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Lunes a Jueves: 10:00-14:00 y 16:00-18:00 / Viernes: 9:00-14:00Visto su criterio en diferentes consultas y el modelo de expediente sobre la reducción de la renta derivada del arrendamiento de un inmueble municipal para uso distinto del de vivienda durante el estado de alarma ("Posible condonación o reducción de renta en arrendamientos de inmuebles municipales por el estado de alarma por coronavirus. Aplicación del régimen del RD-ley 15/2020 a las Administraciones Públicas"), me surgen las siguientes dudas tras la publicación del RD-ley 15/2020:
- ¿Se podría defender la condonación o reducción a 0€ de la renta mensual durante el período en que no se permita el desarrollo de la actividad? Se formalizó días antes de la declaración del estado de alarma y el adjudicatario no llegó a iniciar la actividad.
- ¿Cambiaría de algún modo la argumentación utilizada por vds. hasta el momento, a la vista de las previsiones contenidas en el RD-ley 15/2020 (en su Preámbulo señala: “si se acude a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea (...). Ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus»...”). Por otro lado, la Sentencia del TS de 19 de mayo de 2015, afirma que: “cuando se trata de deudas pecuniarias de pago de dinero como prestación principal no cabe que opere como exoneración de la obligación la imposibilidad sobrevenida de esta por caso fortuito o fuerza mayor”.
- El Ayuntamiento, como arrendador titular de más de 10 inmuebles urbanos, ¿encaja en el supuesto del art. 1 RD-ley 15/2020? ¿O en el del art. 2?
- ¿Se podría considerar que el Ayuntamiento puede modificar el contrato? Por ejemplo, en el art. 2 dice “si no se hubiera acordado (...) con carácter voluntario”.
El RD-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, señala en su Preámbulo, entre otros aspectos, que la falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y PYMES para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler, que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades.
Dicho Preámbulo se hace eco de la falta de regulación en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos -LAU-, de una posible causa de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su art. 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía art. 30.
En línea con lo expuesto, el RD-ley 15/2020, como bien se indica en el planteamiento de la consulta, afirma que:
A tal efecto, el art. 1.1 RD-ley 15/2020 dispone que la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el art. 3 LAU, o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el art. 3 RD-ley 15/2020, podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando ésta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor (entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2), en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RD-ley 15/2020, la moratoria establecida en el art. 1.2, que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.
Así, el citado art. 1.2 prevé que la moratoria en el pago de la renta arrendaticia señalada en el art. 1.1 RD-ley 15/2020 se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
El señalado art. 1.2, además, dispone que dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citados, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
En similares términos se pronuncia el art. 2.1 RD-ley 15/2020, que determina que la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el art. 3 LAU, o de industria, cuyo arrendador sea distinto de los definidos en el art. 1.1, y cumpla los requisitos previstos en el art. 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RD-ley 15/2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
En línea con lo expuesto, el art. 2.2 RD-ley 15/2020 establece que, exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el art. 36 LAU, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia, de forma que, en caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
Como puede observarse, dichos artículos no establecen diferenciación entre sujetos arrendadores públicos y privados, por lo que entendemos que es aplicable a los contratos en los que el arrendador sea una Administración Pública, circunstancia lógica por cuanto si el Capítulo I RD-ley 15/2020 se denomina “Medidas para reducir los costes de pymes y autónomos” y puede haber adjudicatarios de contratos de arrendamiento que entran de dicho concepto, la Administración debe facilitar la aplicación de dicha previsión a los arrendatarios.
Toda vez que la norma no distingue, no vemos inconveniente en entender incluido dentro del concepto de arrendador a la Administración Pública, si bien es cierto que, en nuestra opinión, el concepto de “gran tenedor” al que alude la norma no parte de las Administraciones Públicas, sino de las personas físicas o jurídicas que, en el ámbito privado, actúan como operadores económicos. Ahora bien, como hemos señalado, es cierto que la norma no realiza distinción, por lo que no puede negarse su posible aplicación al ámbito subjetivo de las Administraciones Públicas.
Por tanto, si partimos de la posible aplicación del régimen previsto en los arts. 1 y 2 del RD-ley 15/2020 a las Administraciones Públicas, el concepto exacto a aplicar a los arrendadores será el de la moratoria en el pago de la renta en los términos de dicho régimen jurídico específico.
Téngase en cuenta, además, que dicha norma parte de una situación excepcional, como es la declaración del estado de alarma para evitar la propagación de la COVID-19, de ahí que se haya habilitado un régimen específico, con carácter puntual, que hace que las reglas establecidas en el marco normativo (y jurisprudencial, a la vista de la Sentencia del TS de 19 de mayo de 2015, citada en el planteamiento de la consulta) queden relegadas a un segundo plano y, en base al principio de especialidad de la norma, se aplique el régimen habilitado en el RD-ley 15/2020, que parte, como hemos visto, de una finalidad concreta.
Por último, la posible modificación de un contrato privado es factible cuando la misma venga íntimamente vinculada al interés público, como señala, entre otros, el Informe 15/2013, de 26 de junio, de la JCCA de Aragón, que señala que:
1ª. Toda vez que el RD-ley 15/2020 no distingue, no vemos inconveniente en entender incluido dentro del concepto de arrendador a la Administración Pública, si bien es cierto que, en nuestra opinión, el concepto de “gran tenedor” al que alude la norma no parte de las Administraciones Públicas, sino de las personas físicas o jurídicas que, en el ámbito privado, actúan como operadores económicos. No obstante, dado que la norma no hace distinción, no puede negarse su posible aplicación al ámbito subjetivo de las Administraciones Públicas.
2ª. Si partimos de la posible aplicación del régimen previsto en los arts. 1 y 2 RD-ley 15/2020 a las Administraciones Públicas, el concepto exacto a aplicar a los arrendadores será el de la moratoria en el pago de la renta en los términos de dicho régimen jurídico específico.
3ª. Partimos, por tanto, de un régimen excepcional y específico fruto de la declaración del estado de alarma, de ahí que las reglas establecidas en el marco normativo (y jurisprudencial, a la vista de la sentencia que citan) queden relegadas a un segundo plano y, en base al principio de especialidad de la norma, se aplique el régimen habilitado en el RD-ley 15/2020, que parte de una finalidad concreta.
4ª. La posible modificación de un contrato privado es factible cuando la misma venga íntimamente vinculada al interés público.