Liquidaciones pendientes de pago de IBI respecto de inmueble propiedad de la SAREB: ¿cabe reclamarle deudas devengadas por anterior propietario?

Planteamiento

Se ha liquidado IBI por varios ejercicios al sujeto pasivo, refiriéndose esas liquidaciones a un bien urbano cuando sólo era suelo (y había un solo recibo). El sujeto ha sido declarado fallido.

En ese suelo se construyó con posterioridad y dicho bien fue, además, adquirido por la SAREB, que es el actual propietario de 3 de los 4 pisos que se construyeron sobre dicho suelo. ¿Puede exigirse el pago de las liquidaciones pendientes (de cuando sólo era suelo y había un solo recibo) a la SAREB? La referencia catastral ha variado.

Respuesta

En primer lugar, tal y como en la consulta se expone, la SAREB (“Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria”, conocida habitualmente como “banco malo”) es en la actualidad propietaria de tres de los cuatro pisos construidos, por lo que en ningún caso cabría reclamarle la totalidad de la deuda, sino únicamente la parte correspondiente a su cuota de participación en lo que suponemos se trata de una comunidad en régimen de propiedad horizontal, aunque tanto daría si se tratara de una comunidad de bienes proindiviso sobre la totalidad del inmueble.

Así lo establece el art. 42.1.b) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria -LGT-, referido, entre otras entidades, a las comunidades de bienes, disponiendo que:

• “1. Serán responsables solidarios de la deuda tributaria las siguientes personas o entidades:

• (…) b) Sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo a) anterior, los partícipes o cotitulares de las entidades a que se refiere el apartado 4 del artículo 35 de esta ley, en proporción a sus respectivas participaciones respecto a las obligaciones tributarias materiales de dichas entidades.”

Por otra parte, la reclamación de la deuda a los actuales propietarios podría justificarse a través de dos vías:

• - La de la de la afección de bienes.

• - La de la hipoteca legal tácita.

Respecto de la primera, el art. 64 del RDLeg 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales -TRLRHL-, determina que:

• “1. En los supuestos de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos que constituyen el hecho imponible de este impuesto, los bienes inmuebles objeto de dichos derechos quedarán afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria, en régimen de responsabilidad subsidiaria, en los términos previstos en la Ley General Tributaria. A estos efectos, los notarios solicitarán información y advertirán expresamente a los comparecientes en los documentos que autoricen sobre las deudas pendientes por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles asociadas al inmueble que se transmite, sobre el plazo dentro del cual están obligados los interesados a presentar declaración por el impuesto, cuando tal obligación subsista por no haberse aportado la referencia catastral del inmueble, conforme al apartado 2 del artículo 43 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y otras normas tributarias, sobre la afección de los bienes al pago de la cuota tributaria y, asimismo, sobre las responsabilidades en que incurran por la falta de presentación de declaraciones, el no efectuarlas en plazo o la presentación de declaraciones falsas, incompletas o inexactas, conforme a lo previsto en el artículo 70 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y otras normas tributarias.

• 2. Responden solidariamente de la cuota de este impuesto, y en proporción a sus respectivas participaciones, los copartícipes o cotitulares de las entidades a que se refiere el artículo 35.4. de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, si figuran inscritos como tales en el Catastro Inmobiliario. De no figurar inscritos, la responsabilidad se exigirá por partes iguales en todo caso.”

Tal y como se indica en el planteamiento de la consulta, el sujeto pasivo ha sido declarado fallido, por lo que, en principio, cabría la derivación de la responsabilidad tributaria a los actuales propietarios en proporción a su participación en la comunidad de bienes.

En cuanto a la segunda vía, y como una garantía complementaria a la afección real, el art. 78 LGT establece la hipoteca legal tácita, de tal manera que en los tributos que graven periódicamente los bienes o derechos inscribibles en un registro público o sus productos directos, ciertos o presuntos, el Estado, las Comunidades Autónomas y las Entidades Locales tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente, aunque éstos hayan inscrito sus derechos, para el cobro de las deudas devengadas y no satisfechas correspondientes al año natural en que se exija el pago y al inmediato anterior.

Desconocemos el ejercicio en que los actuales propietarios adquirieron el inmueble en cuestión, por lo que debe quedar claro que dicha reclamación, con fundamento en la hipoteca legal tácita, sólo cabría respecto a las deudas de dicho ejercicio y del inmediato anterior.

