Solicitud de obras para unir dos locales comerciales y ejercer la misma actividad

Planteamiento

El propietario de un local, con contrato de alquiler a un tercero hasta el año 2027 y que viene ejerciendo la actividad de café-bar, quiere hacer obras de acondicionamiento en otro local de su propiedad y colindante al local en el que se viene ejerciendo dicha actividad de café-bar por un tercero. La propietaria pide comunicación previa de obras para abrir una puerta en el local colindante para la unión de ambos locales para ampliar la actividad de café-bar.

Nos surgen las siguientes dudas:

- ¿Puede el propietario del local realizar las obras de acondicionamiento del nuevo local?

- ¿Puede el propietario intentar ampliar la actividad sin que haya finalizado el contrato de alquiler?

- ¿Cómo debe actuar el ayuntamiento en caso de que la propietaria alquile el local a otra persona sin finalizar el anterior contrato de alquiler y presenten ante el ayuntamiento una solicitud de cambio de titularidad de actividad?

El propietario del local también nos plantea que quiere que la actividad pase a su nombre, pero que no va a ejercer dicha actividad, ¿se puede dar el cambio de titularidad de la actividad al propietario del local aún sabiendo que no va ejercer dicha actividad?

Respuesta

La consulta plantea varias cuestiones relativas al régimen aplicable a la titularidad de las autorizaciones o licencias que habilitan para el desarrollo de actividades, teniendo en cuenta que los intereses de los titulares dominicales de los recintos o establecimientos en los que se desarrollan pueden no ser coincidentes con los de las personas que actualmente ejercen su explotación comercial.

A la hora de afrontar el análisis de las cuestiones planteadas, debemos partir de lo dispuesto en el Decreto de 17 de junio de 1955 por el que se aprueba el Reglamento de Servicios de las Corporaciones locales -RSCL-, y en el que se recoge la consideración tradicional de las licencias y el resto de autorizaciones administrativas como procesos en los que las entidades locales intervienen en las actuaciones promovidas por los ciudadanos, afirmando en su art. 12.1 RSCL que se entenderán otorgadas salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio del de tercero. Esta afirmación, aunque ha sido matizada en función de diferentes circunstancias que pueden afectar su aplicación literal, viene a afirmar que el control que ejerce la entidad local en las actuaciones sometidas a licencia se deberá limitar a las cuestiones de su competencia, por lo que no podrá entrar a considerar otros elementos que, por un lado, no formen parte de sus atribuciones y, por otra parte, no deriven de la regulación sectorial por la que se impone el control local.

De acuerdo con esta consideración, se debe afirmar que, en el ámbito urbanístico, el análisis de las actuaciones para las que se requiere licencia o cualquier otro tipo de autorización municipal, se debe ceñir a la verificación de su adaptación a la ordenación vigente, sin entrar a considerar otros elementos o circunstancias que, aunque presenten una evidente vinculación con esta cuestión, no forman parte del proceso en el que se requiere la intervención municipal.

A lo expuesto se debe añadir lo establecido en el art. 15 RSCL, por el que las licencias relativas a las condiciones de una obra o instalación tendrán vigencia mientras subsistan aquéllas, lo que supone, aparte de lo que indica la propia literalidad de este precepto, que las autorizaciones administrativas por las que se verifique la aptitud de un establecimiento o localización concreta para el desarrollo de una actividad se entienden asociadas al espacio físico analizado y no a la persona que ostenta su titularidad, por lo que son supuestos de licencias transmisibles de acuerdo con lo dispuesto en el art. 13 RSCL.

Conforme a lo anterior, en la consulta “Galicia. Transmisión de la titularidad de la licencia de actividad de un establecimiento de hostelería”, se viene a concluir que, debido a que estas autorizaciones se entienden vinculadas al establecimiento o recinto autorizado para albergar la actividad proyectada, el anterior titular de su posesión no podrá negar la transmisión al titular posterior, al que corresponderá su reconocimiento por el mero hecho de ostentar este derecho de forma legítima.

