Límites del registrador de la Propiedad en su función calificadora de los documentos administrativos

I. 

En procedimiento de apremio fiscal seguido en la Unidad de Recaudación Ejecutiva del Ayuntamiento de Vigo se expidió acta de adjudicación de la finca registral número ...786 del Registro de la Propiedad de Vigo número 3, librándose el oportuno mandamiento de cancelación.

II. 

Presentada certificación de dicha acta en el Registro de la Propiedad de Vigo número 3, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Calificada la precedente titulación, y consultados los demás datos sobrantes en este Registro de la Propiedad, se acuerda calificación negativa en base a los siguientes:

Hechos:

1. Ante la Unidad de Recaudación Ejecutiva del Ayuntamiento de Vigo, se sustanció el procedimiento de apremio “0801228 contra el obligado al pago ‘Promociones Luis Pérez Lemos, S.L.’".

2. Tras la subasta celebrada en el marco del procedimiento identificado en el punto anterior de estos fundamentos fácticos, resultaron adjudicatarios de la finca a la que se refiere la titulación presentada los cónyuges, don B. G. R. y doña C. P. C.

Fundamentos de Derecho:

Uno de los Principios estructurales de nuestro Sistema Inmobiliario Registral es el de Tracto Sucesivo, que implica la necesidad consistente en que los distintos actos inscribibles que accedan a la vida tabular, aparezcan enlazados entre sí, generando, en consecuencia, una genealogía de asientos, que a su vez origine una sucesión eslabonada de titulares, de tal manera que se pueda llegar a afirmar, como se sostiene por parte de la Doctrina científica, que el “adquirente de hoy, sea el transmitente de mañana”. Dicho Principio Hipotecario lleva consigo, además, la imposibilidad, atendiendo a las particularidades del caso que nos ocupa, de hacer extender las consecuencias de un proceso al titular registral respecto del cual no resulta acreditado que ha tenido en el mismo la participación exigida por la normativa y Doctrina aplicables, y ello no solo con apoyo normativo en el artículo 20 de la ley Hipotecaria (que dice: “Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada. Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite fuere inscribible con arreglo al artículo doscientos cinco, los Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el artículo noventa y seis de esta Ley. No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes. Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos: Primero. Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste. Segundo. Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas proindiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga habrá de expresarse dicha previa adjudicación proindiviso con referencia al título en que así constare. Y Tercero. Cuando se trate de testimonios de decretos de adjudicación o escritura de venta verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante. Cuando en una partición de herencia, verificada después del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas. No podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. En los procedimientos criminales y en los de decomiso podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el encausado, haciéndolo constar así en el mandamiento”), máximo exponente legal del antedicho Principio, sino también como una consecuencia del superior Principio constitucional de prohibición de la indefensión, el cual aparece reflejado de forma principal en el artículo 24 de la Constitución Española vigente. Lo dicho también así resulta de Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (referencia que debe entenderse hecha en el momento presente al organismo denominado Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) como las de 16 de octubre de 2019.

Por otra parte, y antes de entrar en el fondo del asunto, es obligado poner de manifiesto que, la concreción del ámbito de la función calificadora, por lo que a los documentos de naturaleza administrativa se refiere, se recoge en el artículo 99 de nuestro actual Reglamento Hipotecario de 14 de febrero de 1947, en el que se contempla que ”La calificación registral de documentos administrativos se extenderá, en todo caso, a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de éste con el titular registra/ y a los obstáculos que surjan del Registro”.

