La consulta versa sobre la autorización para división horizontal. Hasta su modificación por la Ley 1/2020, de 8 de octubre, el art. 151.1.a) de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid (LSCM), sujetaba a licencia urbanística los actos de división de fincas, como lo es la división horizontal. Para la constitución y modificación del complejo inmobiliario se establece la exigencia de autorización administrativa en el art. 10.3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, y en el art. 26.6 TRLSRU, según el cual deberá ser autorizada por “la Administración competente donde se ubique la finca”.
Tras la referida modificación, aunque el art. 151.1 LSCM exige licencia, orden de ejecución o declaración responsable urbanística para cualquier acto de uso del suelo, en su art. 152 establece que “únicamente estarán sujetos a licencia urbanística municipal” una serie de actos, entre los que no se encuentra la división de fincas, tal como las define el art. 26.1 TRLSRU, sino tan solo la de terrenos.
Así las cosas, para la división horizontal sigue requiriéndose la autorización de “la Administración competente donde se ubique la finca”, pero la LSCM excluye tal acto del numerus clausus de supuestos en que el ayuntamiento puede conceder licencias urbanísticas.
¿Cómo debe actuar el ayuntamiento ante una solicitud de autorización para realizar una división horizontal de fincas?
La Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid -LSCM-, ámbito territorial de la entidad consultante, en su art. 152.d), en su redacción dada por la Ley 1/2020, de 8 de octubre, establece que:
Por su parte, el art. 26.1 del RDLeg 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana -TRLSRU-, define la formación de fincas y parcelas, y según el apartado 2º:
Por su parte, el apartado 4º de este artículo se refiere a la constitución de fincas en régimen de propiedad horizontal:
Junto a la normativa de suelo, la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal -LPH-, en su art. 10.3 exige “autorización administrativa”, en todo caso, para:
Con lo que los actos de constitución o modificación de un conjunto inmobiliario como también los actos de división, agregación y segregación de elementos de un edificio en división horizontal, requieren “en todo caso” la obtención de la correspondiente autorización administrativa, en cuanto se derive “un incremento del número de sus elementos privativos” (art. 26.6 TRLSRU, para los complejos inmobiliarios, estableciendo al respecto a efectos de dicha norma, “se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos”).
Por ello, resulta exigible autorización o licencia, conforme a la legislación estatal citada, aplicable por ser básica o exclusiva en materia de competencia del Estado, para los casos de división horizontal de edificaciones, y ello aunque la legislación urbanística autonómica haya limitado la licencia urbanística municipal, como en el caso de la LSCM, a los “actos de parcelación, segregación y división de terrenos, en cualquier clase de suelo”.
1ª. La división horizontal de edificaciones es una actuación que precisa de licencia por parte de la entidad local, exigible a efectos de inscripción registral, por determinación del art. 26 TRLSRU y art. 10.3 LPH.
2ª. Ello es así aunque la legislación urbanística autonómica haya limitado la licencia urbanística municipal, como en el caso de la LSCM, a los “actos de parcelación, segregación y división de terrenos, en cualquier clase de suelo”.