Procedimiento de apremio: valoración a efectos de subasta de la cuota indivisa con carga hipotecaria

Planteamiento

La entidad, de naturaleza supramunicipal, tiene delegada la competencia para la tramitación de expedientes en vía ejecutiva.

En el marco de un procedimiento de apremio consta la existencia de una deuda pendiente a cargo de una persona física, motivo por el cual se ha procedido al embargo de su mitad indivisa sobre una finca registral con dos titulares, al recaer la deuda exclusivamente sobre la cuota de titularidad del deudor.

La finca embargada se encuentra gravada con una carga preferente consistente en un préstamo hipotecario constituido por ambos cotitulares. En consecuencia, a efectos de su eventual enajenación, procede la deducción del importe correspondiente a dicha carga preferente. La valoración de la mitad indivisa asciende a 45.250,00 €, mientras que el capital pendiente de amortización del préstamo hipotecario es de 38.419,00 €.

De conformidad con lo establecido en las ordenanzas de esta entidad, la oferta mínima para participar en la subasta se fija en el 35% del tipo de subasta. Si se dedujera la totalidad del importe pendiente de la hipoteca, el tipo de subasta resultante sería de 6.831,00 €, estableciéndose en consecuencia un importe mínimo de puja de 2.390,00 €.

A la vista de los antecedentes expuestos, y con la finalidad de determinar correctamente el régimen de asunción de cargas por parte de la persona adjudicataria, se solicita aclaración sobre la siguiente cuestión:

En el supuesto de que sea objeto de subasta únicamente la mitad indivisa de la finca, ¿debe deducirse la totalidad de la deuda hipotecaria vigente o, por el contrario, únicamente la parte proporcional correspondiente a la cuota embargada? En concreto, se plantea si procede minorar el valor de 45.250,00 € en 38.419,00 € o en 19.209,50 €, equivalente al 50% del saldo pendiente del préstamo hipotecario.

Respuesta

El art. 97.1 del RD 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación, establece que:

• “Los órganos de recaudación competentes procederán a valorar los bienes embargados a precios de mercado y de acuerdo con los criterios habituales de valoración.”

Y el art. 97.6 del RD 939/2005 prevé que el tipo para la subasta será:

• “a) Si no existen cargas o gravámenes, el importe de la valoración.

• b) Si sobre los bienes embargados existen cargas o gravámenes de carácter real anteriores:

• 1.º Si las cargas o gravámenes no exceden de la valoración del bien, la diferencia entre dicha valoración y el valor actual de las cargas o gravámenes anteriores al derecho anotado.

• 2.º Si las cargas o gravámenes exceden de la valoración del bien, el tipo será el importe de los débitos y costas en tanto no supere el valor fijado al bien, o la valoración del bien si lo supera.

• Las cargas y gravámenes anteriores quedarán subsistentes sin aplicar a su extinción el precio del remate.”

Cuando existen cargas o gravámenes inferiores al valor del bien, la fijación del tipo para la subasta de bienes embargados en un procedimiento recaudatorio es similar a la prevista en el art. 666.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil -LEC-, que dispone:

• “1. Los bienes inmuebles saldrán a subasta por el valor que resulte de deducir de su avalúo, realizado de acuerdo con lo previsto en los artículos 637 y siguientes de esta Ley, el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución cuya preferencia resulte de la certificación registral de dominio y cargas.

• Esta operación se realizará por el Letrado de la Administración de Justicia descontando del valor por el que haya sido tasado el inmueble el importe total garantizado que resulte de la certificación de cargas o, en su caso, el que se haya hecho constar en el Registro con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 657.”

Cuando, como en el supuesto consultado, se subaste una cuota indivisa de un inmueble, existiendo una carga hipotecaria anterior, surge el problema de determinar si se debe descontar del valor del bien la parte alícuota de la cantidad pendiente de pago o todo su importe. Esto es así, debido a la indivisibilidad de la garantía hipotecaria. La hipoteca es, por definición legal, indivisible, salvo pacto expreso en contrario entre el acreedor y el deudor. Este principio se encuentra sancionado en el art. 1860 CC y se desarrolla con mayor profundidad en los arts. 122 a 125 del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria -LH-. La indivisibilidad implica que la hipoteca sobre el inmueble permanece íntegra sobre cada una de las partes en que este se divida, y garantiza la totalidad del crédito incluso si la deuda se reduce por pagos parciales. En el supuesto consultado, donde ambos cotitulares constituyeron la hipoteca de forma conjunta, la totalidad de la finca responde de la totalidad de la deuda pendiente.

Por tanto, si se subasta la mitad indivisa, el adjudicatario adquirirá una cuota que está afecta, junto con la otra mitad que queda en manos del copropietario original, al pago total de la deuda garantizada pendiente.

Para abordar la respuesta a esta cuestión, podemos acudir a la jurisprudencia menor interpretando el art. 666.1 LEC, si bien debemos anticipar que esta no se pone de acuerdo.

