¿Puede el ayuntamiento adquirir un inmueble que nunca ha estado inscrito en el Registro de la Propiedad?

Planteamiento

El ayuntamiento pretende adquirir un bien inmueble por adjudicación directa, estando debidamente justificado en el expediente. Sin embargo, ese inmueble nunca ha estado inscrito en el Registro de la Propiedad. La persona que lo vende lo ha heredado de otra persona que era soltero y carecía de ascendientes y descendientes y que le he instituyó heredero bajo testamento abierto, según se manifiesta en la escritura. Para acreditar su titularidad presenta escritura de adición de herencia y en ésta se indica que el inmueble es herencia del padre del finado, careciendo de título escrito o inscrito de dicha transmisión y con la advertencia de que no tendrá acceso al Registro de la Propiedad en tanto no se acredite la titularidad de la parte transmitente con documento fehaciente.

En el PCAP se establece que deberá presentar “Título de dominio, acreditando la inscripción en el Registro de la Propiedad, acompañado de un certificado de dominio, cargas y gravámenes, emitido por el Registro de la Propiedad”, por lo que, si no lo presenta, no cumple con lo establecido y no procedería la adjudicación.

Conociendo esta circunstancia, se plantea abrir un nuevo procedimiento para adquirirlo sin exigir su inscripción en el Registro de la Propiedad, dado que el alcalde dice que la inscripción registral de los inmuebles no es obligatoria.

¿Sería posible su adquisición? ¿O para la adjudicación es obligatorio acreditar título de dominio del inmueble y su inscripción en el Registro de la Propiedad?

¿Se podría adjudicar el contrato solo con la acreditación de esa escritura?

¿Cómo habría que proceder para adquirir el bien en esas condiciones?

Respuesta

Son varias las cuestiones que te tenemos que precisar antes de ofrecer una opinión fundada.

En primer lugar, el ayuntamiento está obligado por el tenor del art. 36 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas -LPAP-, que tiene carácter básico de acuerdo con lo establecido en la disp. final 2ª de dicha Ley, a la inclusión de sus bienes sus respectivos inventarios y su inmatriculación en el Registro de la Propiedad:

• “1. Las Administraciones públicas deben inscribir en los correspondientes registros los bienes y derechos de su patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripción, así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos registros. No obstante, la inscripción será potestativa para las Administraciones públicas en el caso de arrendamientos inscribibles conforme a la legislación hipotecaria.

• 2. La inscripción deberá solicitarse por el órgano que haya adquirido el bien o derecho, o que haya dictado el acto o intervenido en el contrato que deba constar en el registro o, en su caso, por aquel al que corresponda su administración y gestión.”

Este precepto fija una obligación de hacer para la Administración respecto a sus propios bienes, que ya estaba presente para las entidades locales, puesto que así se contiene también en el art. 36.1 del RD 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales -RBEL-.

En segundo lugar, precisar que cuando una bien patrimonial que existe en la realidad física no figura en el registro de la propiedad cabe proceder a su inmatriculación, siendo preciso aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica del mismo, que contenga, además de los datos básicos de carácter físico, jurídico y económico del bien inmueble a que se refieren, su representación gráfica. A este respecto, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, modifica el art. 9 del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria -LH-, configurando tal incorporación con carácter preceptivo siempre que se "inmatricule una finca, (…), la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices" (Resolución de la DGRN/DGSJFP de 7 de marzo de 2017).

En tercer lugar, que uno de los principios básicos que rige en nuestro derecho registral es el del tracto sucesivo, que tiene su fundamento legal en el art. 20 LH y que implica que para poder inscribir o anotar cualquier título por el que se declare, transmita, grave, modifique o extingan el dominio y demás derechos reales sobre un inmueble, es necesario que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que lo otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos, puesto que si resulta que el derecho consta inscrito a favor de persona distinta de la que otorga la transmisión o gravamen, la inscripción solicitada será denegada por el registrador.

De este modo, el citado art. 20 LH prevé que cuanto la finca que se pretende adquirir no resultare inscrita a favor de persona alguna, se habilita la posibilidad de inscribir el expresado derecho con arreglo al art. 206 LH, cuyo tenor indica:

• “1. Las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de cualquiera de aquéllas podrán inmatricular los bienes de su titularidad, mediante la aportación de su título escrito de dominio, cuando dispongan de él, junto con certificación administrativa librada, previo informe favorable de sus servicios jurídicos, por el funcionario a cuyo cargo se encuentre la administración de los mismos, acreditativa del acto, negocio o modo de su adquisición y fecha del acuerdo del órgano competente para su inclusión en el inventario correspondiente o, caso de no existir, fecha del acuerdo de aprobación de la última actualización del inventario de la que resulte la inclusión del inmueble objeto de la certificación con indicación de la referencia o indicador que tenga asignado en el mismo, así como de su descripción, naturaleza patrimonial o demanial y su destino en el primer caso o su eventual afectación, adscripción o reserva, en el segundo.”

Dicho precepto es desarrollado por los arts. 303 a 307 del Decreto de 14 de febrero de 1947, por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario -RH-. Y es, concretamente, el art. 303 RH el que concreta cómo se debe actuar cuando no exista título inscribible:

• “Para obtener la inscripción con arreglo al art. 206 de la Ley, cuando no exista título inscribible, el Jefe de la dependencia a cuyo cargo esté la administración o custodia de las fincas que hayan de inscribirse expedirá por duplicado, siempre que por su cargo ejerza autoridad pública o tenga facultad de certificar, una certificación en que, con referencia a los inventarios o documentos oficiales que obren en su poder y sin perjuicio de los demás extremos exigidos por la legislación administrativa aplicable, se haga constar:

• 1º) La naturaleza, situación, medida superficial, linderos, denominación y número, en su caso, y cargas reales de la finca que se trate de inscribir.

