¿Resulta exigible licencia municipal para la división horizontal de edificaciones?

Planteamiento

La consulta versa sobre la autorización para división horizontal. Hasta su modificación por la Ley 1/2020, de 8 de octubre, el art. 151.1.a) de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid (LSCM), sujetaba a licencia urbanística los actos de división de fincas, como lo es la división horizontal. Para la constitución y modificación del complejo inmobiliario se establece la exigencia de autorización administrativa en el art. 10.3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, y en el art. 26.6 TRLSRU, según el cual deberá ser autorizada por “la Administración competente donde se ubique la finca”.

Tras la referida modificación, aunque el art. 151.1 LSCM exige licencia, orden de ejecución o declaración responsable urbanística para cualquier acto de uso del suelo, en su art. 152 establece que “únicamente estarán sujetos a licencia urbanística municipal” una serie de actos, entre los que no se encuentra la división de fincas, tal como las define el art. 26.1 TRLSRU, sino tan solo la de terrenos.

Así las cosas, para la división horizontal sigue requiriéndose la autorización de “la Administración competente donde se ubique la finca”, pero la LSCM excluye tal acto del numerus clausus de supuestos en que el ayuntamiento puede conceder licencias urbanísticas.

¿Cómo debe actuar el ayuntamiento ante una solicitud de autorización para realizar una división horizontal de fincas?

Respuesta

La Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid -LSCM-, ámbito territorial de la entidad consultante, en su art. 152.d), en su redacción dada por la Ley 1/2020, de 8 de octubre, establece que:

• “Únicamente estarán sujetos a licencia urbanística municipal los siguientes actos de uso del suelo, construcción y edificación:

• (…) d) Los actos de parcelación, segregación y división de terrenos, en cualquier clase de suelo, salvo cuando formen parte de un proyecto de reparcelación debidamente aprobado.”

Por su parte, el art. 26.1 del RDLeg 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana -TRLSRU-, define la formación de fincas y parcelas, y según el apartado 2º:

• “La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.

• En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.

• Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles.”

Por su parte, el apartado 4º de este artículo se refiere a la constitución de fincas en régimen de propiedad horizontal:

• “La constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal (…) autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artículo 18…”.

Junto a la normativa de suelo, la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal -LPH-, en su art. 10.3 exige “autorización administrativa”, en todo caso, para: 

• a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el art. 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.

• b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el art. 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio…”.

Con lo que los actos de constitución o modificación de un conjunto inmobiliario como también los actos de división, agregación y segregación de elementos de un edificio en división horizontal, requieren “en todo caso” la obtención de la correspondiente autorización administrativa, en cuanto se derive “un incremento del número de sus elementos privativos” (art. 26.6 TRLSRU, para los complejos inmobiliarios, estableciendo al respecto a efectos de dicha norma, “se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos”).

Por ello, resulta exigible autorización o licencia, conforme a la legislación estatal citada, aplicable por ser básica o exclusiva en materia de competencia del Estado, para los casos de división horizontal de edificaciones, y ello aunque la legislación urbanística autonómica haya limitado la licencia urbanística municipal, como en el caso de la LSCM, a los “actos de parcelación, segregación y división de terrenos, en cualquier clase de suelo”.

Conclusiones

1ª. La división horizontal de edificaciones es una actuación que precisa de licencia por parte de la entidad local, exigible a efectos de inscripción registral, por determinación del art. 26 TRLSRU y art. 10.3 LPH.

2ª. Ello es así aunque la legislación urbanística autonómica haya limitado la licencia urbanística municipal, como en el caso de la LSCM, a los “actos de parcelación, segregación y división de terrenos, en cualquier clase de suelo”.