Suscripción de préstamo hipotecario por el Ayuntamiento para construcción de viviendas: normativa aplicable y requisitos

Planteamiento

Este Ayuntamiento, con un Remanente de Tesorería positivo en la última liquidación, Resultado Presupuestario positivo, Estabilidad Presupuestaria positiva, Ahorro neto positivo, Deuda Viva en el 4.20%, Regla del Gasto (cumple), Periodo Medio de Pago inferior a los 30 días, pero con una morosidad mayor a los 30 días, los cuales ambos se vienen dando habitualmente.

Desea llevar a cabo la concertación de un préstamo hipotecario para la construcción de 10 viviendas en el plazo de 3 años como mínimo. A este préstamo se subrogarán los adjudicatarios y será como parte del pago de la compraventa una vez se entreguen las mismas.

¿Cuál es la normativa aplicable? ¿Y qué requisitos deben cumplirse para la concertación de este préstamo hipotecario? Sobre todo, en cuanto a lo establecido en el art. 48.bis TRLRHL, en cuanto al cumplimiento del principio de prudencia financiera (Periodo Medio de Pago y Morosidad), teniendo en cuenta que se trata de un préstamo hipotecario y de inversión.

Respuesta

La hipoteca es un derecho real de garantía, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo), que confiere a su titular un derecho de realización de valor de un bien (generalmente inmueble), el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento (reipersecutoriedad) para, con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realización de los bienes hipotecados. Por tanto, se trata de un contrato accesorio, porque supone la existencia de una obligación principal cuyo cumplimiento asegura, en este supuesto, el préstamo para la construcción de diez viviendas.

El art. 49 del RDLeg 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales -TRLRHL-, señala que “Para la financiación de sus inversiones, así como para la sustitución total o parcial de operaciones preexistentes, las entidades locales, sus organismos autónomos y los entes y sociedades mercantiles dependientes, que presten servicios o produzcan bienes que no se financien mayoritariamente con ingresos de mercado, podrán acudir al crédito público y privado, a largo plazo, en cualquiera de sus formas”; añadiendo que el pago de las obligaciones derivadas de las operaciones de crédito a largo plazo podrá ser garantizado con la constitución de garantía real sobre bienes patrimoniales.

Por tanto, el Ayuntamiento puede concertar un préstamo a largo plazo garantizado mediante hipoteca sobre los inmuebles que va a construir. Al tratarse de un préstamo a largo plazo se deberá aplicar lo previsto en el Capítulo VII TRLRHL, sobre “Operaciones de crédito”. 

El art. 48.bis establece el principio de prudencia financiera. Por prudencia financiera se entiende el conjunto de condiciones que deben cumplir las operaciones financieras para minimizar su riesgo y coste y éstas se establecerán por Resolución de la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera. Todas las operaciones financieras que suscriban las Corporaciones Locales están sujetas a este principio.

El principio de prudencia financiera se regula en la Resolución de 4 de julio de 2017, de la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera, por la que se define el principio de prudencia financiera aplicable a las operaciones de endeudamiento y derivados de las comunidades autónomas y entidades locales. No obstante, con carácter mensual, se publicará la tabla de tipos fijos y diferenciales sobre Euribor asociados al coste de financiación del Estado a cada plazo. Así la Resolución de 6 de febrero de 2019, de la Dirección General del Tesoro y Política Financiera, por la que se actualiza el anexo 1 incluido en la Resolución de 4 de julio de 2017, de la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera, por la que se define el principio de prudencia financiera aplicable a las operaciones de endeudamiento y derivados de las comunidades autónomas y entidades locales, señala lo siguiente:

• “El coste total máximo de las operaciones de endeudamiento, incluyendo comisiones y otros gastos, salvo las comisiones citadas en el Anexo 3, no podrá superar el coste de financiación del Estado al plazo medio de la operación, incrementado en el diferencial que corresponda según lo establecido en el Anexo 3 de esta Resolución.

• Las Comunidades Autónomas y Entidades Locales que cuenten con herramientas de valoración propias o un asesoramiento externo independiente podrán determinar en el momento de la operación el coste de financiación del Tesoro en base a la metodología contenida en el Anexo 2 de esta Resolución.

• El resto de Administraciones, para conocer el coste de financiación del Estado a cada plazo medio, emplearán la tabla de tipos fijos o los diferenciales máximos aplicables sobre cada referencia que publique mensualmente, mediante Resolución, la Dirección General del Tesoro y Política Financiera. Los costes máximos publicados permanecerán en vigor mientras no se publiquen nuevos costes.”

Por otro lado, el art. 50 del RD-ley 17/2014, de 26 de diciembre, de medidas de sostenibilidad financiera de las comunidades autónomas y entidades locales y otras de carácter económico, señala que:

• “Podrán adherirse al compartimento de Fondo de Impulso Económico, aquellas Entidades Locales que en el momento de presentar la correspondiente solicitud de adhesión cumplan todos los requisitos siguientes:

• a) Que hayan cumplido los objetivos de estabilidad presupuestaria y deuda pública.

• b) Que su período medio de pago a proveedores no supere en más de treinta días el plazo máximo previsto en la normativa sobre morosidad durante los dos últimos meses previos a la solicitud.

• c) Que estén al corriente de sus obligaciones de suministro de información económico-financiera.

• A estos efectos se tendrá en cuenta la última información publicada en la central de información económico-financiera de las Administraciones Públicas relativa a la liquidación del presupuesto, los datos relativos al endeudamiento y al período medio de pago a proveedores.”

Estos requisitos se aplican únicamente para la adhesión al fondo de financiación.

Conclusiones

1ª. La Entidad Local puede formalizar un préstamo a largo plazo para inversiones con garantía hipotecaria sobre el bien.

2ª. La normativa aplicable será la general prevista para operaciones de crédito a largo plazo y, por tanto, están sometidos al principio de prudencia financiera.

3ª. El coste total máximo de las operaciones de endeudamiento, incluyendo comisiones y otros gastos, vendrá definido por Resolución de la Dirección General del Tesoro y Política Financiera vigente en el momento en que el préstamo se suscriba.