IIVTNU. Adquisición de inmueble mediante el ejercicio de la opción de compra en caso de arrendamiento financiero: precio de adquisición a efectos de calcular el valor del bien

Planteamiento

En relación al IIVTNU, el hecho imponible se ha producido por la transmisión de un inmueble que venía de un arrendamiento financiero con opción de compra, en el que se ejecuta la compra del inmueble y posteriormente se vende. El vendedor presenta las escrituras para liquidar diciendo que ha tenido pérdidas, por lo no debemos liquidarle.

¿Debemos considerar como precio de adquisición la parte del arrendamiento financiero que ha pagado durante años el que luego con el tiempo se convierte en comprador del bien inmueble? ¿O sólo el dinero que se pone en la escritura como precio (al ejecutar la opción de compra)?

Entendemos que en este caso se podría haber pagado ese dinero y no haber ejecutado luego la opción de compra y lo habría pagado igual. Por eso no sé si debemos considerarlo como parte del precio o no. Todo ello a efectos de determinar si tiene o no pérdidas.

Respuesta

En virtud de la Disp. Adic. 3ª de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito y del tratamiento fiscal que realizan del arrendamiento financiero los art. 106 y ss de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, se deduce que el leasing o arrendamiento financiero es un contrato por el cual una empresa (sociedad de arrendamiento financiero) cede a otra (arrendatario) el uso de un bien comprado por la sociedad siguiendo las instrucciones del arrendatario, durante un tiempo determinado y a cambio del pago de unas cuotas periódicas por parte de éste, teniendo el mismo la posibilidad de ejercitar una opción de compra al final del contrato.

Conforme a la Sentencia del TS de 4 de diciembre de 2007, el leasing o arrendamiento financiero o arrendamiento con opción de compra es:

• “…un contrato complejo y en principio atípico regido por sus específicas disposiciones y de contenido no uniforme, que jurisprudencialmente es conceptuado como un contrato con base a los principios de autonomía negocial y de la libertad que proclama el art. 1255 CC (...), que además, nada tiene que ver ni con la compraventa a plazos, ni con el préstamo de financiación a comprador (...), figuras con las que a veces ha sido confundido, ya que la finalidad del leasing, es decir, su función económica que constituye su causa no es otra que permitir a los empresarios que no tienen liquidez o medios financieros para adquirir, desde un principio, la propiedad de bienes muebles o inmuebles, disfrutar de ellos obteniendo la cesión de uso de los mismos, una vez han sido adquiridos para dicha finalidad, según las especificaciones del futuro usuario, por una entidad financiera, la cual, al margen de los beneficios fiscales que se les reconocieron desde la Ley 26/1988 de 29 julio, de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito, en su Disposición Adicional séptima, se constituye a cambio en acreedora de una contraprestación a pagar por el arrendatario financiero, consistente en el abono periódico de cuotas -calculadas en función de la amortización del precio y remuneración por el demérito que el uso acarreará a los bienes-, incluyéndose necesariamente una opción de compra a su término, en favor del usuario, con un valor fijo que suele corresponder al resto de precio pendiente de amortizar, y que no impide calificar el contrato como de arrendamiento financiero con independencia de que su montante no se corresponda con el importe de cada cuota (...).”

En teoría, al finalizar el término pactado en el contrato, el usuario podrá optar entre:

• - Adquirir el bien por su valor residual que se haya determinado,

• - Celebrar un nuevo contrato de arrendamiento financiero.

• - Devolverlo al arrendador.

En el arrendamiento financiero, las cuotas que se pagan periódicamente forman parte del precio del producto y sirven para que el arrendador recupere la inversión que cede al arrendatario, de tal manera que si al finalizar el período decide adquirir el bien y pagar la cuota final, se produce la transmisión y la incorporación al patrimonio del arrendatario del bien en cuestión.

Ello se observa claramente en la contabilización del arrendamiento financiero, donde se activa el inmovilizado por su valor y se distribuyen las cuotas del arrendamiento financiero a largo plazo y a corto plazo (por el valor de lo que se paga cada año):

• (2XX) inmovilizado (Importe total de la inversión)

• • a

• • • Acreedores corto plazo (524) (importe del año)

• • • Acreedores largo plazo (174) (importe del resto de años)

Todas las consideraciones anteriores se basan en el arrendamiento financiero o leasing. Pero en el caso de que se trate de un arrendamiento puro con opción de compra, la solución dependerá de lo pactado, porque en estos casos los pagos efectuados en la fase de arrendamiento pueden considerarse como precio de compra o no, de tal manera que la opción de compra será por mayor importe si no se tienen en cuenta la cuotas pagadas durante el arrendamiento y de menor importe si se tienen en cuenta.

Conclusiones

1ª. En contrato de arrendamiento financiero con opción de compra (leasing), en el que se ejercita la opción de compra, el precio de adquisición del bien no sólo es la cuota de la opción de compra, sino todas las cuotas que se han pagado durante el arrendamiento financiero.

2ª. En el caso de un contrato de arrendamiento puro con una opción de compra, las cuotas pagadas durante la fase de arrendamiento se considerarán como valor del bien si así se ha pactado.