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Lunes a Jueves: 10:00-14:00 y 16:00-18:00 / Viernes: 9:00-14:00En el casco urbano queda en pie un muro de una antigua vivienda que, comprada por el ayuntamiento, siendo por tanto el muro propiedad, a mi entender contiguo no medianero con la vivienda que linda.
La cuestión es que la vivienda que linda ha hecho obras y ha construido su forjado sobre parte de dicho muro, que no es suyo. Para ellos se ha empezado un expediente de restauración de la legalidad vigente y la paralización de la obra.
El caso es que si tienen que desmontar ese forjado tendrían que desembolsar mucho dinero y la corporación quiere saber si sería posible dejar dicho forjado como está, apoyado sobre unos 5 metros del muro que tiene 10, pero que no pudieran reclamar ningún tipo de derecho sobre dicho muro.
Yo entiendo que esto no es posible, ¿cuál es su opinión jurídica al respecto?
Como se analiza, entre otras, en la consulta “Cataluña. Determinación de pared medianera o pared propia entre propiedades colindantes en un expediente de investigación de bienes locales”, la diferencia entre un muro medianero y un muro propiedad de una finca se determina en función de la presunción ofrecida por su ubicación, al entenderse que es de esta naturaleza si se encuentra ubicado sobre la linde que separa dos propiedades diferenciadas. Al contrario, se entenderá que es de titularidad de uno de los propietarios si se encuentra localizado en la zona de titularidad privativa de alguno de ellos.
De acuerdo con lo expuesto, en la normativa vigente existe una presunción de medianería en muro o pared divisoria entre dos propiedades salvo que exista un título o signo exterior que pruebe lo contrario. Por lo tanto, según los arts. 573 y 574 del Código Civil -CC-, esta presunción a favor de que la pared es medianera decae cuando exista algún título o un signo exterior contrario a la misma.
A estos efectos, la denominada servidumbre de medianería se considera más bien como una mancomunidad en la que cada propietario de la pared medianera podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en su totalidad, por lo que el art. 579 CC dispone que:
Para usar el medianero de este derecho ha de obtener previamente el consentimiento de los demás interesados en la medianería; y si no lo obtuviere, se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de aquéllos.”
Por lo tanto, ante la situación planteada en la consulta, lo procedente en primer lugar es acreditar de forma fehaciente la titularidad del muro existente, ya que la solución al problema actual dependerá en gran medida de esta determinación.
En cualquier caso, si se confirma que el muro se encuentra en la actual propiedad municipal y, de este modo, se puede considerar que es de su titularidad y no medianero, se puede afirmar que lo que se ha producido es una ocupación de hecho de parte de una propiedad municipal por el colindante, al apoyar su forjado sobre una superficie que excede de la de su titularidad.
Ante esta situación, como efectivamente se afirma en la consulta, la solución de mantener la instalación existente sin que posteriormente no se generen conflictos sobre la titularidad es ciertamente compleja, debido a que nos encontraríamos ante una ocupación tolerada que podría llegar a tener consecuencias futuras debido a su permanencia en el tiempo.
Por este motivo, debemos entender que lo procedente sería exigir al vecino la reforma del forjado al objeto de que no ocupe superficie de titularidad municipal, aunque ciertamente esta solución puede ser muy costosa, sobre todo en términos económicos. Como solución alternativa, siempre que la superficie de las parcelas y la ordenación vigente lo permita, se podría plantear una rectificación de los linderos de las fincas colindantes, asumiendo el vecino el aumento de su propiedad abonando el importe correspondiente a la entidad local, que vería limitada la superficie de su parcela en la superficie que se añadiera a su colindante.
1ª. Conforme a la normativa civil vigente, se presume que un muro que divide dos parcelas colindantes es medianero, salvo que por signos externos o por títulos existentes, se determine que pertenece en su integridad a uno de los colindantes.
2ª. En este segundo caso, si el vecino apoya su edificación sobre un muro que no es medianero, está provocando una ocupación de hecho de parte de la finca de su vecino, al ampliar la superficie de su parcela en la parte que ha ocupado irregularmente con su construcción.
3ª. Ante esta situación, lo procedente es exigir el retranqueo de la instalación realizada a la zona de titularidad del colindante que ha excedido irregularmente la superficie de su propiedad o, en el caso de que sea posible y así se estime conveniente, rectificar los linderos de ambas fincas mediante las compensaciones oportunas.