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ago
2019

Plazo máximo de arrendamiento de inmuebles patrimoniales del Ayuntamiento


Planteamiento

En el año 2008 este Ayuntamiento adjudicó un contrato de arrendamiento de unos terrenos municipales para instalación de energías renovables, por un plazo de 25 años con posibilidad de prórroga de otros 12. Por Acuerdo de Pleno de 2011 se modificaron los plazos, acordándose un plazo de arrendamiento de 60 años (incluidas prórrogas).

Ahora se solicita la modificación de otro contrato de arrendamiento de terreno municipal donde hay unas instalaciones fotovoltaicas, para ampliar también su plazo. ¿Es posible? ¿Cuál es el plazo máximo de arrendamiento de bienes patrimoniales? ¿Puede haber excepciones a ese plazo?

Respuesta

El art. 107.1 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas -LPAP-, cuyo contenido tiene carácter básico, establece que:

  • “Los contratos para la explotación de los bienes y derechos patrimoniales se adjudicarán por concurso salvo que, por las peculiaridades del bien, la limitación de la demanda, la urgencia resultante de acontecimientos imprevisibles o la singularidad de la operación, proceda la adjudicación directa. Las circunstancias determinantes de la adjudicación directa deberán justificarse suficientemente en el expediente.”

En base al precepto citado, y por ser contrario al mismo, hay que entender derogado el contenido del art. 92.1 del RD 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales -RBEL-, en cuanto establecía que la subasta era necesaria para el arrendamiento de bienes patrimoniales siempre que la duración del contrato fuese superior a cinco años o el precio estipulado excediese del 5% de los recursos ordinarios del Presupuesto municipal.

En cuanto al plazo, resulta de aplicación el art. 106.3 LPAP, que dispone:

  • “Los contratos para la explotación de los bienes o derechos patrimoniales no podrán tener una duración superior a 20 años, incluidas las prórrogas, salvo causas excepcionales debidamente justificadas.”

Es de tener en cuenta que, según el apartado 5º de la Disp. Final 2ª LPAP, el art. 106 de la Ley solo es básico en su apartado 1º, por lo que el citado 106.3 LPAP será de aplicación supletoria, en defecto de normativa propia de Régimen Local. Teniendo en cuenta que no existe disposición alguna en la normativa local que limite el plazo del arrendamiento de inmuebles, el precepto deberá aplicarse en virtud de la supletoriedad.

En cuanto al término del contrato de arrendamiento de fincas rústicas, ha de indicarse que, si bien en virtud de la configuración de los actos separados que se deriva del art. 110 LPAP, habría que entender que se regiría por la normativa de derecho privado, constituida a estos efectos por el Código Civil, publicado por RD de 24 de julio de 1889 -CC-, dado que la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos -LAR-, establece en su art. 6.e) que quedan exceptuados de dicha ley los arrendamientos de bienes propios de las Corporaciones Locales, que se regirán por sus normas específicas y, por tanto, regiría el principio de libertad de pactos del art. 1255 CC (los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público); ha de concluirse que, en virtud de la regla prevista en el art. 106.3 LPAP, salvo que concurran causas excepcionales debidamente justificadas en el expediente, la duración del arrendamiento, incluidas las prórrogas, no podrá ser superior a 20 años.

Sensu contrario, cabe interpretar que sí es posible aplicar una duración del arrendamiento del inmueble superior a los 20 años, si concurren causas excepcionales debidamente justificadas. Esto quiere decir que las causas que justifican el establecimiento de un plazo superior deben acreditarse oportunamente en el expediente.

Conclusiones

1ª. El plazo máximo de arrendamiento de inmuebles patrimoniales de propiedad municipal sería de 20 años, incluidas prórrogas.

2ª. Podrá aplicarse un plazo superior si concurren circunstancias excepcionales que lo justifiquen, las cuales deben quedar suficientemente acreditadas en el expediente.