Solicitud de exención del IIVTNU por dación en pago a través de una venta de la vivienda a un tercero

Planteamiento

Se ha presentado declaración tributaria del Impuesto sobre incremento de valor de los terrenos urbanos aportando una escritura de compraventa de una vivienda que constituye su domicilio habitual. Sin embargo, en el escrito de declaración dicen que aportan dación en pago de deudas.

En la escritura de transmisión se establece que los vendedores son deudores del préstamo hipotecario que grava la finca y han solicitado al banco la dación de la finca referida en pago de la deuda hipotecaria que la grava y el banco ha aceptado. Que dicha dación en pago se va a instrumentar mediante una compraventa a favor de un tercero por el valor de mercado exonerando al vendedor/deudor del pago de la diferencia entre el precio de venta y el importe pendiente de la hipoteca.

¿Se considera que la transmisión es dación en pago y, por tratarse de vivienda habitual, está exenta del pago? ¿O al tratarse de una escritura de compraventa está sujeta al impuesto?

Respuesta

El art. 104.1 del RDLeg. 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales -TRLRHL-, establece la definición del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana -IIVTNU-. Según esta disposición, el IIVTNU se caracteriza como:

• "… un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos".

El art. 105.1.c) TRLRHL considera exentos del IIVTNU:

• “… las transmisiones realizadas por personas físicas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.

• Asimismo, estarán exentas las transmisiones de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizadas en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.”

Del citado art. 105.1.c) TRLRHL se deduce que para que tenga lugar la exención es necesario:

• - Que se trate de la transmisión de terrenos sobre los que esté construida la vivienda habitual.

• - Que la transmisión sea realizada por personas físicas.

• - Que se trate de un supuesto de dación en pago.

• - Se incluyen las ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.

• - Que la dación en pago lo sea de la vivienda habitual del deudor.

• - Que la finalidad de la dación en pago sea la cancelación de la hipoteca que recae sobre dicha vivienda.

• - Ni el transmitente ni ningún otro miembro de la unidad familiar debe disponer de otros bienes en cuantía suficiente para poder satisfacer la deuda hipotecaria.

Por otra parte, la doctrina suele considerar la dación en pago como una forma de extinción de las obligaciones en virtud de la cual el deudor entrega al acreedor una cosa distinta en concepto de pago, que es aceptada por el acreedor.

La sentencia del TS de 23 de septiembre de 2002, entiende que:

• “Esta figura jurídica, conforme a la construcción de la jurisprudencia civil, opera cuando la voluntad negocial de las partes acuerdan llevar a cabo la satisfacción de un débito pendiente, y el acreedor acepte recibir del deudor determinados bienes de su propiedad, cuyo dominio pleno se le transmite para aplicarlo a la extinción total del crédito, actuando este crédito con igual función que el precio en la compraventa.

• … la dación en pago ha de referirse a todo acto de cumplimiento de una obligación que con consentimiento del acreedor se lleva a cabo mediante la realización de una prestación distinta de la que inicialmente se había convenido.”

Como podemos observar, esta dación en pago que cita el solicitante de la exención del impuesto no es la dictaminada por la normativa, que sería el acto de entrega de la vivienda habitual a la entidad financiera acreedora para la cancelación del préstamo, sino que en el supuesto expuesto se pretende transmitir el inmueble para que con el precio cobrado se pudiese cancelar la hipoteca, siendo en este caso un acto que genera un hecho imponible del IIVTNU por el hecho de la trasmisión a un tercero que no es el acreedor del préstamo.

Conclusiones

1ª. La dación de viviendas en pago de deudas efectuadas por un préstamo está exenta del IIVTNU por aplicación del art. 105.1.c) TRLRHL.

2ª. Dicho lo anterior, esto no es lo que se acredita en la consulta, sino que, en la práctica, se va a transmitir una vivienda a un tercero para conseguir liquidez que haga posible la cancelación del préstamo.

3ª. Por todo ello, como no se cumplen los requisitos anteriores, la transmisión mediante dación en pago está sujeta y no exenta del IIVTNU.