Por otra parte, el hecho de que las deudas pendientes se correspondan con el tiempo en que el inmueble tenía la condición de solar y, por tanto, exista un solo recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles -IBI-, en nada afecta a lo expresado. El inmueble actual se encuentra edificado, pero ello no quiere decir, ni mucho menos, que el solar haya desaparecido. Por el contrario, resulta evidente que se corresponde con el valor catastral del suelo, el cual en las liquidaciones de IBI figura separado del valor catastral de lo construido, resultando indiferente que la referencia catastral, como es lógico a partir de la obra nueva, haya variado.

Dicho lo anterior, y refiriéndonos en concreto a la posibilidad de reclamación a la SAREB de deudas anteriores a su adquisición del inmueble gravado, nos hemos referido a la misma en consultas anteriores, como la Consulta “¿Se puede exigir a la SAREB el pago de los IBI pendientes de pago anteriores a la adquisición del inmueble?”, cuya lectura recomendamos.

Como en la misma indicábamos y ahora nos reiteramos:

• “…efectivamente, el art. 36.4, apartados d) y e) de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito, establecen que la transmisión de activos no constituirá un supuesto de sucesión o extensión de responsabilidad tributaria ni de Seguridad Social, salvo lo dispuesto en el art. 44 del Texto Refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores -ET-, aprobado por el RDLeg 1/1995, de 24 de marzo; y que la sociedad de gestión de activos no será responsable, en el caso de que se produzca la transmisión, de las obligaciones tributarias devengadas con anterioridad a dicha transmisión derivadas de la titularidad, explotación o gestión de los mismos por la entidad transmitente.

• Por tanto, entendemos que los supuestos de afección real del inmueble como la hipoteca legal tácita no son aplicables a los supuestos de transmisión de activos (inmuebles) a las sociedades de gestión de dichos activos.”

Por lo tanto, en nuestro criterio y a la vista de lo anteriormente expuesto, no cabe reclamar a la SAREB -ni por la vía de la afección de bienes ni por la de la hipoteca legal tácita- responsabilidad alguna con respecto a las deudas pendientes de IBI de devengo anterior a la adquisición de los bienes por parte de dicha entidad.

Cuestión distinta es la que se refiere al actual titular de uno de los cuatro pisos en que el inmueble se encuentra dividido horizontalmente. Toda vez que dicho titular no goza de los privilegios que amparan al “banco malo” y dado que el sujeto pasivo del impuesto ha sido declarado fallido (esto es, que carece de bienes o derechos que puedan hacer frente a la deuda), con respecto al mismo cabe la derivación de la acción tributaria por la vía de la afección de bienes del art. 64 LGT, si bien exclusivamente en proporción a su cuota de participación en la comunidad de bienes en cuestión.

Por lo que respecta a los posibles futuros adquirentes de los tres pisos que en la actualidad son propiedad de la SAREB, como ya señalábamos en la consulta cuya lectura recomendamos:

• “…respecto a si se podrían traspasar las deudas pendientes al nuevo adquirente al que transmita el bien la SAREB, hay que concluir afirmativamente porque la afección real en la transmisión no se predica respecto del primer adquirente, sino como un supuesto de responsabilidad subsidiaria y el art. 43.1.d) LGT prevé expresamente como responsables subsidiarios los adquirentes de bienes afectos por ley al pago de la deuda tributaria mediante la tramitación de un expediente de derivación de responsabilidad en los términos previstos en la LGT.”

Todo ello, por supuesto, siempre que la deuda no haya prescrito con respecto al sujeto pasivo del impuesto, en cuyo caso habría prescrito también para los posibles responsables.

Conclusiones

1ª. El hecho de que sobre un solar se haya edificado y variado, por ello, la referencia catastral, no impide que, con respecto a las deudas pendientes relativas al solar, pueda reclamarse al actual titular por la vía de la afección de bienes o de la hipoteca legal tácita.

2ª. En el caso de existencia de comunidad de bienes, sea en régimen de propiedad horizontal o de comunidad proindiviso, la reclamación a cada uno de los cotitulares sólo podrá llevarse a cabo en proporción a su cuota de participación en la comunidad.

3ª. Tratándose de bienes cuya titular sea la SAREB, no cabe reclamar a la misma, ni por la vía de la afección de bienes ni de la hipoteca legal tácita, responsabilidad alguna con respecto a deudas de devengo anterior a su adquisición.

4ª. Nada impide, sin embargo, dirigir la acción tributaria frente a los adquirentes posteriores, siempre que la deuda no haya prescrito con respecto al sujeto pasivo del impuesto, en cuyo caso habría prescrito también para los posibles responsables.