Centrándonos en el fondo del asunto causante de la presente nota de calificación, procede poner de manifiesto que uno de las [sic] trámites esenciales del procedimiento sustanciado es el de la notificación de la valoración realizada y del acuerdo de enajenación al obligado al pago, tal y como así resulta de los artículos 97.3.4 (que dicen: “La valoración será notificada al obligado al pago, que, en caso de discrepancia, podrá presentar valoración contradictoria realizada por perito adecuado en el plazo de 15 días contados a partir del día siguiente al de la notificación. Si la diferencia entre ambas, considerando la suma de los valores asignados por cada una a la totalidad de los bienes, no excede del 20 por ciento de la menor, se estimará como valor de los bienes el de la tasación más alta. Si, por el contrario, la diferencia entre la suma de los valores asignados a los bienes por ambas partes excede del 20 por ciento, se convocará al obligado al pago para dirimir las diferencias de valoración y, si se logra acuerdo, se dejará constancia por escrito del valor acordado, que será el aplicable.4. Cuando no exista acuerdo entre las partes, el órgano de recaudación competente solicitará nueva valoración por perito adecuado en plazo no superior a 15 días. A efectos de su designación, se estará a lo establecido en los párrafos primero y segundo del artículo 135.3 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. Dicha valoración habrá de estar comprendida entre los límites de las efectuadas anteriormente y será la definitivamente aplicable”) y 101.1.2 párrafo primero (en los que se dice: “1. El órgano de recaudación competente acordará la enajenación mediante subasta de los bienes embargados que estime bastantes para cubrir suficientemente el débito perseguido y las costas del procedimiento y se evitará, en lo posible, la venta de los de valor notoriamente superior al de los débitos, sin perjuicio de que posteriormente autorice la enajenación de los que sean precisos. El acuerdo de enajenación deberá contener los datos identificativos del deudor y de los bienes a subastar, así como el tipo para la subasta de los mismos. En el acuerdo deberá constar la duración del plazo para la presentación de ofertas en los términos previstos en el apartado 2 del artículo 104 de este reglamento. Asimismo, se indicará que la presentación de ofertas se realizará de forma electrónica en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. 2. El acuerdo de enajenación será notificado al obligado al pago, a su cónyuge si se trata de bienes gananciales o si se trata de la vivienda habitual, a los acreedores hipotecarios, pignoraticios y en general a los titulares de derechos inscritos en el correspondiente registro público con posterioridad al derecho de la Hacienda pública que figuren en la certificación de cargas emitida al efecto, al depositario, si es ajeno a la Administración y, en caso de existir, a los copropietarios y terceros poseedores de los bienes a subastar”), del vigente Reglamento General de Recaudación de 29 de julio de 2005; de la documentación calificada no resulta haberse cumplido dichos requisitos procedimentales.

Finalmente, el Principio Hipotecario de Especialidad exige una adecuada concreción de todas las circunstancias referidas a las personas a cuyo favor se pretenda hacer la inscripción, tal y como así exigen tanto el artículo 9 de la vigente Ley Hipotecaria en su apartado e) (que dice: “La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción o, cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones. Los bienes inmuebles y derechos reales de las uniones temporales de empresas serán inscribibles en el Registro de la Propiedad siempre que se acredite, conforme al artículo 3, la composición de las mismas y el régimen de administración y disposición sobre tales bienes, practicándose la inscripción a favor de los socios o miembros que las integran con sujeción al régimen de administración y disposición antes referido. También podrán practicarse anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal. En cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del Registrador que por nota marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio, dirección electrónica a efectos de recibir comunicaciones y notificaciones electrónicas y telemáticas relativas al derecho inscrito. Las comunicaciones a través de medios electrónicos y telemáticos serán válidas siempre que exista constancia de la transmisión y recepción, de sus fechas y del contenido íntegro de las comunicaciones, y se identifique de forma auténtica o fehaciente al remitente y al destinatario de las mismas”), como la regla novena, del artículo 51, del vigente Reglamento Hipotecario [estableciéndose en esta última que “Novena. La persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquélla de quien proceda el bien o derecho que se inscriba se determinarán conforme a las siguientes normas: a) Si se trata de personas físicas, se expresarán el nombre y apellidos; el documento nacional de identidad; si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa; si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge; la nacionalidad y la vecindad civil del sujeto si se acreditan o manifiestan; y el domicilio con las circunstancias que lo concreten. b) Si se trata de personas jurídicas, se consignarán su clase; su denominación; el número de identificación fiscal; la inscripción, en su caso, en el Registro correspondiente; la nacionalidad, si fuere una entidad extranjera, y el domicilio con las circunstancias que lo concreten. c) Se expresarán también, en su caso, las circunstancias de la representación legal o voluntaria, las personales que identifiquen al representante, el poder o nombramiento que confieran la representación y, cuando proceda, su inscripción en el Registro correspondiente. d) Cuando las circunstancias de la persona constaren en otro asiento del mismo folio registral, podrá consignarse en el nuevo asiento sólo el nombre y apellidos si se trata de persona física o la clase y denominación si es persona jurídica y, en uno y otro caso, la referencia. para las demás circunstancias, al asiento anterior, expresando las variaciones que resulten de los documentos presentados. e) En cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del Registrador que por nota marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio a efectos de recibir comunicaciones relativas al derecho inscrito”). En este orden de cosas se observa que, de la documentación calificada, no resulta el dato del domicilio de los adjudicatarios de la finca enajenada.

Seguidamente, la petición de registración formulada se bifurca en, de un lado, la extensión de un asiento de inscripción que publique la adjudicación realizada, y de otro, en la extensión de un asiento de cancelación de la anotación preventiva del embargo decretado, así como de las cargas posteriores, debiendo matizarse que, en ambos casos, son asientos de duración indefinida que obligan exigir, y atendiendo a las particularidades del caso que nos ocupa, que la resolución administrativa correspondiente, sea firme, firmeza que no resulta de la documentación calificada.

