¿Qué actuaciones proceden para que el ayuntamiento pueda adquirir un edificio abandonado propiedad de una sociedad?

Planteamiento

En nuestro municipio, tenemos en el casco urbano un edificio abandonado, este edificio se destinaba antiguamente a un salón de baile público, el edificio era y es propiedad de una sociedad compuesta por más de 200 socios, la mayoría de ellos son desconocidos y ni ellos mismos saben de este bien inmueble.

Todos los documentos están a mano, la sociedad es de 1958, actualmente tienen intención de ceder este edificio al ayuntamiento de forma gratuita para que se le puede dar un correcto uso municipal. Sin embargo, esta sociedad tiene a su vez una deuda con el ayuntamiento ya que no pagan el IBI desde hace mucho tiempo.

Tras muchas reuniones, en principio se pretendía declararlo en ruina y posteriormente expropiarlo, pero esto implicaría el pago de un justiprecio a los socios.

A nuestro juicio se debería de realizar un expediente de cesión de bienes de forma gratuita por los propietarios, el problema sería a la hora de elevarlo a escritura pública. La sociedad estaba constituida en su mayoría por personas que actualmente han fallecido, de manera que los herederos desconocen de la existencia de este bien inmueble. ¿Cuál sería el trámite a seguir? ¿Se debería acudir en primer lugar a notaria y a registro de la propiedad para saber si el bien inmueble esta correctamente inscrito, así como referencia catastral?

¿Cómo se podría solventar esta situación? ¿Deberían ser los particulares los que ante notaria depuraran la situación jurídica del inmueble para posteriormente cederlo al ayuntamiento o no es necesario?

Respuesta

Consideramos que son tres las cuestiones a dilucidar para llevar a efecto el negocio jurídico pretendido por nuestro consultante. La primera, determinar el modo de adquirir la propiedad; la segunda, quién debe proceder a la transmisión; y, tercera, el procedimiento para llevarla a cabo.

Respecto a cuál sea el negocio jurídico, señalemos que los ayuntamientos tienen plena capacidad para adquirir por herencia, legado o donación según prescribe el apartado c) del art. 15 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas -LPAP-, de aplicación general, según su disp. final 2ª.

A este respecto el art. 12 del RD 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales -RBEL-, prevé que la adquisición de bienes a título gratuito no estará sujeta a restricción alguna, pero si llevare aneja alguna condición o modalidad onerosa, sólo podrán aceptarse los bienes previo expediente en el que se acredite que el valor del gravamen impuesto no excede del valor de lo que se adquiere.

Desde esta premisa, veamos si el negocio jurídico pretendido por el ayuntamiento de nuestro consultante podría encajar en la figura de la donación que es un contrato unilateral por el que una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta (art. 618 del Código Civil aprobado por RD de 24 julio de 1889 -CC-), y permite introducir una condición modal onerosa que actúa como causa y que determina entonces que se rija por las reglas de los contratos (art. 622 CC).

La donación exige cuando se trata de bienes inmuebles, como el caso que nos ocupa, de escritura pública en la que se expresen individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario, debiendo hacerse en esta o en otra escritura pública la aceptación del donatario (art. 633 CC). Sin escritura pública la donación de bienes inmuebles será nula, por falta de elemento esencial al ser esta forma ad substantiam, tal y como precisa la sentencia del TS de 27 julio de 1994.

Para determinar si la condición o modalidad onerosa impuesta por el donante de nuestro consultante es admisible diremos que la jurisprudencia ha ido perfilando el concepto de condición modal sobre la base del art. 618 CC que dice que "la donación es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta", admitiéndose la donación modal, en la cual el incumplimiento del modo abre la posibilidad de "revocar" -más bien de resolver- la donación, por cuanto el art. 647 CC, en el párrafo primero, dispone que "la donación será revocada a instancia del donante, cuando el donatario haya dejado de cumplir alguna de las condiciones que aquél le impuso".“El modo, la carga o el gravamen puede ser cualquier tipo de actuación o de conducta, aún no evaluable económicamente (Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 23 de noviembre de 2004 ), un motivo, una finalidad, un deseo o una recomendación (Sentencias de la misma Sala del Alto Tribunal de 11 de diciembre de 1988 y de 27 de diciembre de 1994 ) o el cumplimiento de una obligación como determinación accesoria de la voluntad del donante (Sentencia, también de la Sala Primera de 6 de abril de 1999 ), estando también comprendido en el modo "la destinación, acción y efecto de destinar, es decir, el caso de que el donante impone el destino que ha de tener la cosa donada" (sentencia del TS de 20 de julio de 2007). Sentencia del TS de 21 marzo 2012

De este modo, la condición o el gravamen impuesto por la sociedad al ayuntamiento, consistente en abonar la deuda correspondiente al pago del impuesto de bienes de naturaleza urbana – IBI- correspondientes a los años no prescritos (El art. 66 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria -LGT-, dispone que prescribirán a los cuatro años) puede ser asumible por el ayuntamiento de nuestro consultante, ya que es presumible que el importe no excede del valor de los bienes que se adquieren.

Mayor problema puede suscitar la segunda cuestión, quién debe proceder a la transmisión.

A estos efectos debemos partir de la presunta naturaleza asociativa de la sociedad propietaria del inmueble objeto de donación modal y su regulación por la Ley 191/1964, de 24 de diciembre, de Asociaciones, que derogada la anterior Ley de 30 de junio de 1887, el Decreto de 25 de enero de 1941 y cuantas disposiciones se opongan a lo dispuesto en la misma, y que, según su disp. trans. 1ª, las asociaciones existentes a aquella fecha asumían la obligación de cumplir los preceptos de la citada Ley 191/1964, adaptando a la misma sus estatutos y solicitando, en su caso, las declaraciones necesarias de la administración.

