Liquidación del IIVTNU en adjudicación de herencia: criterio de valoración de los bienes a efectos de verificar si ha existido incremento de valor

Planteamiento

Un inmueble de titularidad de una contribuyente estaba valorado en escritura por 104.000 € y falleció hace 3 meses. Ella está valorando aceptar o no la herencia pues el valor de referencia del bien se sitúa en 400.000 € (inmueble en suelo urbanizable pero no desarrollado).

No obstante, para verificar si procede liquidarle por plusvalía (IIVTNU) por el método real, habrá que comparar el valor de la escritura del padre fallecido por 104.000 €, pero ¿con qué valor? ¿Es con el valor que aparezca en la escritura de adquisición de la herencia? ¿O es con el valor del impuesto de sucesiones y donaciones? ¿O es con el valor de referencia?

¿Qué valor del inmueble es el que toma el notario para fijar los importes de los inmuebles en los títulos de adjudicaciones de herencia?

Respuesta

La Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016, por la que se establecen normas contra las prácticas de elusión fiscal que inciden directamente en el funcionamiento del mercado interior, de modificación de diversas normas tributarias y en materia de regulación del juego, entre otras muchas leyes modifica el RDLeg 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, para introducir el “valor de referencia”.

Como indica en su página web el Catastro, el valor de referencia es el resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario. El valor de referencia no afecta al valor catastral vigente en modo alguno.

No tiene ningún efecto en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y tampoco en el resto de los impuestos que tienen el valor catastral como base imponible.

Además de su función descriptiva, el valor de referencia de cada inmueble servirá como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados -ITPAJD- y sobre Sucesiones y Donaciones -ISD-.

Cuando una operación de transmisión de un inmueble esté sujeta a uno de estos impuestos, el valor de referencia de dicho inmueble será la base imponible del impuesto correspondiente.

Esta norma es anterior a la modificación del RDLeg 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales -TRLRHL-, realizada por el RD-ley 26/2021, de 8 de noviembre, sin embargo, la norma no menciona para el cálculo de la plusvalía el valor de referencia.

Así y en lo que aquí afecta, el art. 104.5 TRLHRL dispone que no se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición.

Para ello, el interesado en acreditar la inexistencia de incremento de valor deberá declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición, entendiéndose por interesados, a estos efectos, las personas o entidades a que se refiere el art. 106 TRLRHL.

Para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición del terreno se tomará en cada caso el mayor de los siguientes valores, sin que a estos efectos puedan computarse los gastos o tributos que graven dichas operaciones: el que conste en el título que documente la operación o el comprobado, en su caso, por la Administración tributaria.

Si la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas de los párrafos anteriores tomando, en su caso, por el primero de los dos valores a comparar señalados anteriormente, el declarado en el ISD.

Podemos observar que el valor de referencia, al considerarse como la base imponible del impuesto sobre sucesiones, será este a tener en cuenta cuando la transmisión sea lucrativa. De tal manera que se compara el precio de adquisición (el que figura en la escritura pública: 104.000), con el de transmisión, que al ser mortis causa, se toma el declarado en el impuesto sobre sucesiones (en principio 400.000), pero esta es una alternativa a la fórmula de cálculo del impuesto sobre plusvalía, de tal manera que el cálculo normal, salvo que el interesado acredite la inexistencia de incremento de valor (que en este caso sí haya incremento de valor), es en función del tiempo, del valor catastral y de los coeficientes aplicables.

Por tanto, a efectos del IIVTNU el valor de referencia no tiene que tenerse en cuenta para el cálculo de la plusvalía. Otra cosa distinta es el impuesto sobre sucesiones, cuya competencia no es del ayuntamiento.

Por otra parte, habitualmente el valor que utilizan los notarios es el declarado por las partes de compra y venta, así como los datos que figuran en los Catastros, por lo que en la escritura debe figurar tanto el valor de la compra venta como el valor de referencia a efectos de los impuestos de transmisiones o de sucesiones.

En el caso de adjudicaciones de la herencia entendemos que el valor de la adjudicación será el de la tasación de los bienes, sin perjuicio de la utilización del valor de referencia si así lo consideran las partes. Teniendo en cuenta que, en todo caso, el valor de referencia constituirá la base imponible a efectos del ISD.

Conclusiones

1ª. El cálculo de la plusvalía debe realizarse de conformidad con el TRLRHL, que, en principio, se realiza en función del valor catastral, del tiempo de la transmisión, de los coeficientes aplicables y del tipo impositivo.

2ª. Sólo en el caso de que el interesado entienda que no ha existido incremento de valor, se tomarán en cuenta la diferencia de los valores de compra y de venta que conste en los correspondientes títulos de transmisión. En este caso, el valor de referencia se tendrá en cuenta cuando la adquisición o transmisión lo ha sido a título lucrativo.

3ª. El valor de los bienes a efectos de aceptación de la herencia debe ser el de su valor de tasación, sin perjuicio de que a efectos impositivos se tenga que utilizar el valor de referencia.