Finalmente, no consta en la documentación calificada la declaración sobre la situación arrendaticia de la finca adjudicada, y ello por las exigencias normativas resultantes de la aplicación de los artículos 25 y 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994.

Por lo tanto, por no haberse acreditado la realización de las notificaciones expuestas, por no constar el dato del domicilio de los adjudicatarios, por no figurar la firmeza de la resolución administrativa, y por no constar la declaración sobre la situación arrendaticia de la finca, no es posible acceder a la petición de registración formulada.

En consecuencia, atendiendo a dichos hechos y fundamentos de derecho, y dado el carácter subsanable de los defectos advertidos, se acuerda suspender la práctica de la inscripción y cancelación solicitadas.

Vigo, a 6 de abril de 2021.–La registradora, (firma ilegible). Fdo., María Purificación Geijo Barrientos.

Conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria, queda automáticamente prorrogado el asiento de presentación por un plazo de sesenta días hábiles desde la recepción de la última de las notificaciones efectuadas de acuerdo con el artículo 322 de la Ley Hipotecaria.

Contra el presente acuerdo de calificación (…).»

III. 

Contra la anterior nota de calificación, don J. L. F. G., jefe de la Unidad de Recaudación Ejecutiva del Ayuntamiento de Vigo, interpuso recurso el día 19 de mayo de 2021 atendiendo a los siguientes argumentos:

«Fundamentos de Derecho:

I. De conformidad con lo establecido en el artículo 324 de la Ley Hipotecaria, las calificaciones negativas del registrador podrán recurrirse potestativamente ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Asimismo, el artículo 325 c) dispone que estará legitimado para interponer este recurso el funcionario competente de quien provenga el mandamiento o título presentado.

II. La calificación negativa del Registro de la Propiedad de Vigo n.º Tres se fundamenta, entre otros motivos, en la falta de indicación en los documentos administrativos de todas as circunstancias personales de los adjudicatarios en el momento en que se realiza la adjudicación, sobre la base de lo establecido en el artículo 9 e) de la Ley Hipotecaria y en el artículo 51.9.ª del Reglamento Hipotecario.

Pues bien, este criterio no puede ser compartido por esta Administración Tributaria Local. En primer término, y de acuerdo con lo previsto en el artículo 103 del Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación:

“Artículo 103. Licitadores.

1. Con excepción del personal adscrito al órgano de recaudación competente, de los tasadores, de los depositarios de los bienes y de los funcionarios directamente implicados en el procedimiento de apremio, podrá tomar parte en la subasta o concurso o adjudicación directa, por si o por medio de representante, cualquier persona que posea capacidad de obrar con arreglo a derecho y que no tenga para ello impedimento o restricción legal, siempre que se identifique adecuadamente.

2. Una vez abierta la subasta en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado solamente se podrán realizar pujas electrónicas. Los interesados que quieran participar en la subasta deberán estar dados de alta como usuarios del sistema y accederán al mismo por alguno de los medios electrónicos de acreditación de la identidad admitidos por el Boletín Oficial del Estado, de manera que se garantice una plena identificación de los licitadores. El alta podrá realizarse en el Portal de Subastas utilizando un medio electrónico de identificación admitido por la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado o bien mediante la comparecencia personal del interesado ante un funcionario público de cualquiera de las Administraciones públicas y órganos que celebren subastas a través del Portal de Subastas, que facilitará este trámite en los términos que se establezcan en su respectiva normativa.”

Esto es, de la literalidad del precepto se desprende que los únicos requisitos exigidos por la normativa tributaria a los licitadores que participen en los procedimientos de enajenación de bienes mediante subastas administrativas son la posesión de capacidad de obrar con arreglo a derecho y la identificación adecuada a través de medios electrónicos en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. La normativa administrativa no hace ninguna otra referencia a la exigencia de constancia de otras circunstancias personales de los posibles licitadores, como su edad, domicilio, estado civil o, en su caso, régimen económico matrimonial.

Por otra parte, ha de acudirse a lo establecido en el artículo 104 bis del citado Real Decreto 939/2005, en cuanto a la adjudicación de los bienes subastados:

“Artículo 104 bis. Adjudicación y pago.

