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Lunes a Jueves: 10:00-14:00 y 16:00-18:00 / Viernes: 9:00-14:00El ayuntamiento tenía arrendada una nave con opción a compra, habiendo ejercitado el arrendatario dicha opción. En el momento de aprobar la compraventa, el ayuntamiento detecta que la nave tiene una servidumbre en la cubierta derivada de un contrato de arrendamiento anterior para la instalación de placas fotovoltaicas. Se comunica al comprador que la opción de compra se acepta con la carga de la servidumbre.
Esta servidumbre sí se incluyó en los pliegos del resto de naves, pero en esta, por error, no se incorporó, aunque la situación era perfectamente conocida por el comprador, que ha estado cuatro años ocupando la nave como arrendatario.
Ahora el comprador solicita una rebaja del 40% del precio de compraventa, precio que ya fue fiscalizado por la comunidad autónoma para la toma de conocimiento. El importe de la opción de compra se fijó como el valor de la nave descontando las cantidades abonadas en concepto de arrendamiento.
Se plantean las siguientes cuestiones:
1ª. ¿Cómo puede actuar el ayuntamiento?
2ª. ¿Puede resolver el contrato de arrendamiento con opción de compra por considerar que no puede cumplirse en las condiciones pactadas?
3ª. ¿Debería indemnizar por daños y perjuicios?
4ª. ¿Podría pactarse la subrogación del comprador en el contrato de arrendamiento de la cubierta, tal como se prevé en dicho contrato?
Conforme al art. 9.2 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público -LCSP 2017-, los contratos de enajenación y arrendamiento sobre bienes inmuebles, en su condición de negocios jurídicos de naturaleza patrimonial, se encuentran excluidos de su aplicación directa, al ostentar el carácter de contratos privados.
De este modo, al menos en lo que respecta a sus efectos y extinción, estos contratos se rigen por su normativa específica, que en el supuesto planteado fundamentalmente se concentra en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos -LAU-, junto al resto de normativa civil, si bien, aunque de forma supletoria, podemos también entender aplicable lo dispuesto sobre los arrendamientos de inmuebles en los arts. 122 y ss. de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas -LPAP-.
En el supuesto que abordamos, la circunstancia de que el adquirente haya ocupado la nave durante cuatro años con pleno conocimiento de la existencia del arrendamiento de la cubierta para la instalación de placas fotovoltaicas debe tenerse en cuenta, en cuanto excluye la apreciación de error o de vicio en la formación de su consentimiento al comunicar que ejercitaba el derecho de opción. Se trata de una situación del bien conocida por el propio arrendatario, y mantenida a lo largo del tiempo, al margen de que no se incluyera de forma expresa en los pliegos.
De acuerdo con ello, su solicitud de una rebaja del precio del 40% sobre el precio fijado de la enajenación debe desestimarse ya que, además de ese conocimiento previo del arrendamiento sobre la cubierta, también porque supondría una alteración sustancial del contrato establecido por las partes, pues el precio de la enajenación quedó determinado conforme a un criterio objetivo (valor del inmueble con la deducción de las cantidades satisfechas en concepto de renta por el arrendamiento), con lo que se estaría incumpliendo la fuerza vinculante del contrato (el pliego de condiciones que rige el arrendamiento con opción de compra se caracteriza como “ley del contrato”, al ser definidor de los derechos y obligaciones de las partes, con fuerza vinculante entre ellas; así, Sentencia del TS de 30 de enero de 1995.
Tampoco procede resolver el contrato de arrendamiento con opción de compra, pues la extinción por resolución exige un incumplimiento esencial del objeto del contrato. La existencia del arrendamiento sobre la cubierta no impide la enajenación ni el uso principal del bien, y menos aun siendo dicha limitación conocida y asumida durante toda la vigencia del arrendamiento previo, como hemos destacado.
Por lo que respecta a una eventual indemnización por daños y perjuicios, tampoco se aprecian, lógicamente, los presupuestos necesarios, dado que el propio interesado ha consentido la situación durante toda la vigencia del arrendamiento y también cuando ejercitó la opción, en la que no manifestó nada sobre ello.
Por último, la subrogación del comprador en el contrato de arrendamiento de la cubierta es conforme con el art. 29 LAU, que establece con carácter general que el adquirente de la finca arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, lo que se adecua al supuesto que nos exponen en su consulta. Si, además, el propio contrato de arrendamiento sobre la cubierta prevé expresamente dicha subrogación, no hay dificultad alguna para reflejarlo en la escritura de enajenación de la nave, garantizando la situación del arrendatario de las placas fotovoltaicas.
1ª. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles suscritos por las entidades locales se regulan por la normativa patrimonial correspondiente, que en el caso de una nave industrial es la LAU, junto al resto de normativa civil.
2ª. El conocimiento previo y continuado por el arrendatario del arrendamiento existente, a su vez, en la cubierta de la nave, excluye la existencia de error o vicio del consentimiento por su parte, debiendo desestimarse su solicitud de rebaja del precio de venta de esta.
3ª. No concurren causas de resolución ni de indemnización, al no existir incumplimiento del contrato ni daño ocasionado al arrendatario que ejerce la opción de compra, siendo procedente la enajenación con la subrogación del comprador en el arrendamiento de la cubierta conforme al art. 29 LAU.
