¿Se puede edificar por encima del fondo de suelo urbano determinado en las NNSS del municipio?

Planteamiento

El ayuntamiento tiene unas normas subsidiarias del año 1992. Los planos están en papel, no están digitalizados. El artículo de las NNSS que regula la edificación cerrada dispone, por lo que se refiere al fondo edificable, que "el fondo edificable es de 20 metros que puede llegar a 25 metros si se proyectan viviendas interiores...”.

En un solar donde se quiere aplicar este artículo, según los planos, la parte dibujada como urbana desde el borde de la carretera tiene sólo 20 metros.

¿Se pueden edificar los 25 metros de fondo aplicando la literalidad del artículo de las NNSS si en los planos solo es urbano hasta los 20 metros?

Mi interpretación es que el artículo dice que "se puede llegar" por lo que eso será así siempre que la parte urbana dibujada tenga un fondo de más de 20 metros. Es decir, yo entiendo que en ningún caso las NNSS habilitan para clasificar suelo.

¿Cuál es su opinión jurídica al respecto?

Respuesta

El fondo edificable de 20 metros, común en la mayoría de las edificaciones, tiene, como es el caso del municipio consultante, la excepción de que se pueda edificar por encima de dicha longitud y hasta los 25 metros si el promotor decide proyectar viviendas interiores.

Evidentemente y tal como se afirma en la consulta, edificar por encima de los 20 metros está condicionado a que más allá de dicho límite el suelo siga siendo urbano. En caso contrario, es irrelevante que la parcela tenga 20 ó 25 metros.

Precisamente las normas subsidiarias -NNSS- conceden una potestad al propietario del terreno si desea edificar toda la parcela urbana con fondo superior a 20 metros y sin exceder los 25 metros. En caso de que no se proyecten viviendas interiores, el fondo máximo edificable será, en cualquier caso, de 20 metros.

De acuerdo con el art. 55.1.b) de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias -LSENPC-, ámbito territorial de la entidad local consultante, las personas propietarias de suelo urbano consolidado tendrán, previo cumplimiento de los deberes legales exigibles, los siguientes derechos, entre otros:

• “b) Derecho al aprovechamiento urbanístico lucrativo de que sea susceptible la parcela o solar, de acuerdo con las determinaciones del planeamiento.”

Esta remisión a las determinaciones del planeamiento, en su caso NNSS, es lo que nos permite resolver la cuestión planteada en los términos antes expresados.

Conclusiones

1ª. Edificar por encima de los 20 metros está condicionado a que más allá de dicho límite el suelo siga siendo urbano. En caso contrario, es irrelevante que la parcela tenga 20 ó 25 metros.

2ª. En caso de que no se proyecten viviendas interiores, el fondo máximo edificable será, en cualquier caso, de 20 metros.

3ª. No se puede edificar por encima del fondo de suelo urbano determinado en las NNSS del municipio.