Finalizada la fase de presentación de ofertas la Mesa se reunirá en el plazo máximo de 15 días naturales y se procederá a la adjudicación de los bienes o lotes conforme a las siguientes reglas:

a) En caso de que la mejor oferta presentada fuera igual o superior al 50 por ciento del tipo de subasta del bien, la Mesa adjudicará el bien o lote al licitador que hubiera presentado dicha postura.

b) Cuando la mejor de las ofertas presentadas fuera inferior al 50 por ciento del tipo de subasta del bien, la Mesa, atendiendo al interés público y sin que exista precio mínimo de adjudicación, decidirá si la oferta es suficiente, acordando la adjudicación del bien o lote o declarando desierta la subasta.

c) Si para un mismo deudor se hubiera acordado la subasta de varios bienes simultáneamente y, finalizado el plazo de realización de pujas electrónicas, en virtud de las cuantías ofrecidas no fuera necesaria la adjudicación de todos los bienes para cubrir la deuda reclamada en su totalidad, el orden de adjudicación a seguir por la Mesa se determinará de conformidad con las reglas contenidas en el artículo 99 de este reglamento.

d) Adoptado el acuerdo correspondiente, se entenderá finalizada la subasta y se procederá a levantar acta por el Secretario de la Mesa.

(...).

i) Ingresado el remate se entregará a los adjudicatarios, salvo en los supuestos en que hayan optado por el otorgamiento de escritura pública de venta previsto en el artículo 111.1 de este reglamento, certificación del acta de adjudicación de los bienes, en la que habrá de constar, además de la transcripción de la propia acta en lo que se refiere al bien adjudicado y al adjudicatario, la acreditación de haberse efectuado el pago del remate y de haberse emitido en conformidad informe por parte del órgano con funciones de asesoramiento jurídico sobre la observancia de las formalidades legales en el procedimiento de apremio, cuando haya sido solicitado por el órgano de recaudación y, en todo caso, cuando la adjudicación recaiga sobre bienes o derechos inscribibles en el Registro de la Propiedad.

La citada certificación constituye un documento público de venta a todos los efectos y en ella se hará constar que queda extinguida la anotación preventiva hecha en el registro público correspondiente a nombre de la Hacienda Pública. Asimismo, tal y como se establece en el artículo 111.3 de este reglamento, se expedirá mandamiento de cancelación de las cargas posteriores.”

En el presente caso, celebrada y finalizada la subasta de la finca registral núm. ...786, se procedió a su adjudicación de acuerdo con las reglas descritas anteriormente, procediéndose a levantar acta de subasta con fecha 02/12/2020. Se cumplen todos los requisitos establecidos en el artículo 104 bis del Reglamento General de Recaudación, por cuanto la adjudicación fue acordada a favor del licitador que realizó la oferta más ventajosa, figurando este licitador adecuadamente identificado mediante la certificación emitida al efecto por el Portal de Subastas Electrónicas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Del mismo modo, la certificación del acta de adjudicación emitida y firmada digitalmente el 20/01/2021, y entregada al adjudicatario, también cumple con el contenido previsto en la letra i) del citado artículo 104 bis, esto es, en ella se recoge la transcripción de la propia acta en lo que se refiere al bien adjudicado y al adjudicatario, la acreditación de haberse efectuado el pago del remate y de haberse emitido en conformidad informe por parte del órgano con funciones de asesoramiento jurídico sobre la observancia de las formalidades legales en el procedimiento de apremio, haciéndose constar que queda extinguida la anotación preventiva de embargo efectuada en su día a favor de la Hacienda Pública.

De la normativa tributaria transcrita se concluye que no puede exigirse la constancia, en la certificación administrativa del acta de adjudicación de bienes en subasta, de las circunstancias citadas por la Sra. Registradora en su nota de calificación negativa. Sí es cierto que las circunstancias requeridas deberían constar en la escritura pública correspondiente, en el supuesto de que el adjudicatario hubiera optado por su otorgamiento. No obstante, y dado que no se ha ejercitado dicha opción, la certificación administrativa extendida reúne todos los requisitos exigidos en la letra i) del artículo 104 bis del citado Real Decreto 939/2005.

Esta interpretación resulta conforme con los criterios hermenéuticos que determina el artículo 3 del Código Civil, a los que a su vez se remite el artículo 12 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, al disponer que, “las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas”, resultando que la dicción literal del artículo 104 bis no deja lugar a dudas sobre el contenido de la certificación administrativa que ha de entregarse a los adjudicatarios de bienes subastados en los procedimientos administrativos de naturaleza tributaria.

En ningún caso el Recaudador Ejecutivo o el Tesorero Municipal (en calidad éste último de Presidente de la Mesa de Subasta) podrían dar fe de las circunstancias personales de los adjudicatarios de las fincas enajenadas en los procedimientos administrativos de apremio, ya que no pueden ser equiparados a fedatarios públicos, a diferencia del secretario judicial o del notario que sí actúan con tales potestades en los procedimientos de ejecución judiciales y en los otorgamientos de escrituras públicas.