En favor de descontar solo la mitad, debemos referirnos al auto de la AP de Barcelona de 12 de febrero de 2007:

• “Primero: Se discute en el recurso la forma en que ha de practicarse la liquidación de cargas que regula el artículo 666 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en un caso en que se embargó la mitad indivisa de una finca, siendo así que la carga existente grava toda la finca. La secretaria del Juzgado entendió que el total pendiente de pago del préstamo garantizado con la hipoteca que grava la finca había de deducirse del valor de la mitad indivisa embargada. O sea, que no debe deducirse de este valor de la mitad de la finca la mitad del capital del préstamo que grava la totalidad del inmueble, sino todo ese capital. En tales condiciones la liquidación arrojó el resultado de que el bien embargado no tenía valor.

• El Juzgado comparte el mismo criterio, por razón de la indivisibilidad de la hipoteca, de modo que acuerda alzar el embargo en obediencia a lo dispuesto en el número 2 del repetido artículo 666.

• Segundo: No podemos compartir ese criterio, conforme al cual se haría muy difícil el apremio sobre la mitad indivisa de los inmuebles, dada la frecuencia de ese fenómeno de la indivisibilidad de las cargas que los gravan. Es evidente que frente al acreedor hipotecario responderá del pago de las obligaciones garantizadas la totalidad de la finca. Pero eso no quiere decir que no pueda distinguirse a los efectos de liquidación entre lo que ha de soportar cada una de las mitades indivisas del inmueble. Ya al margen de todo procedimiento ejecutivo, desde el punto de vista económico cada propietario soporta una parte de la carga hipotecaria, sin perjuicio, obviamente, de lo que resulte del destino que haya tenido el capital. No se ve ninguna razón para que, trabado el bien, haya de imputarse a cada mitad la totalidad de la responsabilidad hipotecaria, pues, se repite, la indivisibilidad es frente al acreedor y entre los propietarios puede dividirse la responsabilidad y el peso económico del gravamen.”

A favor de descontar todo el importe se ha mostrado el auto de la AP de Alicante de 16 de julio de 2008:

• “Los argumentos del apelante no desvirtúan los acertados fundamentos jurídicos de la resolución de instancia, dado que el adquirente en subasta responderá de la totalidad de la hipoteca, y esta supera el valor de la finca según el dictamen que obra en autos, emitido por D. Jose Pablo , sin perjuicio que pudiera repercutir el 50%, dado que en todo caso, es deudor de la totalidad del pago del préstamo y en el supuesto de impago tendría que soportar la ejecución por el importe íntegro de la deuda, y en atención a esa cuantía del préstamo que resta por pagar, resulta superior a la tasación pericial, por lo que en definitiva al ser el valor del bien inferior al de las cargas que lo gravan procede confirmar la resolución de instancia.”

Debemos tener en cuenta que el adquirente del bien en subasta se va a convertir en tercer poseedor de un bien gravado con hipoteca, de forma que, de ser demandado en un futuro procedimiento hipotecario, respondería solo hasta el límite que figure en el registro por lo que, siguiendo a Josep Maria Sabater Sabaté en La liquidación de cargas en el proceso de ejecución (Tesis doctoral):

• “Si la principal finalidad de la liquidación de cargas no es otra que valorar el bien embargado de la manera más ajustada posible a la realidad, de modo que el precio final del bien es el que ofrece el rematante en subasta, más el importe total garantizado por las cargas anteriores a las que debe subrogarse, no podemos pretender sacar a subasta la mitad indivisa del bien deduciendo la correspondiente mitad o parte proporcional de la hipoteca que lo grava, pues el tercero adquirente deberá satisfacer la totalidad de la deuda en atención a la garantía que asume frente al acreedor hipotecario. No podemos deducir la mitad de la carga a sabiendas de que el adquirente se subroga en la totalidad bajo la excusa de la acción de regreso parciario contra el cotitular de la otra mitad. El bien debe salir a subasta por el valor que resulta de deducir a su avalúo el importe de la carga en la que se subroga el adquirente (art. 670.5 LEC), de suerte que, si finalmente el adquirente atiende la totalidad de la carga, igualmente podrá repetir contra el titular de la otra mitad para ajustar las responsabilidades económicas entre ambos.

• (…)

• En definitiva, consideramos más acertado deducir del valor de tasación de la mitad indivisa el importe total garantizado por la hipoteca preferente en la que se subrogará el adquirente.”

Conclusiones

1ª. A efectos de fijación del tipo de subasta conforme al art. 97 del RD 939/2005 y por analogía con el art. 666.1 LEC, resulta jurídicamente más consistente deducir la totalidad de la deuda hipotecaria pendiente, y no solo la parte proporcional. Ello se fundamenta en el principio de indivisibilidad de la hipoteca (art. 1860 CC y arts. 122 y ss. LH), en virtud del cual la carga grava íntegramente cada porción del bien, de modo que el adjudicatario de la cuota indivisa se va a subrogar en una posición afectada por la totalidad de la garantía.

2ª. El adquirente en subasta de la mitad indivisa asume el riesgo jurídico derivado de la carga hipotecaria en su integridad, sin perjuicio de sus eventuales acciones de regreso frente al copropietario. Por ello, desde una perspectiva de valoración realista del bien, la carga a deducir debe ser la totalidad del gravamen, pues es el importe por el que efectivamente responde el bien en caso de ejecución hipotecaria.