De acuerdo con lo expuesto, debemos entender que el propietario de un local podrá solicitar el correspondiente título habilitante para la realización de las adaptaciones en el mismo que estime oportunas, pero que sean compatibles con la ordenación vigente. Por este motivo, en el análisis de la actuación proyectada se deberá verificar si la puerta que comunica dos locales es viable desde el punto de vista urbanístico, teniendo en cuenta que, en muchas ordenanzas locales, no es posible conectar dos locales destinados a dos actividades diferentes, aunque sean de la misma naturaleza.

A esta afirmación, se debe añadir que, si la pretensión del propietario es la de ampliar la actividad desarrollada actualmente en el local colindante, mediante su ampliación superficial, aparte de su viabilidad urbanística se requerirá la oportuna adaptación de la licencia de actividad por la que se encuentra en desarrollo el bar en la actualidad, que deberá ser en todo caso promovida por su actual titular que debe ser el arrendatario del establecimiento y dueño de la explotación comercial. En este sentido, la sentencia del TSJ del País Vasco de 7 de noviembre de 2011 afirma que:

• “…para proceder al cambio de titularidad el Ayuntamiento ha de tener constancia de que efectivamente dicho cambio se ha producido, y ello por dos mecanismos alternativos, uno bilateral, que no es otro que la conformidad del anterior titular, y otro, que no precisa dicha conformidad, más complejo, que consiste en la acreditación de que se ha adquirido por cualquier medio, inter vivos o mortis causa, la propiedad o posesión del local, mecanismo este utilizado en el caso presente, al aportarse el contrato de arrendamiento que presupone la posesión del local por parte del arrendatario, sin que la Ordenanza exija que se acrediten las transmisiones anteriores, pues lo trascendente es el conocimiento del poseedor actual del local, y ello porque presupone que la posesión se ha cedido conforme a derecho-, por parte del primitivo titular de la licencia , y con dicha cesión de la posesión se cedió la aptitud para ser titular de la licencia , puesto que la actividad en todo caso sólo puede ser ejercida por quien al menos detente la posesión del inmueble.

• En consecuencia existe un acto jurídico privado que ha conducido inexorablemente a la transmisión de la licencia a quien ostenta el derecho de aprovechamiento del local para el que se ha concedido la licencia de actividad, que además consta que se ha comunicado al Ayuntamiento, por lo que el presupuesto de la solicitud cursada por la apelada por la que se le concedió en su día licencia de actividad es conforme a derecho.”

Por todo ello, se debe concluir que el propietario del local no puede realizar actuaciones que vayan en contra de la voluntad del actual titular de la actividad desarrollada en el local arrendado, por lo que no se podrán conceder autorización alguna que pueda alterar las condiciones en las que ejerce la actividad, sin que las proponga la persona que ostenta su posesión legítima. Por lo tanto, no se podrá autorizar ningún cambio en la titularidad de la licencia de actividad, ni si quiera a favor del titular dominical del inmueble, si no acredita que ostenta legítimamente su posesión por haber finalizado por cualquier causa el derecho que ostenta el actual arrendatario.

Conclusiones

1ª. Conforme a la consideración tradicional de las licencias y autorizaciones administrativas, se entienden como medios de intervención de la Administración en la actividad de los ciudadanos, que se deben limitar a verificar las cuestiones por las que se impone su actuación, sin que se puedan extender a otros ámbitos, aunque tengan relación con la materia objeto de control.

2ª. En el caso de las licencias relativas a las condiciones de un establecimiento o recinto, se entienden vinculadas al mismo por lo que su titularidad corresponderá en cada momento a la persona o entidad que ostente y acredite su legítima posesión.

3ª. De acuerdo con estas determinaciones, en el supuesto planteado el propietario de los locales no podrá realizar actuaciones que vayan en contra del derecho del actual arrendatario para ejercer la actividad autorizada en uno de ellos, al menos hasta que acredite que este derecho ha finalizado por cualquier causa y, de este modo, ostenta su legítima posesión.