Mantener una postura contraria, pretendiendo la aplicación analógica de normas del proceso civil o del régimen notarial al procedimiento administrativo de apremio, en cuanto al contenido de la certificación administrativa del acta de adjudicación de bienes es improcedente.

III. Por otra parte, entiende la Sra. Registradora que de la documentación calificada “no resulta haberse cumplido dichos requisitos procedimentales” refiriéndose a dos de los sucesivos trámites del procedimiento administrativo de apremio y enajenación de bienes embargados, en particular, al trámite de notificación de la valoración del bien a efectos de subasta y al trámite de notificación del acuerdo de enajenación.

En este sentido, no se comparte tampoco el criterio mantenido en la nota de calificación negativa. En primer lugar, por la misma argumentación expuesta en los apartados anteriores respecto al contenido de la certificación del acta de adjudicación de bienes, que se reproduce nuevamente:

“i) Ingresado el remate se entregará a los adjudicatarios, salvo en los supuestos en que hayan optado por el otorgamiento de escritura pública de venta previsto en el artículo 111.1 de este reglamento, certificación del acta de adjudicación de los bienes, en la que habrá de constar, además de la transcripción de la propia acta en lo que se refiere al bien adjudicado y al adjudicatario, la acreditación de haberse efectuado el pago del remate y de haberse emitido en conformidad informe por parte del órgano con funciones de asesoramiento jurídico sobre la observancia de las formalidades legales en el procedimiento de apremio, cuando haya sido solicitado por el órgano de recaudación y, en todo caso, cuando la adjudicación recaiga sobre bienes o derechos inscribibles en el Registro de la Propiedad.”

La Sra. Registradora aduce en su nota que la calificación se ampara en la previsión del artículo 99 del Reglamento Hipotecario, que permite examinar que la resolución administrativa haya sido congruente con la clase de expediente o procedimiento seguido, y por tanto, los trámites e incidencias esenciales del mismo. Entendemos, por el contrario, que la calificación registral excede notoriamente de su ámbito propio, y que se está realizando una interpretación del artículo 99 RH incorrecta, formalista y vulneradora del principio de legalidad al rebasar el contenido del principio de calificación, tal y como se deduce del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, dicho sea, con el debido respeto y en estrictos términos de defensa.

En este sentido, aunque en relación con la calificación de documentos administrativos el registrador goce de mayor libertad que respecto de los documentos judiciales, la calificación nunca puede alcanzar la legalidad intrínseca de la resolución, puesto que ello supondría asumir facultades revisoras que exceden del ámbito de la función registral, en línea con lo preceptuado en el artículo 18 LH. En consonancia, como ha señalado reiteradamente la DGSJFP, la calificación de la congruencia de la resolución con la clase de expediente seguido implica examinar si en el marco del procedimiento elegido por la Administración Pública, el documento es coherente con el mismo (es decir, si se ha adoptado una resolución propia del procedimiento de que se trate) y si se han respetado los trámites esenciales del procedimiento.

Así pues, aunque el registrador deba revisar las formalidades de los documentos presentados, habida cuenta de los efectos que se derivan de su inscripción en el Registro de la Propiedad, lo que no puede es convertirse en revisor de toda la legalidad administrativa, vulnerando un principio esencial básico como es la presunción de legalidad administrativa (artículo 39 de la Ley 39/2015) y el principio de autotutela declarativa, en cuya virtud es la propia Administración la competente para revisar la legalidad de sus actos administrativos, ya sea de oficio a través de la declaración de nulidad de pleno derecho o la declaración de lesividad, ya sea a instancia de los propios interesados mediante el uso de los recursos administrativos, y posteriormente, a través del recurso contencioso-administrativo ante los Jueces y Tribunales del orden jurisdiccional contencioso-administrativo

Igualmente, esta facultad revisora debe ponerse en inmediata relación con el artículo 47 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, que sólo admite la nulidad de aquel acto producido en el seno de un procedimiento en el que la Administración Pública “ha prescindido total y absolutamente del procedimiento legalmente establecido”. Se requiere, pues, un doble requisito, a saber, el carácter ostensible de la omisión del trámite esencial o del procedimiento y que ése trámite no sea cualquiera, sino esencial. A tal fin, la ostensibilidad requiere que la ausencia de procedimiento o trámite sea manifiesta y palpable sin necesidad de una particular interpretación jurídica.

