/2017, de 14 de diciembre, FJ 8º).

B) Actuaciones sobre el medio urbano

La LRRRUG regula, en sus arts. 11 a 45, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas como actuaciones sobre el medio urbano, y lo hace (como no podía ser de otra manera) de acuerdo con el criterio marcado por la normativa básica estatal.

Así, se establece a quienes corresponde, en los términos establecidos por la legislación básica estatal, esa iniciativa para proponer la ordenación de las actuaciones sobre el medio urbano (art. 11 LRRRUG) y que aquellas actuaciones sobre el medio urbano que precisen una intervención pública requerirán que el ayuntamiento o, en su caso, la Administración autonómica delimite el ámbito de la actuación, mediante un acuerdo administrativo de identificación de la actuación aislada de rehabilitación o de delimitación de un área de actuación conjunta, salvo que la intervención de la administración se limite a la imposición de multas coercitivas u órdenes de ejecución subsidiaria (art. 12.1), señalando que la delimitación del ámbito en el que pueden realizarse las actuaciones señaladas en el apartado precedente puede corresponder al Ayuntamiento o a la Xunta de Galicia (art. 12.2).

De esta forma, la primera cuestión que se plantea es lo que ha de entenderse por actuaciones sobre el medio urbano, concepto que es definido por el art. 2.j) de la Ley como:

“Las actuaciones de rehabilitación edificatoria y las de regeneración y renovación urbanas, desarrolladas en suelo urbano o de núcleo rural”.

En tanto que en el art. 2.1 TRLS/2015 se definen como:

En este ámbito y como previsiones especiales, se han de tener en cuenta las siguientes:

1. Sobre el Subsuelo

A pesar de lo establecido en la LSUG sobre que las cesiones obligatorias comprenderán el suelo, el subsuelo y el vuelo y que el plan que contenga la ordenación detallada podrá regular el uso del subsuelo de los espacios de dominio público con la finalidad de prever la implantación de infraestructuras, equipamientos y aparcamientos de titularidad pública (art. 42 LSUG), se permite que se pueda establecer una calificación diferente para el subsuelo de los terrenos de titularidad privada que se cedan a los ayuntamientos con destino a nuevos espacios públicos, con la finalidad de permitir la implantación de uso privados con destino a plazas de aparcamiento para cubrir las necesidades de las viviendas integrantes de un ámbito sometido a una actuación de regeneración o renovación urbana (art. 15.4)

2. Procedimiento de tramitación de las modificaciones puntuales no sustanciales de planeamiento

Se establece un procedimiento (art. 18) que difiere del previsto en la LSUG (art. 60, por remisión del art. 83 para la modificación del plan general) sin que, en momento alguno, se definan los límites entre lo que ha de entenderse por “modificación puntual” y por “modificación sustancial”.

3. Incumplimiento de las obligaciones relativas a la edificación, conservación y rehabilitación

La LSUG establece que los propietarios de toda clase de terrenos, construcciones, edificios e instalaciones habrán de “emprender la edificación o rehabilitación en los términos y plazos establecidos en la legislación vigente. El deber de edificar incluye el deber de los propietarios de terminar las edificaciones para cuya ejecución obtuvieron la preceptiva licencia” (art. 135.1.a) LSUG) y que “el adquirente de solares y construcciones en el procedimiento de venta forzosa quedará obligado a iniciar o reanudar las obras de edificación o rehabilitación en el plazo de un año a partir de la fecha de toma de posesión de la finca” (art. 139 LSUG).

El incumplimiento de las obligaciones relativas a la edificación, conservación y rehabilitación facultará a la administración para la adopción, a su elección y previa audiencia de las personas obligadas, de cualquiera de entra las siguientes medidas: ejecución forzosa, expropiación forzosa, venta forzosa o sustitución forzosa (conviene destacar, de los términos empleados, la posibilidad de “elección” y el “carácter necesario de la previa audiencia” (art. 24.2).

Pero para la adopción de cualquier medida que no sea la de “ejecución forzosa” se impone, como requisito previo, la declaración por el ayuntamiento, de oficio o a solicitud de la persona interesada, del incumplimiento de que se trate por resolución expresa que así lo acredite (art. 24.3), para lo cual resulta preciso (con carácter necesario) la apertura, por el órgano municipal competente, de un trámite de audiencia de quince días a las personas propietarias y demás titulares de derechos reales afectados (los que como tal consten en el Registro de la Propiedad o en el Catastro, al tiempo que se ofrece al Ayuntamiento la posibilidad (con carácter voluntario) de que, de manera simultánea a este trámite, el Ayuntamiento y si así lo considera oportuno, pueda proceder a la apertura de un trámite de información pública por plazo de veinte días que habrá de ser anunciado en el Diario Oficial de Galicia y en la sede electrónica del Ayuntamiento (art. 26.4).

