¿Qué procedimiento debe seguir el ayuntamiento para recuperar la posesión de un local patrimonial arrendado ante el impago del canon por el arrendatario?

Planteamiento

En relación con un contrato de arrendamiento de una local propiedad del ayuntamiento, calificado como bien patrimonial, destinado a la explotación de un bar, y ante el impago del canon, se ha notificado la resolución del contrato y se ha requerido la entrega de llaves en el plazo de tres días.

No obstante, no ha sido posible practicar la notificación ni se ha producido la entrega de las llaves.

En este contexto, se plantean las siguientes cuestiones:

1ª. ¿Cuál sería el procedimiento adecuado para la recuperación del inmueble? En particular, ¿debe tramitarse un expediente de desahucio, acudirse a la recuperación de oficio o interponerse la correspondiente demanda judicial?

2ª. ¿En qué supuestos procede acudir al desahucio o a la recuperación de oficio?

3ª. En caso de ausencia o abandono continuado del arrendatario en el local, ¿sería posible acceder al mismo sin autorización judicial e iniciar un nuevo expediente de arrendamiento?

Respuesta

El art. 55 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas -LPAP-, regula la potestad de las administraciones públicas para recuperar por sí mismas la posesión, indebidamente perdida, de los bienes y derechos de su patrimonio; y en los arts. 58 y ss LPAP regula la potestad de desahucio entendida como la facultad para recuperar en vía administrativa la posesión de sus bienes demaniales cuando decaigan o desaparezcan el título, las condiciones o las circunstancias que legitimaban su ocupación por terceros.

En parecidos términos se pronuncian los arts. 70 y 120 del RD 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales -RBEL-.

El rasgo definidor de esta prerrogativa para la recuperación posesoria radica, pues, en la existencia de un título previo que haya legitimado la posesión particular a la que se pone fin, aunque sea a título de precario; y ello es precisamente lo que la distingue de la recuperación de oficio o interdictum proprium, que se dirige a poner fin a usurpaciones ilegítimas o no sustentadas en título alguno.

Según la jurisprudencia del TS, la recuperación de oficio se dirige a poner fin a usurpaciones ilegítimas o no sustentadas en título alguno, mientras que el desahucio por vía administrativa exige la existencia de título previo que haya legitimado la posesión del particular a la que se pone fin (Sentencia del TS de 21 de junio de 2000, entre otras).

El “desahucio” presupone la extinción de un derecho previo a ocupar el bien, extinción que da lugar a la obligación del desalojo; en cambio la recuperación es una actuación frente a quien perturba o usurpa la posesión de un bien sin ningún derecho inmediatamente anterior a la ocupación de dicho bien.

De conformidad con lo expuesto, en el caso que se somete a consulta, no se trata de una usurpación ilegítima no amparada en título alguno, por lo que no procede utilizar el procedimiento de recuperación de oficio, y tampoco el desahucio por vía administrativa por no tratarse de un bien demanial. Lo que se pretende realmente es recuperar la posesión de un bien patrimonial cuya posesión legitimaba el contrato de arrendamiento, ante el incumplimiento del canon fijado, para lo cual deberá ejercitarse la correspondiente acción de desahucio ante la jurisdicción civil.

Resultan así aplicables las previsiones para los contratos de arrendamiento recogidas en la normativa patrimonial de las Administraciones Públicas, así como las contempladas en el Código Civil, publicado por RD de 24 de julio de 1889 -CC-, y la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos -LAU-.

Acudiendo por ello a las previsiones de dicho Derecho privado respecto del impago por parte del arrendatario, siendo igualmente una cuestión relativa a los efectos y extinción del contrato, toda controversia al respecto deberá dilucidarse de acuerdo con la normativa privada, debiendo el ayuntamiento, si opta por exigir la resolución del contrato, en aplicación de los arts. 1124 y 1569 CC, y concordantes de la LAU (art. 27.2.a en relación con el art. 35), acudir a la jurisdicción civil, donde igualmente deberá plantearse la reclamación concerniente al pago de las rentas impagadas.

Por último, aunque el arrendatario se haya ausentado o abandonado el local municipal sin entregar las llaves, ni recibido la notificación con el objeto de la resolución del contrato, la entidad local no puede acceder al local sin la correspondiente autorización judicial, debiendo la Administración municipal acudir a la vía judicial, como hemos señalado anteriormente, actuando contra el arrendatario mediante la correspondiente demanda de desahucio y esperar a que se determine por el órgano judicial la fecha de lanzamiento para la entrada en el local. Sería conveniente, por otro lado, aguardar al resultado de la acción de desahucio, y conocer aproximadamente la fecha en la que se dispondría del inmueble, antes de iniciar la tramitación de un nuevo expediente de arrendamiento.

Conclusiones

1ª. La recuperación de oficio se dirige a poner fin a usurpaciones ilegítimas o no sustentadas en título alguno, mientras que el desahucio exige la existencia de título previo que haya legitimado la posesión del particular a la que se pone fin.

2ª. Tratándose el local municipal de un bien patrimonial y no de un bien de dominio público no procede el desahucio por vía administrativa, resultando aplicables las previsiones para los contratos de arrendamiento recogidas en la normativa patrimonial de las Administraciones Públicas, así como las contempladas en el CC y la LAU.

3ª. Se debe acudir a las previsiones del Derecho privado respecto del impago del canon por parte del arrendatario, en la medida de que se trata de una cuestión relativa a los efectos y extinción del contrato, con lo que deberá dilucidarse de acuerdo con la normativa privada, debiendo el ayuntamiento, si opta por exigir la resolución del contrato, acudir a la jurisdicción civil, donde igualmente deberá plantearse la reclamación concerniente al pago del canon impagado.

4ª. Aunque exista abandono del local o el arrendatario se haya ausentado, sin entrega de las llaves a la Administración titular del bien inmueble, ésta no puede acceder al inmueble sin autorización judicial, debiendo esperar al lanzamiento acordado judicialmente.