En el presente caso, la certificación del acta de subasta se ha dictado en el seno de un procedimiento de recaudación tributaria, siguiendo el procedimiento administrativo de apremio establecido al efecto. Asimismo, la adjudicación se ha acordado después de haberse celebrado la subasta tributaria en el Portal de Subastas del BOE, y habiéndose cumplido todos los trámites esenciales del procedimiento de recaudación en periodo ejecutivo (providencia de apremio, diligencia de embargo, mandamiento de anotación preventiva, valoración a efectos de subasta, notificación de la valoración, fijación del tipo, acuerdo de enajenación, notificación de acuerdo de enajenación etc...), notificados todos ellos al obligado tributario, que podría haber hecho uso de los derechos que la Ley le confiere a su favor. En concreto, la notificación de la valoración de bienes a efectos de subasta se practicó de conformidad con lo previsto en el artículo 112 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, a través de citación para comparecencia publicada en el BOE núm. 107 de 05/06/2014, la notificación de distribución en lotes y fijación del tipo de subasta se practicó en el domicilio del obligado tributario el 12/05/2018, siendo recogida por persona autorizada, y la notificación del acuerdo de enajenación se practicó a través de citación para comparecencia publicada en el BOE núm. 261 de 02/10/2020.

No vamos a entrar a especificar el cumplimiento concreto y pormenorizado de todos los demás trámites del procedimiento administrativo de apremio, por cuanto que, según resulta de la propia certificación del acta de adjudicación de bienes, en fecha 18/01/2021 fue emitido informe de conformidad del cumplimiento de “todos los requisitos procedimentales” por parte de la Asesoría Jurídica municipal, y en los términos previstos en el anteriormente citado apartado i) del artículo 104 bis del Real Decreto 939/2005. En definitiva, no es posible apreciar en la documentación presentada en el Registro de la Propiedad ningún indicio de omisión manifiesta, palpable u ostensible de los trámites esenciales del procedimiento administrativo en que se pueda apoyar o pueda haber motivado la calificación negativa emitida que ahora se recurre, sino acudiendo a una interpretación forzada, restrictiva y excesivamente formalista del artículo 99 RH.

A mayor abundamiento, la fundamentación jurídica de la nota de calificación negativa resulta contraria a la Resolución de la DGSJFP de 21 de mayo de 2001 (RJ 2001\4800) en la que se resuelve que se consideran trámites esenciales del procedimiento la notificación de la providencia de apremio y de la diligencia de embargo correspondiente, no haciendo esta resolución de la DGSJFP referencia alguna ni a la notificación de la valoración de los bienes ni a la del acuerdo de enajenación como trámites esenciales del procedimiento: “Llegados a este punto, y dados los estrechos límites de este recurso (artículo 117 del Reglamento Hipotecario), hay que examinar si la falta de notificación de la subasta constituye un trámite esencial del procedimiento, debiendo responderse en sentido negativo, pues el único trámite esencial es la notificación de la providencia de apremio, y diligencia de embargo, al efecto de que el deudor pueda oponerse a la continuación del procedimiento, y cuya falta produciría la indefensión de dicho deudor (cfr. artículos 110 y 111 del Reglamento de Recaudación de los Recursos de la Seguridad Social)”. Esto es, si la nota de calificación negativa extendida atendiese a los criterios de ese Centro Directivo contenidos en la Resolución de la DGSJFP de 21 de mayo de 2001, debería citar como trámites esenciales del procedimiento, en todo caso, la notificación de la providencia de apremio y de la diligencia de embargo, y no lo hace, sino que menciona, por el contrario, la notificación de la valoración y del acuerdo de enajenación.

Entendemos, por consiguiente, no acertada la calificación negativa en este punto por cuanto de la documentación presentada no se desprende ninguna omisión palmaria y ostensible de los trámites procedimentales en las actuaciones administrativas, en los términos exigidos tanto por la propia DGSJFP como por la jurisprudencia contencioso-administrativa para fundamentar la nulidad de los actos administrativos, siendo válido el contenido de la certificación del acta de subasta por cuanto refleja el informe favorable de los servicios jurídicos municipales (que refleja y avala el cumplimiento de “todos los requisitos procedimentales”), informe jurídico cuyo sentido y objetivo es, precisamente, el de revisar la legalidad de la actuación administrativa impidiendo la indefensión de los interesados.

IV. También se califican negativamente los documentos presentados por entender que tanto la inscripción de la adjudicación como la cancelación de la anotación de embargo “son asientos de duración indefinida que obligan a exigir, y atendiendo a las particularidades del caso que nos ocupa, que la resolución administrativa correspondiente, sea firme, firmeza que no resulta de la documentación calificada”.