De esta forma, una vez concluidos los plazos de audiencia y, en su caso, de información pública, el Ayuntamiento, previos informes oportunos, debe dictar resolución sobre la declaración de incumplimiento y notificarla en el plazo máximo de tres meses (art. 26.5), resolución de la declaración de incumplimiento que pone fin a la vía administrativa y debe cumplir los requisitos siguientes:

- Ser comunicada, mediante certificación administrativa, al Registro de la Propiedad para la práctica de nota marginal a la inscripción del correspondiente inmueble.

- Incorporar una valoración de los terrenos, de las edificaciones o, en su caso, de otros bienes afectados, conforme a la normativa estatal del suelo y valoraciones.

- Declarar, según proceda, la aplicación de la ejecución subsidiaria, la expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad, la venta forzosa o la sustitución forzosa.

- Advertir expresamente si habilita o no para que el ayuntamiento inste la declaración del inmueble en estado de abandono prevista en el capítulo III del Título IV.

4. Órdenes de ejecución

Los ayuntamientos, mediante el correspondiente procedimiento y previa audiencia de las personas interesadas, podrán dictar órdenes de ejecución que obliguen a las personas propietarias de bienes inmobles a realizar las actuaciones necesarias hasta el límite del deber legal de conservación en los términos establecidos en la legislación urbanística de Galicia (art. 29.1).

Para ello, el Ayuntamiento deberá advertir, expresamente, si el incumplimiento de esta orden de ejecución lo habilita o no para instar la declaración del inmueble en estado de abandono prevista en el art. 104 LRRRUG (art. 29.3).

5. Intervenciones en edificios incluidos en el patrimonio cultural de Galicia

Los arts. 40 a 45 LRRRUG contienen una serie de determinaciones que estas determinaciones prevalecerán sobre lo que establezcan los planes generales de ordenación municipal, el plan básico autonómico, el planeamiento de desarrollo y los catálogos aprobados con anterioridad a la entrada en vigor de la presente ley, y serán incorporadas en los que se aprueben con posterioridad (art. 40.2) y, en este sentido, la disposición transitoria primera de la propia Ley establece que en tanto los Ayuntamientos no hayan aprobado un catálogo de protección adaptado a las determinaciones de la Ley 5/2016, del patrimonio cultural de Galicia, la homogeneización de los niveles de protección se realizará mediante resolución de la dirección general competente en materia de patrimonio cultural, a solicitud del ayuntamiento correspondiente.

Catálogos que, conforme a lo dispuesto en el art. 81 LSUG, son instrumentos complementarios de los planes que tienen por objeto identificar los elementos que, por sus singulares características o valores culturales, históricos, artísticos, arquitectónicos, arqueológicos, etnográficos o paisajísticos, se estime conveniente conservar, mejorar o recuperar.

En cuanto a las licencias directas sobre este tipo de edificios, el art. 44 LRRRUG establece que:

C) Áreas de intervención en el medio urbano declaradas por la Administración autonómica

Dispone el art. 46.2 LRRRUG que la declaración de estas áreas corresponderá a la Administración autonómica a solicitud del Ayuntamiento correspondiente.

La LRRRUG regula (arts. 49 a 65) diferentes supuestos de intervención en el medio urbano declaradas por la Administración autonómica.

1. Áreas de rehabilitación integral (ARI)

Las áreas de rehabilitación integral (ARI) se declararán por resolución de la Presidencia del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, a solicitud de los ayuntamientos interesados, resolución que habrá de publicarse en el Diario Oficial de Galicia (art. 49.1 LRRRUG).

La gestión de este tipo de áreas se realizará a través del ayuntamiento en el que se encuentren, en coordinación y bajo las directrices del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo en cuanto a las actuaciones subvencionables, los procedimientos de calificación de la actuación de rehabilitación y, en su caso, los de concesión de ayudas que fueran de competencia del referido Instituto (art. 51.1).

