La transmisión de terrenos rústicos no está sujeta al IIVTNU

Planteamiento

A 1 de febrero de 2023, la empresa BBB SL vende su empresa, que se constituyó en octubre de 2006, su objeto social es explotación, tenencia arrendamiento y subarriendo de toda clase de bienes inmuebles y explotaciones, terrenos, comercialización de vinos, lo vende a la empresa AAA SL constituida en septiembre de 2001 cuyo objeto social es comercio bebidas.

La empresa BBB SL es propietaria de:

1. FINCA RUSTICA y sobre esta finca hay una Vivienda unifamiliar y don naves ( nave 1 y nave 2), sobre esta finca se ha construido una Bodega de Elaboración de vinos , esta bodega esta constituida por cinco naves y un edificio valor 1.468.381,54 Euros con dos referencias catastrales 4710A01850501400000XR ( rustica valor catastral 386..685,26), y 6563005UL3866S0001PZ( urbano industrial valor catastral 851.013,64, valor suelo 287.900,53, valor construcción 563.113,11 ). Le pertenece en virtud de escritura de fecha 28 de JULIO DE 2016 y declarada obra nueva por escritura 23 enero de 2019.

2. FINCA RUSTICA valor 444.381,29 con las siguientes referencias catastrales 471740A018000030000XX (rustico valor catastral 12.568,78) y 6563004UL3866S000MB-( rustico valor catastral 1.606,40), 6563004UL3866S00001QZ ( urbano valor catastral 94754 y valor suelo 94.754)-6563008UL3866S00000DB ( rustico valor catastral 319,39)-6563008UL3866S0001FZ( urbano valor catastral 56.256.50 y valor suelo 56.256.50)

Le pertenecen en virtud de escritura de octubre de 2006.

Posteriormente venden la empresa AAA SL las fincas nº 1 y 2 por el precio total de 2.500.000,00 euros

De los que 1.468.381,54 corresponde a l finca 1

De los que 444.381,29 corresponde la finca 2

Y 587.237,17 corresponde al resto de bienes MUEBLES mas IVA 129.319,80 euros

La ordenanza a aplicar seria con los datos Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre Y tipo de gravamen de 30%

Según escrituras los precios de valoración cuando escrituran en 2006 y 2016 no supera 1.450.000 euros entiendo que procede liquidar.

¿Como se liquidaría esta plusvalía con dos fincas rusticas pero que contiene naves y edificios?

Respuesta

Se debe distinguir claramente si el terreno tiene naturaleza urbana o rústica, porque ello determina la sujeción al impuesto.

Recordemos que el art. 104.2 del RDLeg 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales -TRLRHL-, dispone que:

• “No está sujeto a este impuesto el incremento de valor que experimenten los terrenos que tengan la consideración de rústicos a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. En consecuencia, con ello, está sujeto el incremento de valor que experimenten los terrenos que deban tener la consideración de urbanos, a efectos de dicho Impuesto sobre Bienes Inmuebles, con independencia de que estén o no contemplados como tales en el Catastro o en el padrón de aquél. A los efectos de este impuesto, estará asimismo sujeto a éste el incremento de valor que experimenten los terrenos integrados en los bienes inmuebles clasificados como de características especiales a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.”

Por tanto, sólo están sujetos al IIVTNU los terrenos que tengan la naturaleza de urbanos, esto es, que estén así clasificados por el PGOU. Para aclarar la cuestión de qué debe entenderse por suelo de naturaleza urbana, el art. 7.2 del RDLeg 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, dispone que:

• “Se entiende por suelo de naturaleza urbana:

• • a) El clasificado o definido por el planeamiento urbanístico como urbano, urbanizado o equivalente.

• • b) Los terrenos que tengan la consideración de urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística aprobados prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, siempre que se incluyan en sectores o ámbitos espaciales delimitados y se hayan establecido para ellos las determinaciones de ordenación detallada o pormenorizada, de acuerdo con la legislación urbanística aplicable.

• • c) El integrado de forma efectiva en la trama de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población.

• • d) El ocupado por los núcleos o asentamientos de población aislados, en su caso, del núcleo principal, cualquiera que sea el hábitat en el que se localicen y con independencia del grado de concentración de las edificaciones.

• • e) El suelo ya transformado por contar con los servicios urbanos establecidos por la legislación urbanística o, en su defecto, por disponer de acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica.

• • f) El que esté consolidado por la edificación, en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística.”

Pero la jurisprudencia y la doctrina ha matizado el concepto de urbano, fundamentalmente en función de que ese suelo urbanizable esté o no programado y desarrollado.

