¿La venta de un edificio municipal a través de una licitación está sujeta al IVA o al ITPAJD?

Planteamiento

El ayuntamiento es propietario de un edificio desde el año 2003. Nuestro edificio es una sola finca a nivel registral y catastral, pese a que tiene 4 plantas con varias dependencias, incluidos algunos servicios municipales y otras entidades, en régimen de alquiler o precario, y una vivienda deshabitada. Se trata de un bien patrimonial.

Ahora queremos venderlo y vamos a hacer licitación. ¿Qué tipo de impuesto generará la venta? ¿IVA o ITP? ¿Va a depender ello si compra un particular o una empresa? ¿Debería ser por ITP sobre la base de que se trate de una primera o segunda transmisión, dado que se ha estado haciendo uso del inmueble durante más de dos años? ¿O, por el contrario, sería IVA?

Respuesta

De conformidad con lo dispuesto en el art. 1 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido -LIVA-, el IVA es un tributo de naturaleza indirecta que recae sobre el consumo y grava, en la forma y condiciones previstas en esta Ley:

a) Las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por empresarios o profesionales.

b) las adquisiciones intracomunitarias de bienes.

c) Las importaciones de bienes.

El art. 4 LIVA dispone que están sujetas al impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.

Añadiendo el art. 5 LIVA que tendrán la condición de empresarios o profesionales, entre otros, quienes realicen las actividades empresariales o profesionales que se definen en el mismo precepto y quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción de edificaciones para su venta.

En el mismo precepto se definen las actividades empresariales o profesionales como aquéllas que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales o humanos o de uno de ellos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes y servicios.

Son muchas las consultas que se plantean ante la DGT sobre la sujeción al IVA o al ITPAJD de la venta de parcelas, solares, terrenos, etc. por los ayuntamientos. En este sentido las consultas de 3 de febrero de 2004, 17 de octubre de 2011 y 10 de marzo de 2016, vienen a considerar que:

• “El hecho de que tales actividades tengan la consideración de actividades empresariales no determina por sí mismo la sujeción de éstas al Impuesto sobre el Valor Añadido, ya que también resulta imprescindible para determinar la sujeción al impuesto, como así se prevé en el artículo 4 de la Ley 37/1992, en general, y en el artículo 7.8º de la misma Ley, en particular, que las operaciones se realicen a título oneroso, es decir, mediante contraprestación. Cítese a título de ejemplo la cesión gratuita de parcelas por un ayuntamiento a otras entidades para la promoción de viviendas de promoción pública, tanto en régimen de venta como de alquiler o bien operaciones consistentes en la cesión gratuita de parcelas de suelo dotacional a otras entidades de derecho público o privado, siendo el destino de estas la construcción de hospitales, colegios, bibliotecas, centros asistenciales y cualquier otro análogo, que son operaciones no sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido para el ayuntamiento cedente, de conformidad con lo previsto en el artículo 7, número 8º, de la Ley 37/1992 (véase, entre otras, la contestación a la consulta vinculante V0107-06, de 19 de enero).

• Según se desprende del escrito de consulta, el ayuntamiento consultante tiene la intención de transmitir un solar a cambio de una contraprestación dineraria por lo que, de acuerdo con lo señalado con anterioridad, la operación se realiza en el ejercicio de la actividad de gestión del patrimonio municipal del suelo, de tal forma que dicha operación tiene la calificación de empresarial. Puesto que tal operación se realiza mediante contraprestación, cabe concluir que estará sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, como así preceptúa el previamente transcrito artículo 4 de la Ley 37/1992”

La DGT ha considerado reiteradamente que las entregas de parcelas o terrenos en general por entidades públicas se realizan en el ejercicio de una actividad empresarial o profesional en los siguientes casos:

a) Cuando las parcelas transmitidas estuviesen afectas a una actividad empresarial o profesional desarrollada por la entidad pública.

b) Cuando las parcelas transmitidas fuesen terrenos cuya urbanización se hubiera promovido por dicha entidad.

c) Cuando la realización de las propias transmisiones de parcelas efectuadas por el ente público determinasen por sí mismas el desarrollo de una actividad empresarial, al implicar la ordenación de un conjunto de medios personales y materiales, con independencia y bajo su responsabilidad, para intervenir en la producción o distribución de bienes o de servicios, asumiendo el riesgo y ventura que pueda producirse en el desarrollo de la actividad.

Las consultas citadas llegan a la conclusión de que la transmisión de un inmueble por un empresario o profesional, constituye una entrega de bienes que está sujeta al IVA, considerando normalmente que la venta de un terreno urbano se realiza en ejercicio de la actividad de gestión del patrimonio propio del ayuntamiento y, por eso, la operación se califica de empresarial y, por tanto, sujeta a IVA, sin que, en el caso que nos ocupa, se aprecie causa de exención.

Sería causa de exención la prevista en el art. 20.uno.22 LIVA, que dispone que están exentas las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones. Pero, como decimos, no parece ser el caso.

Por otra parte, el hecho de que la enajenación esté sujeta a IVA excluye la aplicación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Así, el art. 7.5 del RDLeg 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados -LITPAJD-, dispone que:

• “No estarán sujetas al concepto de «transmisiones patrimoniales onerosas», regulado en el presente Título, las operaciones enumeradas anteriormente cuando sean realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional y, en cualquier caso, cuando constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido. No obstante, quedarán sujetas a dicho concepto impositivo las entregas o arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución y transmisión de derechos reales de uso y disfrute que recaigan sobre los mismos, cuando gocen de exención en el Impuesto sobre el Valor Añadido. También quedarán sujetas las entregas de aquellos inmuebles que estén incluidos en la transmisión de la totalidad de un patrimonio empresarial, cuando por las circunstancias concurrentes la transmisión de este patrimonio no quede sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.”

Por todo ello, como el edificio en cuestión como el inmueble ha sido utilizado ininterrumpidamente por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, el supuesto expuesto estaría sujeto a ITP en vez de a IVA.

Conclusiones

1ª. La compraventa de un inmueble municipal, en principio estaría sujeto y no exento de IVA.

2ª. En el supuesto expuesto nos encontramos con un inmueble que ha sido utilizado ininterrumpidamente por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, por lo que, el supuesto expuesto estaría sujeto a ITP en vez de a IVA.