Impago por el arrendatario de renta pactada por dos naves municipales: resolución del contrato, incautación de garantía definitiva, requerimiento de la cantidad adeudada y desahucio

Planteamiento

Formalizado contrato de arrendamiento de dos naves (bienes patrimoniales) entre este Ayuntamiento y una empresa, para su destino a la actividad de fábrica de embutidos, la citada empresa no abona desde hace 10 meses la renta acordada en el Pliego y contrato, a pesar de las notificaciones efectuadas por este Ayuntamiento exigiendo su cumplimiento. Ruego nos informen sobre procedimiento a seguir para proceder a la resolución del contrato, incautación de la garantía definitiva, requerimiento de ingreso de la cantidad adeudada a este Ayuntamiento y desahucio para proceder a la recuperación de las naves.

Respuesta

Debemos partir de un contrato privado de arrendamiento, al que le resultan aplicables las previsiones para los contratos de arrendamiento recogidas en la normativa patrimonial de las Administraciones Públicas, así como las contempladas en el Código Civil, publicado por RD de 24 de julio de 1889 -CC-, y la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos -LAU-.

Centrándonos en la referida normativa patrimonial de las Administraciones Públicas, hemos de acudir a las escasas previsiones contenidas en los arts. 92 y 93 del RD 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales -RBEL-, sin perjuicio de la aplicación supletoria (dado su no carácter básico) de las contempladas en los arts. 122 y ss de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas -LPAP-, que apenas contemplan aspectos que hagan mención a los efectos y extinción de esta clase de contratos privados.

Acudiendo por ello a las previsiones de dicho Derecho Privado, respecto del impago por parte del arrendatario, siendo igualmente una cuestión relativa a los efectos y extinción del contrato, toda controversia al respecto deberá dilucidarse de acuerdo con la normativa privada, debiendo el Ayuntamiento, si opta por exigir la resolución del contrato, en aplicación de los arts. 1124 y 1569 CC, y concordantes de la LAU (art. 27.2.a, en relación con el art. 35 de esta Ley, que facultan al arrendador a resolver de pleno derecho el contrato por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario) acudir a la jurisdicción civil, donde igualmente deberá plantearse la reclamación concerniente al pago de las rentas impagadas.

Una vez que vemos que el Ayuntamiento podría instar la resolución del contrato, veremos cómo puede hacerlo. Al tratarse de un contrato privado, la Administración no dispone de las prerrogativas previstas en la normativa administrativa. Con tal fin, procederá la interposición ante jurisdicción civil de demanda de juicio verbal, en el que se ejercite acumuladamente la acción de desahucio por falta de pago y la reclamación de las rentas, de conformidad con el art. 250.1.1º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil -LEC-. Este precepto dispone que se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que “versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.”

Hay que tener en cuenta que la acción que se ejercite podría enervarse mediante el pago que prevé el art. 22.4 LEC, si bien ese pago enervador del desahucio por el arrendatario no entrará en juego “cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación”.

En cuanto a la garantía definitiva, con cargo a la misma será imputable la parte de renta impagada que determina la resolución del contrato, lo que se decidirá igualmente en la vía judicial ejercitada.

Por otro lado, es interesante la posibilidad que abre el art. 437.3 LEC, al permitir al arrendador anunciar en la demanda que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, siempre y cuando éste proceda al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda.

No obstante, cabe que se haga una reclamación extrajudicial desde el Ayuntamiento para otorgar un plazo razonable para que se proceda al pago concediendo el oportuno trámite de audiencia. De esta forma se podría evitar el proceso judicial con los costes que ello implica, aunque ya nos indican que se han practicado reiteradas notificaciones por el Ayuntamiento exigiendo el pago de la renta, sin haber sido atendido.

Conclusiones

1ª. Dada la naturaleza privada del arrendamiento de dos naves municipales, no se puede hacer uso de las prerrogativas que posee la Administración en defensa de los bienes demaniales. Por ello, el Ayuntamiento puede instar la resolución de los contratos ante el impago del alquiler y el desahucio de las naves, pero, para ello, tiene que acudir a la jurisdicción civil en la forma indicada. Asimismo, la reclamación de las cantidades que se le adeudan y ejecución de la garantía definitiva con cargo a ellas ha de realizarse por la misma vía.

2ª. Nuestro consultante puede valorar efectuar una última reclamación extrajudicial desde el Ayuntamiento para otorgar un plazo razonable para que se proceda al pago concediendo el oportuno trámite de audiencia, y apercibirle de que, de no ser atendido, se ejercitará acción judicial de reclamación de las rentas impagadas y de desahucio.