oct
2020

Venta de inmueble urbano por valor inferior a su valor catastral: ¿supone inexistencia de incremento de valor a efectos del IIVTNU?


Planteamiento

Se ha realizado la venta de un inmueble urbano sito en este municipio por un valor inferior al valor catastral que tiene asignado. ¿Está sujeta dicha transmisión al IIVTNU por el hecho de vender el inmueble por debajo de su valor catastral?

Respuesta

Actualmente el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana -IIVTNU- es uno de los impuestos que presenta más cuestiones controvertidas, prueba de ello es la cantidad de recursos que actualmente llegan al TS.

La Sentencia del TC de 11 de mayo de 2017 declaró inconstitucionales y nulos los arts. 107, apartados 1 y 2.a) y 110.4 del RDLeg 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales -TRLRHL-, pero únicamente en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor.

La Sentencia del TS de 5 de marzo de 2019 reitera la doctrina de que el sujeto pasivo del IIVTNU puede utilizar como prueba cualquier medio admitido en derecho para acreditar que no ha existido incremento de valor, mediante la remisión íntegra a los razonamientos expresados en la Sentencia de 9 de julio de 2018, según la cual:

  • “1.- Corresponde al obligado tributario probar la inexistencia de incremento de valor del terreno onerosamente transmitido. Y este extremo, no solo se infiere con carácter general del artículo 105.1 LGT, conforme al cual «quien haga valer su derecho deberá probar los hechos constitutivos del mismo», sino que también, y en el ámbito concreto que nos ocupa, ha sido puesto de relieve por el Pleno del Tribunal Constitucional en el FJ 5 b) de la STC 59/2017, y admitido, incluso, por la Sección Primera de esta Sala en el Auto de admisión de 30 de octubre de 2017 (…). En el FJ 5 b) de la STC 59/2017 concluye, concretamente, el máximo intérprete de la Constitución, que «debe declararse inconstitucional y nulo el artículo 110.4 LHL, al impedir a los sujetos pasivos que puedan acreditar la existencia de una situación inexpresiva de capacidad económica (…).», precisión esta última de la que se infiere inequívocamente que es al sujeto pasivo a quien, en un primer momento, le corresponde probar la inexistencia de plusvalía. Y esta premisa ha sido admitida también en la cuestión casacional que, con posterioridad al pronunciamiento del Tribunal Constitucional, fijó la Sección Primera de esta Sala en el Auto de admisión de 30 de octubre de 2017, citado, en el que, presuponiendo que pesaba «sobre el legalmente considerado como sujeto pasivo la carga de acreditar la inexistencia de un aumento real del valor del terreno en la fecha de devengo del IIVTNU», consideró que tenía interés casacional objetivo la determinación de los medios concretos de prueba que debían emplearse para acreditar la concurrencia de esta última circunstancia.
  • 2.- Para acreditar que no ha existido la plusvalía gravada por el IIVTNU podrá el sujeto pasivo (a) ofrecer cualquier principio de prueba, que al menos indiciariamente permita apreciarla, como es la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión que se refleja en las correspondientes escrituras públicas [cuyo valor probatorio sería equivalente al que atribuimos a la autoliquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en los fundamentos de derecho 3.4 de nuestras sentencias de 23 de mayo de 2018 (…), de 5 de junio de 2018 (…) y de 13 de junio de 2018 (…); (b) optar por una prueba pericial que confirme tales indicios; o, en fin, (c) emplear cualquier otro medio probatorio ex artículo 106.1 LGT que ponga de manifiesto el decremento de valor del terreno transmitido y la consiguiente improcedencia de girar liquidación por el IIVTNU. Precisamente -nos interesa subrayarlo-, fue la diferencia entre el precio de adquisición y el de transmisión de los terrenos transmitidos la prueba tenida en cuenta por el Tribunal Constitucional en la STC 59/2017 para asumir -sin oponer reparo alguno- que, en los supuestos de hecho examinados por el órgano judicial que planteó la cuestión de inconstitucionalidad, existía una minusvalía.
  • 3.- Aportada -según hemos dicho, por cualquier medio- por el obligado tributario la prueba de que el terreno no ha aumentado de valor, deberá ser la Administración la que pruebe en contra de dichas pretensiones para poder aplicar los preceptos del TRLHL que el fallo de la STC 59/2017 ha dejado en vigor en caso de plusvalía. Contra el resultado de la valoración de la prueba efectuada por la Administración en el seno del procedimiento tributario correspondiente, el obligado tributario dispondrá de los medios de defensa que se le reconocen en vía administrativa y, posteriormente, en sede judicial. En la vía contencioso-administrativa la prueba de la inexistencia de plusvalía real será apreciada por los Tribunales de acuerdo con lo establecido en los artículos 60 y 61 LJCA y, en último término, y tal y como dispone el artículo 60.4 LJCA, de conformidad con las normas del Código Civil y de la Ley de Enjuiciamiento Civil.”

De lo dicho se deducen claramente tres aspectos:

  • - Corresponde al sujeto pasivo probar la inexistencia del incremento de valor mediante cualquier prueba admitida en Derecho.
  • - La inexistencia del incremento de valor se debe comprobar entre la diferencia del valor de adquisición y el de transmisión.
  • - El cálculo del impuesto debe realizarse de conformidad con lo dispuesto en el TRLRHL.

Para que no se pueda liquidar el IIVTNU es necesario que la venta se haya realizado con pérdidas, de tal manera que lo que hay que comparar es el precio de compra y el precio de venta.

El valor catastral se tiene en cuenta a efectos de calcular el impuesto siguiendo las reglas del TRLRHL, pero no para determinar si la venta se hizo con pérdidas, porque el valor catastral no es el importe que haya que comparar con el precio de venta, sino que es el precio por el que en su día se adquirió el inmueble.

Conclusiones

1ª. La inexistencia del incremento de valor se debe comprobar entre la diferencia del valor de adquisición y el de transmisión.

2ª. La venta del inmueble por debajo del valor catastral per se no determina que la venta se hiciera con pérdidas.

3. Corresponde al sujeto pasivo probar la inexistencia del incremento de valor mediante cualquier prueba admitida en Derecho.