mar
2024

Precio de adquisición inmuebles a efectos del IIVTNU en dación en pago y en ejecución hipotecaria


Planteamiento

A efectos del impuesto de plusvalía, ¿cuál sería el precio de adquisición a tener en cuenta? Se trata de una venta de un inmueble de una entidad financiera a un tercero:

1. El inmueble fue adquirido por el banco a través de una dación en pago.

2. El inmueble fue adquirido por el banco a través de un decreto de ejecución hipotecaria dictado por un juzgado.

Respuesta

La doctrina suele considerar la dación en pago como una forma de extinción de las obligaciones en virtud de la cual el deudor entrega al acreedor una cosa distinta en concepto de pago, que es aceptada por el acreedor.

La sala de lo civil del Tribunal Supremo, en su Sentencia de 23 de septiembre de 2002 (EDJ 2002/35891), entiende que:

  • “esta figura jurídica, conforme a la construcción de la jurisprudencia civil, opera cuando la voluntad negocial de las partes acuerdan llevar a cabo la satisfacción de un débito pendiente, y el acreedor acepte recibir del deudor determinados bienes de su propiedad, cuyo dominio pleno se le transmite para aplicarlo a la extinción total del crédito, actuando este crédito con igual función que el precio en la compraventa (Sentencias de 19-10-1992, 26-6-1993, 2-12-1994, 8-2-1996, entre otras). Dice la sentencia de 29 de abril de 1991, la dación en pago ha de referirse a todo acto de cumplimiento de una obligación que con consentimiento del acreedor se lleva a cabo mediante la realización de una prestación distinta de la que inicialmente se había convenido”

Respecto al valor del bien adquirido y a efectos del IRPF, la DGT, en su consulta vinculante nº V1143-16, de 21 de marzo de 2016 (EDD 2016/64376), considera que “el valor de transmisión será el importe del crédito que se extingue, valor que coincidirá con el valor de mercado del inmueble entregado”, regla que entendemos trasladable a la plusvalía.

Criterio ratificado por el TS mediante Sentencia de 4 de febrero de 2019 (EDJ 2019/509180), cuando señala que:

  • “Teniendo en consideración que la cuestión suscitada en el auto de admisión, consistente en "determinar si, en relación con las adjudicaciones en pago de deudas o daciones en pago sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modalidad transmisiones patrimoniales onerosas, la base imponible ha de fijarse en función del valor real del bien inmueble que se transmite o si, por el contrario, la misma ha de coincidir con el importe de la deuda pendiente de amortizar que se extingue con la operación", con arreglo a lo que establece el artículo 93.1 LJCA , procede, en función de todo lo razonado precedentemente, declarar que, de acuerdo con una interpretación conjunta de los artículos 10 y 46.3 TRITPAJD, en una dación en pago de uno o varios inmuebles hipotecados al acreedor hipotecado, la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modalidad transmisiones patrimoniales onerosas, habrá de fijarse en función del importe de la deuda hipotecaria pendiente de amortizar que se extingue con la operación, cuando dicha deuda sea superior al valor real del bien o los bienes inmuebles que se transmiten.”

Y es lógico, porque si el valor del inmueble entregado en pago de la deuda tiene un valor superior, el banco debería abonar la parte que excede de la deuda al deudor y, a la inversa, si el valor del bien fuese inferior no se cancelaría toda la deuda. Por ello, para que la dación en pago cancele toda la deuda y no exista sobrante para el deudor, el valor del inmueble tiene que corresponder con el valor de la deuda que se cancela, que, evidentemente, debería coincidir con el valor de mercado del inmueble.

Respecto a las ejecuciones hipotecarias, como decíamos en la consulta “Bizkaia. ¿Cuál es el valor del inmueble en las ejecuciones hipotecarias a efectos del IIVTNU?”(EDE 2024/500435), las ejecuciones hipotecarias requieren que previamente el inmueble a ejecutar esté tasado. Así el art. 682.2.1º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, Ley de Enjuiciamiento Civil -LEC-, dispone que:

  • “2. Cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente Capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes:
  • 1.º Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en el artículo 18 del Real Decreto-ley 24/2021, de 2 de noviembre, de transposición de directivas de la Unión Europea en las materias de bonos garantizados, distribución transfronteriza de organismos de inversión colectiva, datos abiertos y reutilización de la información del sector público, ejercicio de derechos de autor y derechos afines aplicables a determinadas transmisiones en línea y a las retransmisiones de programas de radio y televisión, exenciones temporales a determinadas importaciones y suministros, de personas consumidoras y para la promoción de vehículos de transporte por carretera limpios y energéticamente eficientes.”

En consecuencia, el valor del inmueble es el valor de tasación del bien y, en su caso, el del precio de remate de la ejecución hipotecaria.

En relación con la plusvalía, no podemos dejar de mencionar que el art. 105.1.c) del RDLeg 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales -TRLRHL- (EDL 2004/2992), considera exentos del IIVTNU “las transmisiones realizadas por personas físicas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios. Asimismo, estarán exentas las transmisiones de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizadas en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.”

Del citado artículo 105.1.c) TRLRHL, para que tenga lugar la exención es necesario:

  • a) Que se trate de la transmisión de terrenos sobre los que esté construida la vivienda habitual
  • b) Que la transmisión sea realizada por personas físicas
  • c) Que se trate de un supuesto de dación en pago
  • d) Se incluyen las ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales
  • e) Que la dación en pago lo sea de la vivienda habitual del deudor
  • f) Que la finalidad de la dación en pago sea la cancelación de la hipoteca que recae sobre dicha vivienda.
  • g) Ni el transmitente ni ningún otro miembro de la unidad familiar debe disponer de otros bienes en cuantía suficiente para poder satisfacer la deuda hipotecaria.

Por tanto, si se cumpliesen los requisitos expuestos, la transmisión estaría exenta del IIVTNU.

Conclusiones

1ª. El valor de los inmuebles adquiridos a través de una dación en pago es el importe del crédito que se extingue

2ª. El valor de los inmuebles adquiridos mediante ejecución hipotecaria es el precio de remate de la ejecución hipotecaria.