¿Sería posible prorrogar un año un contrato de arrendamiento de un solar a pesar de que el contrato no lo preveía?

Planteamiento

El año pasado el ayuntamiento arrendó a un particular un solar con destino a parking, formalizando el contrato por un año de duración. Ahora se quiere prolongar la duración del mismo, aumentando al precio fijado el IPC correspondiente

A pesar de que en los pliegos no se estableció nada al respecto, ¿sería posible? ¿Qué debería hacerse? Ahora mismo no da tiempo volverse a licitar, puesto que el vencimiento del plazo de un año inicialmente fijado está muy próximo.

Y si no se aumenta el precio, ¿se podría prolongar durante un año más? ¿Sería necesario firmar algún documento adicional?

Respuesta

Según el tenor literal de la consulta planteada, ésta habla de arrendamiento de un solar, lo que, por su propia naturaleza, indica que nos encontramos ante un terreno ubicado en la malla urbana, y, por tanto, suelo urbano.

Dicha particularidad hace que tengamos que acudir a la normativa específica en este tipo de contrato de arrendamiento, en defecto de previsión en la normativa aplicable en materia de gestión del patrimonio de los entes locales. Así, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos -LAU-, en la vertiente de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (art. 3 LAU).

En ese sentido, el art. 4.3 LAU prevé que:

• "Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil."

El Título III LAU no regula cuestiones propias de la duración, por lo que habrá de estar a lo dispuesto en el contrato suscrito entre las partes.

Por lo que respecta a la duración, en principio, la legislación civil, normativa que rige en cuanto a los efectos y extinción del contrato, no establece un límite en el número de años para esta clase de contratos, siendo por ello la voluntad de las partes la que determine el contenido del mismo, no pudiendo en ningún caso ser su duración indefinida, por cuanto ello vulneraría la esencia misma del arrendamiento, por el cual “una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto” (art. 1543 CC), y teniendo en cuenta, además, que el TS en su Sentencia de 9 de septiembre de 2009 , ha entendido que los arrendamientos celebrados con persona jurídica como arrendataria a perpetuidad, o por tiempo indefinido, deben considerarse concertados por un plazo de 30 años, que es la duración máxima fijada por el CC en el derecho real de usufructo a favor de personas jurídicas (art. 515 CC).

En el supuesto planteado, sin embargo, no se habla de persona jurídica, sino un particular, esto es, persona física. Así, en el contrato adjudicado, vemos que éste se fijó por un año de duración, sin posibilidad de prórroga, lo que conlleva que podría acudirse al contenido del art. 1566 CC, que señala que:

• "Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento."

En ese sentido, el art. 1581 CC dispone, a su vez, que:

• "Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

• En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término."

No recomendamos acudir a la vía de la tácita reconducción, sino a una licitación de un nuevo contrato, si bien la Sentencia del TS de 31 de marzo de 2021) señala que el plazo de vigencia del contrato de arrendamiento puede ser fijado bien como un periodo cierto y determinado o bien estableciendo el término de vigencia referido a un hecho futuro y cierto, y en caso de no fijarse el plazo, supletoriamente ha de constar la norma integradora, pues el contrato de arrendamiento no puede ser indefinido, por su propia naturaleza, y en este sentido, finalizado el plazo de vigencia del arrendamiento, incluidas las posibles prórrogas, resulta de aplicación el régimen de tácita reconducción si el arrendatario permanece en el disfrute del inmueble durante quince días, tras terminar la vigencia del contrato, con el consentimiento del arrendador, al no requerir éste la devolución del inmueble; considerándose terminado el contrato, ya que la tácita reconducción no provoca ni una prórroga ni una ampliación del plazo de arrendamiento, sino un nuevo contrato de arrendamiento (FJ 3).

En ese sentido, si opera el mecanismo de la tácita reconducción, se generaría un nuevo contrato por un plazo de un año de duración, pero, insistimos, no sería recomendable que el ayuntamiento permitiera dicha situación al no haber licitado un nuevo contrato, como debe ser su obligación.

Conclusiones

1ª. La legislación civil no establece un límite en el número de años para esta clase de contratos, siendo por ello la voluntad de las partes la que determine el contenido del mismo, no pudiendo en ningún caso ser su duración indefinida, por cuanto ello vulneraría la esencia misma del arrendamiento.

2ª. Por aplicación de lo dispuesto en el art. 1566 CC en relación con el art. 1581 CC, finalizado el plazo de vigencia del arrendamiento, incluidas las posibles prórrogas, resulta de aplicación el régimen de tácita reconducción si el arrendatario permanece en el disfrute del inmueble durante quince días, tras terminar la vigencia del contrato, con el consentimiento del arrendador, al no requerir éste la devolución del inmueble; considerándose terminado el contrato.

3ª. No recomendamos acudir a la vía de la tácita reconducción, sino a una licitación de un nuevo contrato, aunque, si se dan los elementos de hecho arriba señalados, operará el mecanismo de la tácita reconducción.