Licencia de rehabilitación de inmueble en estado ruinoso y en situación de fuera de ordenación: ¿es posible su concesión?

Planteamiento

Este municipio gallego cuenta con un PGOM en vigor desde 1991. Existe una casa tradicional (según el técnico y claramente anterior a 1975) prácticamente en ruina en suelo urbano consolidado que invade la alineación prevista en el PGOM. La casa aparece dibujada en el PGOM y sobre ella pasa la alineación.

El propietario solicita licencia para rehabilitarla íntegramente para uso residencial. Solo hay muros exteriores y algún tabique interior, no el tejado.

¿Podría darse la licencia teniendo en cuenta el tipo de suelo y que invade la alineación (art. 205 RLSG, fuera de ordenación), aun siendo vivienda tradicional?

Respuesta

El Decreto 143/2016, de 22 de septiembre, que aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia -RLSG-, ámbito territorial del ayuntamiento consultante, en su art. 205, al referirse a los edificios fuera de ordenación, aplica un régimen especial del que se deriva la posibilidad de concederse licencias de obras con la finalidad de conservación y mantenimiento.

Se indica en el planteamiento de la consulta que el inmueble en cuestión solo tiene muros exteriores y algún tabique interior, estando carente de tejado. Además, invade la alienación marcada por el Plan General de Ordenación Municipal -PGOM-, lo que le sitúa en situación de fuera de ordenación, con independencia de su estado constructivo.

Las obras pretendidas (rehabilitación íntegra) contradicen el concepto y extensión de lo que se entiende por obras de conservación y mantenimiento definidas en el Anexo I.9 RLSG:

• “b) Obras de mantenimiento: actividades cotidianas, continuas o periódicas, de escasa complejidad técnica realizadas sobre el soporte material del inmueble para que se mantengan sus características, funcionalidad y longevidad, sin que se produzca ninguna sustitución o introducción de nuevos elementos.

• c) Obras de conservación: medidas y acciones dirigidas a que los inmuebles conserven sus características y sus elementos en adecuadas condiciones, que no afecten a su funcionalidad, a sus características formales o a su soporte estructural, por lo que no supondrán la sustitución o la alteración de sus principales elementos estructurales o de diseño.”

Por el contrario, se definen en el apartado d) del Anexo I.9 RLSG las “obras de rehabilitación” como “acciones y medidas que tengan por objeto permitir la recuperación de un uso original perdido o la implantación de un nuevo uso compatible con el inmueble”.

A nuestro juicio, de conformidad con el art. 341 RLSG lo que procedería es la declaración de ruina del inmueble, de oficio por el ayuntamiento, previa instrucción del correspondiente procedimiento de acuerdo con lo dispuesto en los arts. 342 y ss RLSG, encontrándonos ante un supuesto de ruina económica (art. 341.2.a).

Al estar el inmueble fuera de ordenación, y una vez declarada la situación de ruina del mismo, procederá incoar nuevo procedimiento para la expropiación de los terrenos que ocupan suelo calificado como viario, teniéndose en cuenta en cualquier caso que únicamente pueden realizarse en los edificios fuera de ordenación obras indicadas de conservación y las necesarias para el mantenimiento del uso preexistente, debiendo renunciar expresamente los propietarios al incremento del valor expropiatorio (art. 90.1 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del Suelo de Galicia -LSG-).

Resulta evidente, de acuerdo con los datos facilitados, que no es posible conceder licencia para realizar obras de conservación y mantenimiento, dado que el edificio como tal no existe, y que las obras de rehabilitación no están contempladas para los edificios fuera de ordenación.

Conclusiones

1ª. En los edificios declarados fuera de ordenación únicamente se permite la realización de obras de conservación y mantenimiento, incompatibles con las de rehabilitación íntegra del edificio.

2ª. Un inmueble en estado ruinoso y en situación de fuera de ordenación no puede ser objeto de rehabilitación o reforma.