En este sentido, esta escueta argumentación que se ofrece para fundamentar la calificación negativa y que se ha reproducido literalmente adolece de una grave falta de motivación, lo cual coloca a esta Administración Tributaria Municipal en una posición de manifiesta indefensión al no permitirle conocer las razones jurídicas en las que la Sra. Registradora funda su rechazo a los documentos presentados. No se cumple, por tanto, con la exigencia de motivación de las calificaciones desfavorables, en los términos contenidos, entre otras, en la resolución de la DGSJFP de 18 de septiembre de 2019 (RJ 2019\4393): “Debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo según la cual cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, conforme a los principios básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente, que al consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación [cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria (RCL 1946, 886) y Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril de 2010, 26 de enero de 2011, 20 de julio de 2012 (RJ 2012, 10099), 12 de febrero de 2016 (RJ 2016, 1884), 26 de abril y 19 de junio de 2017, 21 de noviembre de 2018 (RJ 2018, 5467) y 1 de marzo de 2019 (RJ 2019, 1423), entre otras muchas]. Es indudable que, de este modo, serán efectivas las garantías del interesado recurrente, quien al conocer en el momento inicial los argumentos en que el registrador funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos de Derecho en los que apoye su tesis impugnatoria, a la vista ya de los hechos y razonamientos aducidos por el registrador que pudieran ser relevantes para la Resolución del recurso”.

En el presente caso, no hay en la nota de calificación recurrida motivación alguna sobre qué razones fácticas o jurídicas fundamentan las dudas sobre la firmeza y eficacia de los documentos administrativos expedidos.

En cualquier caso, y respecto a la cuestión de la eficacia de la adjudicación administrativa la DGSJFP, en su resolución del 23 de octubre de 1999 (RJ 1999\7679) concluye que: “Por otra parte no puede desconocerse que el acta de la subasta es un documento público administrativo (cfr. artículo 46.4 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común, en relación con el artículo 148.5 Reglamento General de Recaudación), que por ello acredita fehacientemente el hecho que motiva su otorgamiento (cfr. artículo 1218 del Código Civil), esto es, la adjudicación operada, la cual produce sus efectos desde el momento del pago íntegro del precio (cfr. artículo 57.1 y 2 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común en relación con el 148.5 b) Reglamento General de Recaudación –y de ahí que no se admita la tercería de dominio después de ‘...consumada la venta de bienes de que se trate...’ cfr. artículo 173 del Reglamento General de Recaudación–) pago cuya efectiva realización puede también quedar reflejado en el acta”.

En lo que respecta a la cancelación de la carga que se ejecuta en el procedimiento administrativo de apremio, y realizando una interpretación integradora del contenido de la certificación del acta de adjudicación y del mandamiento de cancelación presentados, se concluye que es consecuencia natural del procedimiento ejecutivo la extinción o agotamiento de la carga que se ejecuta, así como la purga o liberación, en su caso, de las posteriores. De ahí que, como viene afirmando la doctrina y jurisprudencia, sea el mandamiento junto con la certificación del acta de adjudicación un instrumento único que da suficiente satisfacción y respuesta al obstáculo puesto de manifiesto en la calificación aquí combatida.

En cuanto a la necesidad de la firmeza de la resolución administrativa, ni la Ley General Tributaria ni el Reglamento General de Recaudación prevén la posibilidad de impugnación de la adjudicación de los bienes en los procedimientos de ejecución forzosa. Por tanto, y como ha venido afirmando ese Centro Directivo, frente a la regla general de rectificación de los asientos registrales que presupone el consentimiento del titular o, en su caso, la oportuna resolución judicial firme dictada en juicio declarativo, debe reconocerse que cabe la modificación de las situaciones jurídico reales en virtud de documento público emanado de la Administración competente. En esta línea, la Resolución DGSJFP de 1 de junio de 2012 (RJ 2012\7948) dispone que: “La extinción del derecho real de concesión inscrito en el Registro de la Propiedad provoca la necesidad de cohonestar el contenido de los libros con la realidad jurídica (artículos 40 y 79 de la Ley Hipotecaria). El vehículo para hacer constar la cancelación del derecho inscrito es el documento administrativo de resolución emanado de la Administración contratante (artículo 265 del Decreto Legislativo 28/2000) que, como tal, goza de las presunciones de legalidad, ejecutividad y eficacia de los actos administrativos (vide artículos 56 y 57 de la Ley 30/1992, de 26 noviembre (RCL 1992, 2512, 2775 y RCL 1993, 246), de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común), sin perjuicio de que el registrador ejercite su competencia de calificación en los términos establecidos en el artículo 99 del Reglamento Hipotecario que ha sido objeto de una copiosa interpretación por parte de este Centro Directivo”.

V. Por último, también se califican negativamente los documentos presentados por no constar “la declaración sobre la situación arrendaticia de la finca adjudicada, y ello por las exigencias normativas resultantes de la aplicación de los artículos 25 y 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994”.

Respecto a esta cuestión, y de acuerdo con la certificación de dominio y cargas expedida por el propio Registro de la Propiedad de Vigo N.º Tres en los términos previstos en el apartado 2 del artículo 170 de la Ley 58/2003, General Tributaria, se desprende que no consta inscrito arrendamiento alguno en relación a la finca objeto de ejecución.