Por tanto, para determinar el órgano competente para la adopción del acuerdo de transmisión de la propiedad en favor del ayuntamiento mediante una donación modal se debe estar a lo que dispongan los estatutos de la sociedad, a los que se refiere el art. 6 de la citada Ley 191/1964, donde se determinará los acuerdos a adoptar por su asamblea general y órganos directivos dentro de la esfera de su respectiva competencia. En lo en ellos no previsto se estará a lo establecido en dicha ley y en las disposiciones reglamentarias que se dicten para la aplicación de la misma. Debiéndose presumir, salvo acuerdo expreso de disolución adoptado por voluntad de los socios, que la sociedad mantiene su personalidad jurídica, salvo que se acredite que concurren las causas determinadas en el art. 39 CC:

• “Si por haber expirado el plazo durante el cual funcionaban legalmente, o por haber realizado el fin para el cual se constituyeron, o por ser ya imposible aplicar a éste la actividad y los medios de que disponían, dejasen de funcionar las corporaciones, asociaciones y fundaciones, se dará a sus bienes la aplicación que las leyes, o los estatutos, o las cláusulas fundacionales, les hubiesen en esta previsión asignado. Si nada se hubiere establecido previamente, se aplicarán esos bienes a la realización de fines análogos, en interés de la región, provincia o Municipio que principalmente debieran recoger los beneficios de las instituciones extinguidas.”

Por último, nos corresponde examinar la tercera cuestión, el procedimiento para llevar a cabo la donación modal.

A este respecto señalemos que uno de los principios básicos que rige en nuestro derecho registral es el del tracto sucesivo, que tiene su fundamento legal en el art. 20 del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria -LH- y que implica, que para poder inscribir o anotar cualquier título por el que se declare, transmita, grave, modifique o extingan el dominio y demás derechos reales sobre un inmueble, es necesario que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que lo otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos, puesto que si resulta que el derecho consta inscrito a favor de persona distinta de la que otorga la transmisión o gravamen, la inscripción solicitada será denegada por el Registrador.

El citado art. 20 LH también se refiere al supuesto de que la finca que se pretende adquirir no resultare inscrita a favor de persona alguna, en cuyo caso, se habilita la posibilidad de inscribir el expresado derecho con arreglo al art. 205 de la misma, cuyo tenor indica:

• “Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

• El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.”

De este modo, antes de iniciar expediente de adquisición de inmueble en cuestión el ayuntamiento debiera comprobar si está escriturado y registrado a nombre del transmitente para respetar el principio de tracto sucesivo registral que exigen a su titular depurar física y jurídicamente el inmueble antes de continuar con el expediente de adquisición onerosa por parte del ayuntamiento; a cuyos efectos son dos las actuaciones que debe practicar:

- Recabar certificación de inscripción de dominio del inmueble para acreditar que el inmueble está o no inscrito;

- Sino está inscrito en modo alguno a favor de persona determinada, se debe exigir certificación negativa del Registrador de la Propiedad al amparo del art. 223.3 LH, sirviendo de único medio de acreditar, en perjuicio de tercero, la libertad del inmueble que pretende adquirir el Ayuntamiento.

- Aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica del mismo, que contenga, además de los datos básicos de carácter físico, jurídico y económico del bien inmueble a que se refieren, su representación gráfica. De acuerdo con la normativa catastral, este tipo de certificaciones deberán incorporarse en todos los documentos autorizados por notarios en los que se contengan hechos, actos o negocios jurídicos que puedan dar lugar a modificaciones en el Catastro Inmobiliario (cambios de titularidad, alteraciones físicas de los bienes inmuebles,…etc) , así como al Registro de la Propiedad en los supuestos previstos por la Ley, en los términos del art. 3 del RDLeg 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Si se aporta dicha documentación al acto de formalización de la escritura de donación, no vemos inconveniente alguno para tener depurada la finca en sus aspectos físicos y jurídicos en los términos exigidos por la normativa de régimen local, por lo que se podría firmar la misma, constituyendo dicha escritura el documento público al que se refiere el art. 205 LH para que la titularidad municipal tenga acceso al registro de la propiedad.

Conclusiones

1ª. El negocio jurídico para adquirir la propiedad del inmueble puede ser la donación modal en escritura pública en la que se expresen individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario, debiendo hacerse en esta o en otra escritura pública la aceptación del ayuntamiento donatario (art. 633 CC).

2ª. Para determinar el órgano competente para la adopción del acuerdo de transmisión de la propiedad en favor del ayuntamiento mediante una donación modal se debe estar a lo que dispongan los estatutos de la sociedad, a los que se refiere el art. 6 de la Ley 191/1964; en su efecto se estará a lo establecido en dicha ley y en las disposiciones reglamentarias que se dicten para la aplicación de la misma. Debiéndose presumir, salvo acuerdo expreso de disolución adoptado por voluntad de los socios, que la sociedad mantienen su personalidad jurídica, salvo que se acredite que concurren las causas determinadas en el art. 39 CC.

3ª. Antes de iniciar expediente de adquisición de inmueble en cuestión el ayuntamiento debiera comprobar si está escriturado y registrado a nombre del transmitente para respetar el principio de tracto sucesivo registral que exigen a su titular depurar física y jurídicamente el inmueble antes de continuar con el expediente de adquisición onerosa.