Para el caso de territorios que, con criterios de proximidad geográfica, características arquitectónicas y problemáticas similares, se encuentren comprendidos en ámbito espacial que afecte a diferentes municipios, la Presidencia del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo podrá declarar área de rehabilitación integral, de oficio o a solicitud de los ayuntamientos, pero para ello será preciso (siempre que, en términos de la LRRRUG) exista un nexo de unión entre dichos ámbitos, ya sea de carácter histórico, geográfico, cultural o medioambiental, que motive que haya de ser tratado como un conjunto (art. 52).

2. Áreas de regeneración urbana de interés autonómico (REXURBE)

A solicitud del ayuntamiento correspondiente, la Xunta de Galicia puede declarar área de regeneración urbana de interés autonómico aquellos ámbitos con consideración de conjuntos históricos y con declaración de bien de interés cultural siempre que esos espacios se encuentren en alguna de las siguientes situaciones (art. 54.1):

- Procesos de degradación: arquitectónica, urbanística o ambiental.

- Demográficas: Situaciones demográficas delicadas, derivadas de una pérdida sustancial o envejecimiento generalizado de la población, o por un crecimiento excesivo no asumible urbanísticamente.

- Problemas económicos y sociales de carácter grave: desaceleración constante de la tasa de actividad económica y porcentajes significativos de población que perciba pensiones asistenciales o no contributivas o en riesgo de exclusión social.

La solicitud del Ayuntamiento deberá contener una propuesta que delimitará el ámbito y comprenderá, de manera desglosada, la estrategia social, económica, urbanística y arquitectónica que se pretende llevar a cabo para conseguir la efectiva recuperación y dinamización del ámbito (art. 55.1).

3. Zonas de especial necesidad de rehabilitación en las áreas de regeneración urbana de interés autonómico (ZER)

Dentro de un área de regeneración urbana de interés autonómico el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo podrá declarar, de oficio o a solicitud del ayuntamiento, zona de especial necesidad de rehabilitación (ZER) a edificios específicos o conjuntos de ellos cuando sea preciso realizar una intervención urgente debido a su estado de deterioro y a su especial incidencia para la recuperación del ámbito, o venga motivado por el interés general de ciertas actuaciones para facilitar la instalación de dotaciones o equipamientos que tengan una especial relevancia o constituyan un importante impulso para la recuperación económica o social del ámbito (art. 56.1 LRRRUG).

4. Planes de dinamización

Son instrumentos de planificación que, en el marco de un área de regeneración urbana de interés autonómico, formulan un programa plurianual referido a la totalidad del ámbito o a algunas de sus áreas, integrando actuaciones a nivel arquitectónico dirigidas a fomentar políticas de rehabilitación de edificios y viviendas y la mejora del espacio público con otras a nivel económico y social (art. 58.1) que ser realizan conforme al procedimiento previsto en el art. 60.2 LRRRUG.

Los planes de dinamización han de ser planteados por los Ayuntamientos (art. 60.1) y tienen por objeto coordinar las actuaciones públicas y privadas destinadas a la dinamización y regeneración de estos ámbitos, impulsando la recuperación de la actividad económica, fomentando la mejora de la habitabilidad de las viviendas y de las condiciones de vida de las personas residentes, procurando atraer nuevos habitantes y garantizando la conservación de los valores patrimoniales del conjunto y de sus elementos singulares (art. 58.2).

Los planes de dinamización habrán de contener, al menos, las siguientes determinaciones:

- La delimitación del ámbito objeto de la actuación, el cual podrá ser continuo o discontinuo, de acuerdo con lo establecido en la declaración del área.

- La descripción de los objetivos que se persiguen en el planteamiento del plan.

- El análisis del ámbito de actuación y diagnosis de los problemas existentes que obstaculicen o impidan su regeneración.

Entre las que se encuentra el programa de inversiones que habrá de prever, necesariamente, aportaciones del Ayuntamiento que contribuyan a financiar de una forma significativa las actuaciones recogidas en el plan.

5. Núcleos rurales en estado de abandono

El art. 61.1 LRRRUG establece que los Ayuntamientos podrán declarar núcleo rural en estado de abandono a los núcleos constituidos por la agrupación de varias edificaciones con uso de vivienda junto con el espacio público que las aglutina y les confiere su carácter, o bien estructurados de acuerdo con alguna de las tipologías características de los núcleos rurales tradicionales, y en el que todas o la mayor parte de las edificaciones residenciales están desocupadas y en estado de ruina.

La finalidad de esta declaración es la de facilitar las actuaciones integrales de rehabilitación, por lo cual el ayuntamiento deberá indagar la identidad de las personas propietarias de los inmuebles a efectos de contar con su conformidad para ofertarlos para la venta.

