Expropiación de mutuo acuerdo de un edificio para destinarlo a vial sin que el edificio conste en el registro de la propiedad, ¿cómo debe proceder el ayuntamiento?

Planteamiento

El ayuntamiento tiene previsto realizar la expropiación de mutuo acuerdo de un edificio para destinarlo a vial. Sucede que el edificio no consta en el registro de la propiedad, donde únicamente consta un solar, por tracto sucesivo, consultado el registrador, ha de hacerse la declaración de obra nueva para poder inscribir la expropiación, pero nos resulta absurdo correr con dicho gasto teniendo en cuenta que el edificio va a ser derribado.

¿Nos podrían decir cómo debemos proceder en este caso?

Respuesta

Uno de los principios básicos que rige en nuestro derecho registral es el del tracto sucesivo, que tiene su fundamento legal en el art. 20 del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria -LH- y que implica que para poder inscribir o anotar cualquier título por el que se declare, transmita, grave, modifique o extingan el dominio y demás derechos reales sobre un inmueble, es necesario que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que lo otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos, puesto que si resulta que el derecho consta inscrito a favor de persona distinta de la que otorga la transmisión o gravamen, la inscripción solicitada será denegada por el registrador.

Una situación frecuente que suele darse y que sirve de ejemplo para apreciar cuando nos encontramos ante un supuesto de interrupción del tracto sucesivo, es cuando existe una primera compraventa mediante documento público o privado en la que el vendedor es el titular registral y dicha venta no tiene acceso al registro de la propiedad, y posteriormente se produce otra trasmisión (o varias), también mediante documento público o privado en la que el vendedor es el comprador en la anterior venta, siendo la cuestión a determinar cómo puede el último comprador proceder a inscribir su adquisición, puesto que quién le ha transmitido no es quien figura como titular registral y el Registrador no va a permitir la inscripción.

El citado art. 20 LH también se refiere al supuesto de que la finca que se pretende adquirir no resultare inscrita a favor de persona alguna, en cuyo caso, se habilita la posibilidad de inscribir el expresado derecho con arreglo al art. 206.1 LH (Dicho precepto es desarrollado por los arts. 303 a 307 del Decreto de 14 de febrero de 1947, por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario -RH-), cuyo tenor indica:

• “1. Las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de cualquiera de aquéllas podrán inmatricular los bienes de su titularidad, mediante la aportación de su título escrito de dominio, cuando dispongan de él, junto con certificación administrativa librada, previo informe favorable de sus servicios jurídicos, por el funcionario a cuyo cargo se encuentre la administración de los mismos, acreditativa del acto, negocio o modo de su adquisición y fecha del acuerdo del órgano competente para su inclusión en el inventario correspondiente o, caso de no existir, fecha del acuerdo de aprobación de la última actualización del inventario de la que resulte la inclusión del inmueble objeto de la certificación con indicación de la referencia o indicador que tenga asignado en el mismo, así como de su descripción, naturaleza patrimonial o demanial y su destino en el primer caso o su eventual afectación, adscripción o reserva, en el segundo.

• Asimismo, las entidades referidas deberán aportar certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se corresponda con la descripción literaria y la delimitación geográfica de la finca cuya inmatriculación se solicita en la forma establecida en la letra b) del artículo 9. Solo en caso de que la finca careciese de certificación catastral descriptiva y gráfica, podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada alternativa, la cual deberá corresponderse con la descripción literaria realizada y respetar la delimitación de los colindantes catastrales y registrales. A la representación gráfica alternativa deberá acompañarse informe del Catastro.”

Como quiera que el inmueble sobre el solar que pretende adquirir el ayuntamiento no está registrado a nombre del transmitente, las citadas exigencias impuestas por el principio de tracto sucesivo registral exigen a su titular (el expropiado) depurar física y jurídicamente el inmueble antes de continuar con el expediente de adquisición onerosa por parte del ayuntamiento; a cuyos efectos son dos las actuaciones que debe practicar:

- Recabar certificación negativa de inscripción de dominio del inmueble sobre el solar para acreditar que el inmueble no está inscrito, en modo alguno o a favor de persona determinada, al amparo del art. 223.3 LH, sirviendo de único medio de acreditar, en perjuicio de tercero, la libertad del inmueble que pretende adquirir el ayuntamiento.

- Aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica del mismo, que contenga, además de los datos básicos de carácter físico, jurídico y económico del bien inmueble a que se refieren, su representación gráfica. De acuerdo con la normativa catastral, este tipo de certificaciones deberán incorporarse en todos los documentos autorizados por notarios en los que se contengan hechos, actos o negocios jurídicos que puedan dar lugar a modificaciones en el Catastro Inmobiliario (cambios de titularidad, alteraciones físicas de los bienes inmuebles,…etc) , así como al registro de la propiedad en los supuestos previstos por la Ley, en los términos del art. 3 del RDLeg 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

A ello hay que sumar que el ayuntamiento está obligado por el tenor del art. 36 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas -LPAP-, que tiene carácter básico de acuerdo con lo establecido en la disp. final 2ª LPAP, a la inclusión de los bienes en sus respectivos Inventarios y su inmatriculación en el registro de la propiedad:

• “1. Las Administraciones públicas deben inscribir en los correspondientes registros los bienes y derechos de su patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripción, así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos registros. No obstante, la inscripción será potestativa para las Administraciones públicas en el caso de arrendamientos inscribibles conforme a la legislación hipotecaria.

• 2. La inscripción deberá solicitarse por el órgano que haya adquirido el bien o derecho, o que haya dictado el acto o intervenido en el contrato que deba constar en el registro o, en su caso, por aquel al que corresponda su administración y gestión…”.

Por lo tanto, aunque el destino de la expropiación sea la ejecución de un vial sobre el solar construido, el ayuntamiento no debe obviar la realidad física existente, debiendo inventariar la edificación una vez expropiada.

En definitiva y a efectos prácticos, si el propietario sujeto de la expropiación amistosa aporta al acto de firma del convenio, acta de pago y ocupación del procedimiento expropiatorio la certificación negativa de inscripción de dominio del edificio y la certificación catastral descriptiva y gráfica del mismo, que contenga, además de los datos básicos de carácter físico, jurídico y económico del bien inmueble, su representación gráfica, no vemos inconveniente alguno para tener depurada la finca en sus aspectos físicos y jurídicos en los términos exigidos por la normativa de régimen local, por lo que se podrían firmar aquellos, constituyendo el fundamento de acceso al inventario municipal. A su vez la certificación del secretario respecto al contenido actualizado del inventario serviría de documento público al que se refiere el art. 206 LH para que la titularidad municipal tenga acceso al registro de la propiedad.

Conclusiones

1ª. Como quiera que el edifico sobre el solar que pretende adquirir el ayuntamiento no está registrado a nombre del transmitente, las exigencias impuestas por el principio de tracto sucesivo registral exigen a su titular depurar física y jurídicamente el inmueble antes de continuar con el expediente de adquisición onerosa por parte del ayuntamiento; a cuyos efectos debe aportar certificación negativa de inscripción de dominio del mismo y certificación catastral descriptiva y gráfica.

2ª. Si el propietario sujeto de la expropiación amistosa aporta al acto de firma del convenio, acta de pago y ocupación del procedimiento expropiatorio la certificación negativa de inscripción de dominio del edificio y la certificación catastral descriptiva y gráfica del mismo, que contenga, además de los datos básicos de carácter físico, jurídico y económico del bien inmueble, su representación gráfica, no vemos inconveniente alguno para tener depurada la finca en sus aspectos físicos y jurídicos en los términos exigidos por la normativa de régimen local, por lo que se podrían firmar aquellos, constituyendo el fundamento de acceso al inventario municipal.

3ª. A su vez, la certificación del secretario respecto al contenido actualizado del inventario serviría de documento público al que se refiere el art. 206 LH para que la titularidad municipal tenga acceso al registro de la propiedad.