nov
2022

¿Qué valoración del bien inmueble se debe tener en cuenta para el cálculo del IIVTNU?


Planteamiento

Un vecino heredó una vivienda en 2006 al fallecer su mujer, quedándose su hijo una cuarta parte indivisa que fue valorada económicamente con un precio muy bajo. En 2015 el hijo le donó a su padre esa cuarta parte y fue valorada en 40.000€. Ahora en 2022 el padre, que ya es titular de la vivienda en su totalidad, la ha vendido a la esposa actual, quedándose él el usufructo, valorándose en 130.000€.

¿Qué valoración tendríamos que tener en cuenta para el cálculo del IIVTNU, la de 2006 o la cuarta parte indivisa de 2015? ¿Habría hecho imponible?

Respuesta

El art. 104.1 del RDLeg 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales -TRLRHL-, dispone que el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.

Y el art. 109.1.b) TRLHL regula el momento del devengo, de tal manera que el IIVTNU se devenga cuando se constituya o transmita cualquier derecho real de goce limitativo del dominio, en la fecha en que tenga lugar la constitución o transmisión

Por otra parte, el art. 107.1 TRLRHL, en su redacción dada por el RD-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, dispone que la base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un periodo máximo de veinte años, y se determinará, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 5 de este artículo, multiplicando el valor del terreno en el momento del devengo calculado conforme a lo establecido en sus apartados 2 y 3, por el coeficiente que corresponda al periodo de generación conforme a lo previsto en su apartado 4.

Y el apartado 2.a) del citado art. 107 TRLRHL, dispone que el valor del terreno en el momento del devengo resultará de lo establecido en las siguientes reglas:

  • a) En las transmisiones de terrenos, el valor de estos en el momento del devengo será el que tengan determinado en dicho momento a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Añadiendo el apartado 5 del citado art. 107 TRLHRL que cuando, a instancia del sujeto pasivo, conforme al procedimiento establecido en el art. 104.5, se constate que el importe del incremento de valor es inferior al importe de la base imponible determinada con arreglo a lo dispuesto en los apartados anteriores de este artículo, se tomará como base imponible el importe de dicho incremento de valor.

Es decir, la regla general es que la base imponible del IIVTNU es el valor catastral, si bien cuando el importe del incremento real sufrido sea inferior al valor catastral del suelo, será aquel el que se tome en consideración, en la práctica y a petición del interesado, la base imponible es el menor de los dos valores.

A nuestro juicio, las fechas que se deben de tener en cuenta son las de las respectivas transmisiones, de tal manera que debe tenerse en cuenta que una cuarta parte la adquiere (por donación de su hijo) en 2015 y las tres cuartas partes parece que le pertenecen desde 2006 (fecha del fallecimiento de su anterior esposa), por lo que ambas deben de considerarse en sus respectivas cuotas e importes.

Desconocemos los valores de adquisición que existían en cada fecha. Y en este punto debemos traer a colación las reglas establecidas en el art. 104.5 TRLHRL, en la redacción dada por el RD-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, para determinar si se existe o no sujeción al impuesto y que son las siguientes:

  • “5. No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición.”

Para ello, el interesado en acreditar la inexistencia de incremento de valor deberá declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición, entendiéndose por interesados, a estos efectos, las personas o entidades a que se refiere el art. 106.

Para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición del terreno se tomará en cada caso el mayor de los siguientes valores, sin que a estos efectos puedan computarse los gastos o tributos que graven dichas operaciones: el que conste en el título que documente la operación o el comprobado, en su caso, por la Administración tributaria.

Cuando se trate de la transmisión de un inmueble en el que haya suelo y construcción, se tomará como valor del suelo a estos efectos el que resulte de aplicar la proporción que represente en la fecha de devengo del impuesto el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total y esta proporción se aplicará tanto al valor de transmisión como, en su caso, al de adquisición.

Si la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas de los párrafos anteriores tomando, en su caso, por el primero de los dos valores a comparar señalados anteriormente, el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

En la posterior transmisión de los inmuebles a los que se refiere este apartado, para el cómputo del número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto el incremento de valor de los terrenos, no se tendrá en cuenta el periodo anterior a su adquisición. Lo dispuesto en este párrafo no será de aplicación en los supuestos de aportaciones o transmisiones de bienes inmuebles que resulten no sujetas en virtud de lo dispuesto en el apartado 3 de este artículo o en la disp. adic. 2ª de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.

Contestando a la última de las preguntas, debemos señalar que el hecho imponible del IIVTNU sin duda se ha producido, aunque es posible que no esté sujeto si no ha existido incremento de valor. Pero por el precio de venta (130.000 euros) suponemos que sí que habrá existido incremento de valor, dado que este es bastante elevado

Por último, señalar que se deberá valorar lo que se transmite, esto es la nuda propiedad y no el usufructo, porque se ha producido una desmembración de la propiedad.

Conclusiones

1ª. La valoración que se debe tener en cuenta para el cálculo del IIVTNU es la de 2006 y la de 2015, cada una por la parte que se transmite.

2ª. Sin duda se ha producido el hecho imponible del IIVTNU, aunque podría ocurrir que no esté sujeto si no ha existido incremento de valor.