La declaración no obstará al necesario cumplimiento de sus deberes legales por parte de las personas propietarias.

Para ello, se dispone que los Ayuntamientos podrán crear un registro (público y accesible) de núcleos rurales en estado de abandono y en el que los propietarios de los inmuebles podrán solicitar, en cualquier momento, la baja en la inscripción.

D) Coordinación administrativa para la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas

1. Oficinas de rehabilitación

Cada Ayuntamiento deberá contar con una única oficina de rehabilitación, como punto de información, asesoramiento, apoyo a la gestión, seguimiento y difusión de las áreas de rehabilitación integral, para facilitar la ejecución de las actuaciones en las mismas (art. 67.1).

Aunque se establece esa obligación de que cada ayuntamiento cuente (deberá contar, en términos de la Ley) con una única oficina de rehabilitación con los medios materiales y personales adecuados y proporcionados para desarrollar la actividad, la propia norma establece a posibilidad de que los Ayuntamientos celebren convenios, entre ellos, para la creación de una oficina de rehabilitación que gestione conjuntamente la totalidad de las áreas de rehabilitación declaradas en esos municipios, y la gestión de la misma corresponderá a los ayuntamientos firmantes (art. 67.2 LRRRUG).

Para las áreas de ámbito supramunicipal se dispone que esta oficina de rehabilitación será creada y gestionada por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, sin perjuicio de la colaboración de los ayuntamientos implicados.

2. Centros de regeneración urbana de interés autonómico

En cada Ayuntamiento deberá existir un único centro de regeneración urbana de interés autonómico, como punto de información, asesoramiento, gestión, seguimiento y difusión del área de regeneración urbana de interés autonómico, con el objetivo de impulsar las actuaciones de recuperación, regeneración y dinamización del área (art. 70.1).

Estos centros asumirán las funciones previstas en el art. 75 LRRRUG.

3. Comisiones técnicas de seguimiento de las áreas de regeneración urbana de interés autonómico

El art. 76 LRRRUG establece la creación, en cada área de regeneración urbana de interés autonómico, de una comisión técnica de seguimiento con una composición paritaria en la que participarán un mínimo de dos personas representantes por cada administración implicada y que serán presididas por una persona representante de la Administración autonómica y en cuya composición se respetará el principio de presencia equilibrada de mujeres y hombres.

El art. 77 determina las funciones de estas comisiones técnicas de seguimiento entre las que figura proponer a la autoridad competente del ayuntamiento el nombramiento y la solicitud de cese de la persona responsable del centro de regeneración urbana de interés autonómico, y realizar el seguimiento y evaluación de su actividad.

E) Financiación

La LRRRUG destina los arts. 78 a 121 a la regulación de la Medidas de fomento de la rehabilitación edificatoria y de la regeneración y renovación urbanas, programas que, por su naturaleza autonómica, corresponde establecer a la Xunta de Galicia y que serán compatibles con cualquier otra ayuda pública, siempre que la suma de todas ellas no supere el coste total de la actuación concreta y que la normativa reguladora de esas ayudas no establezca la incompatibilidad (art. 78).

Se establecen las siguientes medidas:

1. Financiación de las actuaciones de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas

Se regula un Fondo de Cooperación (arts. 82 y 83 LRRRUG) para el apoyo a la financiación de actuaciones de rehabilitación y conservación del patrimonio (sin personalidad jurídica propia) a cuya financiación (mediante préstamos sin intereses concedidos por Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo) podrán acogerse los municipios con población inferior a cincuenta mil habitantes para financiar:

- Actuaciones promovidas por los ayuntamientos en desarrollo de las competencias que les atribuye la presente ley o la legislación urbanística, en relación con los deberes de conservación y rehabilitación.

- Actuaciones de rehabilitación y regeneración urbanas realizadas por el ayuntamiento dentro de las propias políticas municipales en materia de conservación y recuperación del patrimonio construido.

2. Bonificaciones fiscales municipales y recaudación de multas coercitivas

Los ayuntamientos podrán establecer bonificaciones fiscales específicas para fomentar las actuaciones de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas previstas en la presente ley, así como la ocupación de los inmuebles y locales en los ámbitos delimitados (art. 96.1 LRRRUG).

También podrán los Ayuntamientos en los que se declare un área de regeneración urbana de interés autonómico podrán destinar todo o parte de la recaudación de las multas coercitivas impuestas en el ámbito declarado de regeneración urbana de interés autonómico para financiar actuaciones de rehabilitación y regeneración urbana en estas áreas (art. 96.2).