• 2º) La naturaleza, valor, condiciones y cargas del derecho real inmatriculable de que se trate y las de la finca a que se refiere la regla anterior.

• 3º) El nombre de la persona o corporación de quien se hubiere adquirido el inmueble o derecho, cuando constare.

• 4º) El título de adquisición o el modo como fueron adquiridos.

• 5º) El servicio público u objeto a que estuviere destinada la finca.

• Si no pudiera hacerse constar alguna de estas circunstancias, se expresará así en la certificación, y se indicarán las que sean.

• Las certificaciones se extenderán en papel del sello de oficio, y quedará minuta rubricada en el expediente respectivo.”

Además, hay que añadir que de conformidad con el art. 1445 del Código Civil, publicado por RD de 24 de julio de 1889 -CC-, la compraventa es el negocio jurídico por medio del cual uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. Como obligaciones del vendedor, en virtud de lo establecido en el art. 1461 CC, se encuentra la entrega de la cosa objeto de venta y su saneamiento. De lo anterior se desprende que únicamente se pueden adquirir los bienes del titular de los mismos, toda vez que será éste el que pueda disponer de ellos, otorgando la correspondiente escritura pública. Así pues, resulta imprescindible identificar al legítimo titular del bien para poder adquirirlo, extremo que es fácil acreditar a través de la inscripción en el Registro de la Propiedad (titularidad registral). De ahí la oportunidad de que el ayuntamiento exija la inscripción registral de los títulos de dominio del transmitente, de forma que se opere el negocio jurídico con total garantía y seguridad. Así, debemos recordar la regla genérica que prevé el art. 606 CC, conforme al cual:

• “Los títulos de dominio, o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.”

Siguiendo la línea de la seguridad jurídica, es el art. 1473 CC el que establece que, si se trata de un bien inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. El referido artículo termina concretando que:

• “Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.”

Dicho lo anterior ya estamos en disposición de contestar a nuestro consultante. Nos indica que el transmitente acredita la propiedad de la finca en la que está interesado el ayuntamiento, si bien, sin título válido y sin que la misma obre inscrita en el Registro de la Propiedad, cuestión que genera inseguridad en el tráfico jurídico inmobiliario, motivo por el cual el registrador hace la advertencia de que no tendrá acceso al Registro de la Propiedad en tanto no se acredite la titularidad de la parte transmitente con documento fehaciente.

Frente a dicha situación, no es necesario modificar el pliego de condiciones ya que el transmitente no va a poder practicar la inscripción en el Registro de la Propiedad, pudiendo eludir la condición impuesta al ser de imposible cumplimiento; si bien, como el ayuntamiento sí tiene la obligación, no de adquirir una finca inscrita (la obligación legal es la de inscribir sus bienes una vez adquiridos), sino de comprobar y adquirir la seguridad de estar comprando el bien de su legítimo dueño, en los términos previstos en el referido art. 1473 CC, en relación con el art. 38 del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria -LH-, conforme al cual “A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos”, sí debe exigir al transmitente que aporte un certificado negativo del registro de la propiedad acreditando que dicho bien no obra inscrito en favor de titular alguno en el registro, según paraje, denominación, polígono, parcela, calle, número o sitio con el que sea conocido e identificado.

Es decir, si bien no es un requisito legal necesario que dicho inmueble estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la adquisición por parte del ayuntamiento, sí es preceptivo dotar de seguridad jurídica a las operaciones efectuadas por la Administración, para lo cual el transmitente debe acreditar que dicho bien carece de titular inscrito, de forma que la inmatriculación a la que está obligado el ayuntamiento cuente con todas las garantías y protección que otorga la fe pública registral.

Finalmente, recomendamos la lectura de la consulta “Extremadura. Adquisición directa por el Ayuntamiento de inmuebles no inscritos en el Registro de la Propiedad”.

Conclusiones

1ª. No es necesario modificar el pliego de condiciones que regula la adquisición de la finca en la que está interesado el ayuntamiento ya que el transmitente no va a poder practicar la inscripción en el Registro de la Propiedad, al carecer de título fehaciente, pudiendo eludir la condición impuesta al ser de imposible cumplimiento en este caso.

2ª. La obligación del ayuntamiento no es la de adquirir una finca inscrita, sino la de inscribir todos sus bienes, lo que incluye aquellos que sean adquiridos, tal y como es el caso del que nos ocupa.

3ª. Para dotar de seguridad jurídica a las operaciones efectuadas por la Administración se debe comprobar con la seguridad que ofrece la publicidad registral que se está comprando el bien de su legítimo dueño, en los términos previstos en el referido art. 1473 CC, en relación con el art. 38 LH; de este modo, el ayuntamiento debe exigir al transmitente que aporte un certificado negativo del registro de la propiedad acreditando que dicho bien no obra inscrito en favor de titular alguno en el registro, según paraje, denominación, polígono, parcela, calle, número o sitio con el que sea conocido e identificado.

4ª. Una vez formalizada la compraventa e inscrita en el inventario municipal el ayuntamiento debe proceder de manera inmediata a la inmatriculación de la finca en los términos del art. 206 LH y arts. 303 a 306 RH.