Licitación de contrato de arrendamiento de inmueble municipal patrimonial: ¿si el contratista no se presenta a firmar el contrato se puede adjudicar al siguiente licitador?

Planteamiento

Estamos siguiendo un expediente para el arrendamiento de un inmueble municipal de carácter patrimonial. En el supuesto de que no se cumpla en plazo el requerimiento de la documentación acreditativa del cumplimiento de requisitos previos, se entiende que el licitador ha retirado su oferta, en cuyo caso se deberá recabar la misma documentación al licitador siguiente. Pero, ¿qué ocurre si aporta dicha documentación y, sin embargo, no se presenta a firmar el contrato? ¿Qué soluciones caben? ¿Se puede adjudicar también al siguiente licitador?

Respuesta

Según el art. 92 del RD 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales -RBEL-:

• “El arrendamiento y cualquier otra forma de cesión de uso de bienes patrimoniales de las Entidades Locales se regirá, en todo caso, en cuanto a su preparación y adjudicación por la normativa reguladora de contratación de las Entidades Locales. Será necesaria la realización de subasta siempre que la duración de la cesión fuera superior a cinco años o el precio estipulado exceda del 5 por 100 de los recursos ordinarios del presupuesto.”

Se trata de un contrato patrimonial de la Administración, con la naturaleza de contrato privado, y se excluye como tal del ámbito de la legislación de contratos del sector público, a tenor del art. 9 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público -LCSP 2017-.

No obstante, ha de hacerse una breve mención a la doctrina de la JCCA del Estado (sirva como ejemplo el Informe 25/2012, de 20 de noviembre) que ampara que determinados contratos sean calificados como contratos administrativos especiales por estar vinculados al giro o tráfico de la Administración contratante, por lo que les serán de aplicación, en primer término, sus normas específicas, y en su defecto, el régimen jurídico aplicable a su preparación y adjudicación previsto para los contratos administrativos, de conformidad con el art. 25.2.b) LCSP 2017.De esta doctrina se hacen eco, entre muchas otras, las Consultas siguientes:

• - Andalucía. Explotación de bar-cafetería de titularidad municipal: procedimiento a seguir, tipo de contrato y posibles actividades.

• - Duración máxima de contrato de arrendamiento de inmueble municipal.

Llegados a este punto entendemos del planteamiento de la consulta que el Ayuntamiento consultante, con buen criterio, ha tramitado un expediente administrativo previo con una licitación para la adjudicación del contrato privado de arrendamiento del bien municipal, por lo que las propias normas de derecho administrativo aplicables a la fase de preparación y adjudicación previstas en la LCSP 2017 son las que deben dar solución a la cuestión formulada. Así, el art. 153 dispone que:

• “1. Los contratos que celebren las Administraciones Públicas deberán formalizarse en documento administrativo que se ajuste con exactitud a las condiciones de la licitación, constituyendo dicho documento título suficiente para acceder a cualquier registro público. No obstante, el contratista podrá solicitar que el contrato se eleve a escritura pública, corriendo de su cargo los correspondientes gastos. En ningún caso se podrán incluir en el documento en que se formalice el contrato cláusulas que impliquen alteración de los términos de la adjudicación.

• (…) 4. Cuando por causas imputables al adjudicatario no se hubiese formalizado el contrato dentro del plazo indicado se le exigirá el importe del 3 por ciento del presupuesto base de licitación, IVA excluido, en concepto de penalidad, que se hará efectivo en primer lugar contra la garantía definitiva, si se hubiera constituido, sin perjuicio de lo establecido en la letra b) del apartado 2 del artículo 71.

• En este caso, el contrato se adjudicará al siguiente licitador por el orden en que hubieran quedado clasificadas las ofertas, previa presentación de la documentación establecida en el apartado 2 del artículo 150 de la presente Ley, resultando de aplicación los plazos establecidos en el apartado anterior."

Conclusiones

1ª. Un contrato de arrendamiento de la Administración, con la naturaleza de contrato privado, queda excluido del ámbito de la legislación de contratos del sector público; no obstante, en la medida en que esté vinculado al giro o tráfico de la Administración contratante puede ser calificado como contrato administrativo especial, siéndole de aplicación, en primer término, sus normas específicas, y en su defecto, el régimen jurídico aplicable a su preparación y adjudicación previsto para los contratos administrativos.

2ª. Las normas de derecho administrativo aplicables a la fase de preparación y adjudicación previstas en la LCSP 2017 son las que deben dar solución a la cuestión formulada, previendo el art. 153 LCSP 2017 que cuando por causas imputables al adjudicatario no se hubiese formalizado el contrato dentro del plazo indicado, el mismo se adjudicará al siguiente licitador por el orden en que hubieran quedado clasificadas las ofertas.