En este aspecto, debe tenerse en cuenta la reforma introducida en la Ley de Arrendamientos Urbanos en virtud de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. De este modo, establece el artículo 14.1 que “el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca”. A su vez, el artículo 7.2 establece claramente un principio de inoponibilidad del arrendamiento no inscrito frente a tercero inscrito, cuando dispone que “en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad”.

Así, la protección de los derechos del arrendatario aconseja un plus de diligencia mediante la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro como forma de hacer oponible su contrato frente a tercero. Esta necesidad de inscripción como garantía de la seguridad jurídica preventiva viene resaltada en el Preámbulo de la citada Ley 4/2013, 4 de junio, al establecer que es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico.

La modificación operada en la Ley de Arrendamientos Urbanos ha alcanzado también al artículo 13.1, relativo a la resolución del derecho del arrendador, que señala: “Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento. Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado”.

Conviene resaltar que el citado artículo 13 LAU también resulta de aplicación en los supuestos de enajenaciones forzosas derivadas de ejecuciones administrativas, tal y como se refleja en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 28 de septiembre de 2017 (JUR\2017\257733): “Este Tribunal de apelación comparte con el recurrente, por vía de interpretación extensiva e incluso por analogía, la aplicación de dicho precepto también a las enajenaciones forzosas derivadas de ejecuciones administrativas como la de litis, en la que el hoy recurrente adquirió, mediante subasta ante la Agencia Tributaria, la vivienda arrendada”.

Además, es doctrina de la DGSJFP, reflejada en su Resolución de 24 de marzo de 2017 (RJ 2017\1394) que: “De una interpretación conjunta del citado artículo (se refiere al artículo 13.1) y de lo dispuesto en el artículo 7.2 antes transcrito resulta la extinción del contrato de arrendamiento salvo que se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho, en este supuesto la hipoteca, que se ejecuta y que determina la extinción del derecho del arrendador y en consecuencia del propio contrato de arrendamiento y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto. (…) Si el arrendamiento de vivienda no ha accedido al Registro de la Propiedad, lógicamente no habrá lugar a derecho alguno. En el supuesto de este expediente, del auto de adjudicación resulta que la finca está ocupada sin que esté determinado si la ocupación se apoya en un contrato de arrendamiento o en algún otro título si lo hubiera. Y en cualquier caso en el supuesto de que exista un arrendamiento no consta inscrito. En consecuencia, con lo anteriormente expuesto, en el presente caso, enajenada judicialmente la finca, el derecho del arrendador queda extinguido y con él el contrato de arrendamiento y sus accesorios como el derecho de retracto, y deviene innecesario realizar notificación alguna expresa y especial”.

En esta misma línea, la resolución de la DGSJFP de 11 de octubre de 2018 (RJ\2018\4769) concluye que: “Por tanto, salvo que se hubiese inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca, la ejecución de esta determinará la extinción del derecho del arrendador y, en consecuencia, del propio contrato de arrendamiento, y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto. Extinguido el arrendamiento y el derecho de retracto, deja de ser necesario realizar la declaración a que alude el artículo 25 de la ley”.

Esto es, en el caso que nos ocupa ningún arrendamiento ha accedido al Registro de la Propiedad y, por tanto, resulta innecesaria la declaración exigida en el [sic] nota de calificación negativa que se impugna.

A modo de conclusión, se destaca que en el expediente que ha provocado este recurso resulta que se han presentado en el Registro de la Propiedad los documentos administrativos emanados por la Administración actuante de los que se desprende que, celebrada subasta tributaria de bienes en el curso del procedimiento administrativo de apremio seguido en la Unidad de Recaudación Ejecutiva del Ayuntamiento de Vigo contra el titular registral de la finca ejecutada, el órgano competente ha acordado la adjudicación del bien y, en consecuencia la cancelación de la carga ejecutada y, en su caso, de las posteriores si las hubiera. Siendo dicho documento administrativo el normativamente previsto, habiendo tenido el titular registral la intervención legalmente establecida, habiéndose cumplido los trámites esenciales del procedimiento (figurando el dictamen preceptivo y positivo del órgano con funciones de asesoramiento jurídico de la Administración ejecutante), y derivando de su contenido la adjudicación operada, concurren los requisitos analizados para proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad sin que sea dable exigir una documentación distinta a la que ha sido objeto de presentación y calificación.»

IV. 

La registradora de la Propiedad de Vigo número 3, doña María Purificación Geijo Barrientos, emitió informe, en el que mantuvo íntegramente su calificación, y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección General.