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Lunes a Jueves: 10:00-14:00 y 16:00-18:00 / Viernes: 9:00-14:00¿Puede una corporación local construir en un terreno de propiedad de una empresa en la cual tiene participación? La cuestión es que se quiere realizar una construcción donde la planta baja será pertenencia de la empresa y la primera planta del ayuntamiento por lo que no corresponde la compra del terreno para plena construcción pública.
Por otro lado, sobre dicho terreno hay una hipoteca, ¿eso como afectaría a la corporación local?
¿Como se podría realizar el registro del nuevo edificio en el Registro de la propiedad? ¿Es posible realizar propiedad horizontal entre una entidad pública y otra privada?
La Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público -LCSP 2017- (EDL 2017/226876), a la hora de regular el régimen jurídico de los contratos administrativos de obras públicas, prevé en su art. 236.1 que, aprobado el proyecto y previamente a la aprobación del expediente de contratación de la obra, se procederá a efectuar el replanteo del mismo, el cual consistirá en comprobar la realidad geométrica de la misma y la disponibilidad de los terrenos precisos para su normal ejecución.
Asimismo, dicho art. 236.1 LCSP 2017 señala que se deberán comprobar cuantos supuestos figuren en el proyecto elaborado y sean básicos para el contrato a celebrar.
En ese sentido, el RD 1098/2001, de 12 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento general de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas -LPACAP- (EDL 2001/34761), vigente en todo aquello que no se oponga a la LCSP 2017, incide en su art. 138 en el sentido de exigir el acta de replanteo que acredite la disponibilidad de los terrenos para llevar a cabo la posible ejecución de las obras pretendidas.
Vemos, por tanto, que el marco normativo aplicable en materia de contratación pública parte expresamente de la necesidad de depurar la realidad jurídica y física del bien sobre el que se pretende ejecutar una obra pública, en aras de determinar que, efectivamente, sí se puede realizar la ejecución de la obra planteada.
Así pues, en relación a la consulta planteada, hemos de tener en cuenta la argumentación que recoge, al efecto, el Informe de la Junta Consultiva de Contratación Administrativa del Estado, hoy Junta Consultiva de Contratación Pública, de 25 septiembre de 2009 (EDD 2009/228938), que señala que la disponibilidad de los terrenos se acredita mediante el documento de titularidad del mismo con expresión de su libre disposición previo cumplimiento, respecto de las entidades locales, de las disposiciones establecidas al efecto, de las que cabe destacar la obligación de inscripción del bien en el Registro de la Propiedad y la incorporación al inventario de los bienes y derechos de la entidad local.
Dicho informe señala, además, que, en cuanto a la cesión de los bienes al ayuntamiento, sólo están excluidos de cumplir los requisitos de orden general cuando tal cesión ha sido efectuada por una entidad pública, lo que no es el caso debiendo, en consecuencia, el ayuntamiento acreditar la disponibilidad de los terrenos en el momento de replanteo del proyecto, sin poder demorar tal acreditación al momento en que se formalice la anunciada permuta.
Ahora bien, en el caso que nos ocupa vemos que el terreno no es propiedad del ayuntamiento, sino de otra persona jurídica, como es una mercantil en la cual el ayuntamiento tiene una participación.
Por ese motivo, el ayuntamiento no puede acometer las obras, al no ser una obra de titularidad pública, del ayuntamiento, sino de otro ente, en este caso, una sociedad mercantil, con personalidad jurídica propia y diferenciada.
A tal efecto, en un terreno de titularidad de la empresa, será ésta la que deberá ejecutar dichas obras, previa solicitud de licencia de obras al ayuntamiento.
Una vez ejecutadas las obras deberá depurarse cómo la empresa cede o enajena parte del bien inmueble edificado a favor del ayuntamiento para que éste disponga de la plena titularidad del mismo. En ese sentido, mediante el pertinente negocio jurídico (ya sea una enajenación directa, un arrendamiento, un comodato, etc), la empresa puede desprenderse de parte del bien inmueble para que el ayuntamiento disponga de la parte correspondiente del edificio.
Es ahí donde nos planteamos la pretensión del ayuntamiento, que no es otra que establecer, en un conjunto arquitectónico, una diferenciación de propiedades públicas y privadas, o, lo que es lo mismo: la constitución de un complejo inmobiliario.
En ese sentido, el RDLeg 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana -TRLSRU- (EDL 2015/188203), prevé en el apartado 4 de su art. 26 que la constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del art. 18 TRLSRU.
Asimismo, dicho art.26.4 señala, además, que el complejo inmobiliario podrá constituirse sobre una sola finca o sobre varias, sin necesidad de previa agrupación, siempre que sean colindantes entre sí o únicamente se hallen separadas por suelos que, de acuerdo con la ordenación territorial y urbanística, deban tener la condición de dominio público, ser de uso público, servir de soporte a las obras de urbanización, o ser computables a los efectos del cumplimiento del deber de entregar a la Administración el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención.
Por su parte, el meritado art. 26 TRLSRU prevé en su apartado 6 que la constitución y modificación del complejo inmobiliario privado, del tipo de los regulados como regímenes especiales de propiedad, por el art.24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal -LPH- (EDL 1960/55), deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma.
No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes:
A los efectos previstos en este número se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos.
Por tanto, puede constituirse el correspondiente complejo inmobiliario a los efectos de que el ayuntamiento disponga de la parte pertinente del bien inmueble para sí mismo y destinarlo a un servicio público.
Por último, el hecho de que el terreno sobre el que se pretende edificar está hipotecado es una carga que afecta a la sociedad mercantil titular del bien, no al ayuntamiento, en cuanto a la edificación del bien inmueble. Ello no obsta, en nuestra opinión, a que sea más recomendable optar por un negocio jurídico tal como un arrendamiento o un comodato de la parte correspondiente del bien inmueble a expensas de que la mercantil depure la hipoteca del terreno sobre el que edificar.
1ª. En el caso que nos ocupa vemos que el terreno no es propiedad del ayuntamiento, sino de otra persona jurídica, como es una mercantil en la cual el ayuntamiento tiene una participación.
2ª. Por ese motivo, el ayuntamiento no puede acometer las obras, al no ser una obra de titularidad pública, del ayuntamiento, sino de otro ente, en este caso, una sociedad mercantil, con personalidad jurídica propia y diferenciada.
3ª. A tal efecto, en un terreno de titularidad de la empresa, será ésta la que deberá ejecutar dichas obras, previa solicitud de licencia de obras al ayuntamiento.
4ª. Una vez ejecutadas las obras deberá depurarse cómo la empresa cede o enajena parte del bien inmueble edificado a favor del ayuntamiento para que éste disponga de la plena titularidad del mismo. En ese sentido, mediante el pertinente negocio jurídico (ya sea una enajenación directa, un arrendamiento, un comodato, etc), la empresa puede desprenderse de parte del bien inmueble para que el ayuntamiento disponga de la parte correspondiente del edificio.
5ª. El hecho de que el terreno sobre el que se pretende edificar está hipotecado es una carga que afecta a la sociedad mercantil titular del bien, no al ayuntamiento, en cuanto a la edificación del bien inmueble. Ello no obsta, en nuestra opinión, a que sea más recomendable optar por un negocio jurídico tal como un arrendamiento o un comodato de la parte correspondiente del bien inmueble a expensas de que la mercantil depure la hipoteca del terreno sobre el que edificar.
6ª. El ayuntamiento podrá proceder a la constitución de un complejo inmobiliario en los términos del art. 26 TRLSRU para que en el bien inmueble se diferencie la existencia de locales destinados a uso privado y otros destinados a servicio público.