El TS, mediante sentencia de 5 de enero de 2001, EDJ 500269, admite:

• "... la sujeción al impuesto del suelo urbanizable para el que exista, en el momento del devengo, una sólida actuación municipal que otorgue al mismo una indiscutible vocación de suelo urbano o suelo urbanizable programado. Así ocurre con los supuestos contemplados por las sentencias de 24 de abril, 6 y 19 de marzo, 8 y 21 de mayo, y 19 de septiembre de 1997, y más recientemente la sentencia de 25 de mayo de 1999, que declaró sujeta al impuesto la transmisión de suelo urbanizable declarado programado en la revisión de un Plan General ya aprobado inicial y provisionalmente en la fecha del devengo; y por último en la de 14 de marzo de 2000, que declaró igualmente sujeta la transmisión de un terreno, con respecto al cual, ya había aprobación inicial del Plan General y cuya aprobación definitiva se produjo poco después, doctrina que ya es reiterada."

Doctrina reiterada por el propio TS en sentencia de 5 de febrero de 2002, EDJ 5819, cuando considera que:

• • “La doctrina legal de esta Sección y Sala ha dejado sentado, de un modo reiterado, que “el IMIVT tiene como soporte el suelo urbano y el urbanizable programado y el que vaya adquiriendo tal condición con arreglo a las normas urbanísticas, y, en definitiva, la sujeción al Impuesto ha de venir dada por la calificación (aunque, con mayor rigor técnico, por la "clasificación") del suelo y nunca por otras circunstancias de hecho (uso y aprovechamiento: o "calificación") o incluso jurídicas (pago de contribución territorial en cualquiera de sus modalidades).”

Y, sensu contrario, el suelo urbanizable no programado no se considera sujeto al IIVTNU.

En este sentido y en relación concreta con el suelo urbanizable no pormenorizado, la sentencia del TS de 30 de mayo de 2014, EDJ 85803, considera que:

• “… no cabe sostener, como mantiene el Abogado del Estado, que todo el suelo urbanizable sectorizado o delimitado por el planeamiento general tiene per se la consideración catastral de suelo urbano, sin distinguir si se encuentra ordenado o no ordenado, y que el artículo 7 sólo excluye de tal consideración al urbanizable no sectorizado sin instrumento urbanístico aprobado que establezca las determinaciones para su desarrollo.

• Antes, por el contrario, hay que entender que el legislador catastral quiso diferenciar entre suelo de expansión inmediata donde el plan delimita y programa actuaciones sin necesidad de posteriores tramites de ordenación, de aquel otro que, que aunque sectorizado carece de tal programación y cuyo desarrollo urbanístico queda pospuesto para el futuro, por lo que a efectos catastrales sólo pueden considerarse suelos de naturaleza urbana el suelo urbanizable sectorizado ordenado así como el suelo sectorizado no ordenado a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo. Antes de ese momento el suelo tendrá, como dice la sentencia recurrida, el carácter de rústico.”

La DGT en su consulta vinculante nº V1589-14, de 20 de junio de 2014, EDD 131808, considera que:

• “… tributa el "suelo urbano', sin posibilidad de efectuar distinciones que la Ley no establece.

• (…).

• Por tanto, el inmueble objeto de transmisión al que hace referencia la consultante en su escrito, tiene la condición de rústico de acuerdo con la normativa anteriormente señalada, con independencia de que en el mismo se encuentre levantada una construcción.”

En consecuencia, la transmisión de las fincas que son rústicas no está sujetas al IIVTNU, pero la parte del edificio cuyo suelo está clasificado como urbano industrial y cuyo valor del suelo es de 287.900,53 sí está sujeto al impuesto.

Lo mismo ocurre con las referencias catastrales 6563004UL3866S00001QZ (urbano valor catastral 94.754 y valor suelo 94.754) y 6563008UL3866S0001FZ (urbano valor catastral 56.256.50 y valor suelo 56.256.50).

Lo que ocurre es que si en los valores de las fincas 1 y 2 (en el que se incluyen referencias catastrales rústicas y urbanas) cuando se transmiten no se indican cuál es el valor de la parte rústica y cuál el de la parte urbana, no es posible calcular la parte del terreno urbano transmitido y, en consecuencia, si ha habido incremento de valor. A nuestro juicio, se podría realizar un cálculo proporcional dando por sentado que la parte rústica y urbana tienen el mismo criterio de valor (el proporcional), y así se determinaría el importe de la venta de la parte urbana de las fincas 1 y 2.

Conclusiones

1ª. La transmisión de terrenos calificados como rústico no está sujetos al IIVTNU.

2ª. Dado que en la consulta parece que una parte del terreno transmitido tiene naturaleza rústica y otra parte urbana, se deberá determinar cuál es el valor de la parte urbana, porque ésta sí está sujeta al IIVTNU.