3. Fondo REXURBE para el apoyo a la financiación de proyectos de intervención integral en las áreas de regeneración urbana de interés autonómico

Se crea un Fondo (arts. 97 y 98 LRRRUG) con la finalidad de financiar los proyectos de intervención integral en las áreas de regeneración urbana de interés autonómico como un fondo sin personalidad jurídica propia, para la gestión de instrumentos financieros de préstamos sin intereses a los Ayuntamientos que tengan delimitada el área de regeneración urbana de interés autonómico.

A la financiación de este fondo podrán acogerse los Ayuntamiento para la mejora de estas áreas de regeneración urbana de interés autonómico desde el punto de vista urbanístico, social, económico y ambiental, incluyendo la elaboración del plan de dinamización y los planes urbanísticos para el desarrollo del área.

4. Canon de inmuebles en estado de abandono

El art. 99 LRRRUG crea el canon de inmuebles declarados en estado de abandono como tributo propio de la Comunidad Autónoma de Galicia.

Se trata de un impuesto, de carácter real y finalidad extrafiscal, que somete a gravamen a los inmuebles declarados en estado de abandono en los ámbitos en los que esté declarada un área de regeneración urbana de interés autonómico.

A estos efectos habrá de estarse a lo dispuesto en el art. 104.1 LRRRUG, precepto en el que se establece que “se entenderá por inmueble declarado en estado de abandono aquel bien inmueble que estuviera en estado ruinoso o aquel cuyas personas propietarias hubieran desatendido la obligación de conservación y de rehabilitación del mismo”.

En este sentido, para garantizar el censo de los inmuebles declarados en estado de abandono, se impone a los Ayuntamientos la obligación de remitir al Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, por medios telemáticos en el plazo máximo de tres días (a contar desde la emisión de la solicitud de declaración del inmueble en estado de abandono), los siguientes datos sobre ese inmueble:

- La dirección postal del inmueble, referencia catastral y valor catastral.

- La identificación de la persona titular que consta en el Registro de la Propiedad y el Catastro, y

- En su caso, la fecha de inicio de las obras de rehabilitación.

La Disp. Final 4ª LRRRUG habilita a la Ley de presupuestos para modificar cualquier elemento del canon de inmuebles declarados en estado de abandono, y en la entrada en vigor de la Ley (Disp. Final 6ª) se prevé expresamente que dicho canon comenzará a exigirse desde el 1 de enero de 2020.

III. Conclusiones

La LRRRUG viene a completar la LSUG pero, sobre todo, a rellenar la oquedad producida en el sistema por las declaraciones de inconstitucionalidad efectuadas por el TC en su Sentencia 143/2017, en la Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, y en el TRLS/2015.

Y es que la regulación estatal (Ley 8/2013 y TRLS/2015) sobre la evaluación de edificios, anulada por el TC, al carecer el Estado de título competencial alguno que le permita imponer la evaluación del estado de conservación de los edificios y del cumplimiento de las condiciones de accesibilidad que, junto a la certificación de eficiencia energética, integran el contenido del informe de evaluación de edificios, no con conforman un sistema tan malo como para ser el adoptado por el legislador autonómico.

Desde un punto de vista de técnica legislativa, la LRRRUG y el conjunto que pretende conformar con la LSUG, puede presentar problemas en la práctica. Es el caso de la contradicción, en sus propios términos, expuesta en cuanto a las competencias urbanísticas de los municipios en materia de rehabilitación que pueden serlo, o no serlo, en todo caso.

La regulación en dos cuerpos normativos distintos (LRRRUG y LSUG), a los que ha de unirse la Ley 5/2016, del Patrimonio Cultural de Galicia) determina un escenario complejo que da lugar a situaciones como el procedimiento de tramitación de las modificaciones puntuales no sustanciales de planeamiento (art. 18 LRRRUG) con la dificultad determinar, en el caso concreto, el carácter sustancial o no sustancial de la modificación, o los supuestos en los que resulta posible el otorgamiento por los Ayuntamientos de licencia en el caso de las intervenciones en edificios incluidos en el patrimonio cultural de Galicia.

Situaciones a las que puede añadirse las actuaciones que afecten al territorio de más de un municipio y que, por su propia naturaleza, no van a estar exentas de problemas

Todo lo cual determina que las previsiones legales necesitarán, como suele suceder, el rodaje que da el enfrentarse a la realidad práctica que, como siempre, se convertirá en el mejor enjuiciador de la regulación normativa que aquí se realiza.