nov
2022

¿Está sujeto a IVA la compraventa de inmuebles por el ayuntamiento a personas físicas en segunda transmisión?


Planteamiento

Este ayuntamiento ha adquirido un bien inmueble de varias personas físicas para destinarlo a oficinas administrativas, sobre el inmueble pesaba una orden de ejecución pues el inmueble estaba en estado ruinoso. El ayuntamiento ha realizado todas las obras incluidas en la orden de ejecución, y el importe se descuenta de la valoración del inmueble, todo aparece detallado en los pliegos. No obstante, en los conceptos incluidos en las obras realizadas por el ayuntamiento en el inmueble algunos llevan IVA.

La compra del inmueble, según el pliego, al ser de segunda transmisión está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Al descontarse el precio de las obras realizadas, ¿qué pasa con el IVA, se descuenta o no?

Respuesta

De conformidad con lo dispuesto en el art. 1 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido -LIVA-, el IVA es un tributo de naturaleza indirecta que recae sobre el consumo y grava, en la forma y condiciones previstas en esta Ley, las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por empresarios o profesionales, las adquisiciones intracomunitarias de bienes y las importaciones de bienes.

El art. 4.1 LIVA dispone que:

  • "estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen".

El concepto de empresario o profesional se recoge en el art. 5.2 LIVA define como actividades empresariales o profesionales las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.

Y en este sentido el art. 5.1.d) LIVA, considera empresarios o profesionales a quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.

Por tanto, la sujeción al IVA está vinculada a la condición de empresario o profesional, los particulares, en principio, no están sujetos a IVA cuando venden.

La DGT, en su consulta vinculante nº V2278-19, de 3 septiembre de 2019, ratifica lo que estamos diciendo al considerar que los preceptos anteriores son de aplicación general y, por tanto, también a las personas físicas y jurídicas que, consecuentemente, tendrán la condición de empresarios a efectos del IVA cuando ordenen un conjunto de medios personales y materiales, con independencia y bajo su responsabilidad, para desarrollar una actividad empresarial mediante la realización continuada de entregas de bienes o prestaciones de servicios, asumiendo el riesgo y ventura que pueda producirse en el desarrollo de tal actividad.

Es importante el matiz señalado en la consulta de la que finca está pendiente de desarrollo urbanístico, porque la DGT en la consulta vinculante citada, distingue esta cuestión al considerar que en relación con las actuaciones de urbanización y reparcelación de terrenos por quienes no tenían previamente a la realización de las mismas la condición de empresarios o profesionales, constituye doctrina reiterada de este centro directivo que los propietarios de los terrenos afectados por la unidad de ejecución no se convierten en empresarios o profesionales mientras no se les incorporen los costes de urbanización de dichos terrenos.

Por tanto, la persona física que con anterioridad al proyecto de actuación urbanística no ostentaba la condición de empresario o profesional a efectos del IVA adquiere, en principio, esta consideración desde el momento en que se incorporan los costes de urbanización al terreno propiedad de la misma, que será en el que se pague la primera derrama correspondiente a la prestación de los servicios de urbanización.

En todo caso, es importante señalar que la condición de empresario o profesional está íntimamente ligada a la intención de venta, cesión o adjudicación por cualquier título de los terrenos que se urbanizan. Si falta este ánimo, la consideración de empresario o profesional quebrará y las operaciones se realizarán al margen del ámbito de aplicación del IVA.

En consecuencia, si las personas físicas vendedores no tiene el carácter de empresario la venta al ayuntamiento de la finca no estará sujeta a IVA. Y, al contrario, esto es, en el caso de que los vendedores (todos o algunos) realicen actividades comerciales o empresariales la venta estará sujeta a IVA.

Por otra parte, como indica el consultante, el art. 20.Uno. 22º.A) LIVA, dispone que:

  • “estarán exentas de este impuesto las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
  • A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.
  • Los terrenos en que se hallen enclavadas las edificaciones comprenderán aquéllos en los que se hayan realizado las obras de urbanización accesorias a las mismas. No obstante, tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados.
  • Las transmisiones no sujetas al Impuesto en virtud de lo establecido en el número 1.º del artículo 7 de esta Ley no tendrán, en su caso, la consideración de primera entrega a efectos de lo dispuesto en este número.”

En cualquier caso, sea cual fuere el motivo, si la venta no está sujeta a IVA, estará sujeta al ITP, porque el art. 7.1.A) del RDLeg 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, dispone que son transmisiones patrimoniales sujetas las transmisiones onerosas por actos «inter vivos» de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.

Añadiendo el apartado 5 del citado art. 7 del RDLeg 1/1993, que no estarán sujetas al concepto de transmisiones patrimoniales onerosas, cuando constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al IVA, por lo que ambos impuestos se excluyen entre sí.

En este caso, hay que tener en cuenta que, tal y como indica el art. 8.a) del citado RDLeg 1/1993, el sujeto pasivo en la transmisión de bienes es el que los adquiere, esto es el ayuntamiento. Pero el art. 45.I.A) del RDLeg 1/1993, señala que están exentos del impuesto el Estado y las Administraciones públicas territoriales e institucionales y sus establecimientos de beneficencia, cultura, Seguridad Social, docentes o de fines científicos.

Por tanto, si la compraventa está sujeta a ITP, siendo sujeto pasivo el ayuntamiento, éste goza de una exención subjetiva por tratarse de una Administración Pública territorial.

Siendo eso así, a nuestro juicio, las cantidades a compensar por la ejecución de las obras por parte del ayuntamiento se debe corresponder con la cantidad total pagada por el ayuntamiento al constructor y que suponga un coste para el ayuntamiento. De tal manera que a los vendedores se les deberá descontar el importe total de la obra ejecutada incluido el IVA, porque este impuesto es un coste más para el ayuntamiento.

Conclusiones

1ª. Si compra venta no está sujeta a IVA, estará sujeta a ITP, teniendo en cuenta que el sujeto pasivo sería el Ayuntamiento adquirente, pero éste está exento del ITP por tratarse de una Administración Pública Territorial

2ª. A nuestro juicio, a los vendedores se les deberá descontar el importe total de la obra ejecutada incluido el IVA, porque este impuesto es un coste más para el ayuntamiento.