Si no encuentras lo que buscas o prefieres contactar con un agente, llámanos
91 210 80 00 - 902 44 33 55 Fax: 91 578 16 17 / 91 210 80 01 Lunes a viernes de 8:30 a 20 hSi lo prefieres, escríbenos un correo electrónico a:
clientes@lefebvre.es Enviar mailSolicita asistencia online de uno de nuestros agentes para ayudarte a lo largo de tu sesión
Lunes a Jueves: 10:00-14:00 y 16:00-18:00 / Viernes: 9:00-14:00El edificio de la casa consistorial se encuentra pegado a un edificio de viviendas y, en los bajos ambos, comparten un paso público con unos soportales. Esta acera o paso es utilizada por toda la ciudadanía, es de uso público. La construcción del edificio de viviendas contiguo data de la década de 1940, en plena posguerra, por lo que no constan en los archivos municipales ni históricos las licencias de obras y de primera ocupación del mismo. No obstante, la comunidad de propietarios ha presentado un escrito solicitando que el ayuntamiento asuma el coste de las obras de reparación del techo de los soportales, en base a lo que consta en las escrituras de compraventa de varias viviendas. En concreto, en dichas escrituras se establece que los propietarios del bloque se encuentran exentos del pago de los gastos de conservación y mantenimiento de los soportales y que dicho gasto será sufragado por el ayuntamiento. Desde el ayuntamiento entendemos que, tanto la escritura de compraventa como la declaración de obra nueva (que no consta solo su transcripción en las escrituras), son documentos privados que no vinculación a la administración.
¿Qué efectos vinculantes tiene la declaración de obra nueva sobre el ayuntamiento? ¿Está obligado el ayuntamiento a sufragar los gastos de conservación y mantenimiento en base a dicho documento?
En la cuestión planteada confluyen dos aspectos a tener en cuenta, por un lado, si la configuración del soportal cuyo forjado comparte el ayuntamiento y un edificio de viviendas colindante, que es la consecuencia de una determinada tipología edificatoria propia de las década de construcción de dichas edificaciones, ha tenido reflejo en el título de constitución de la comunidad de propietarios; y, la segunda, si el contenido de dicho título de constitución de la comunidad de propietarios del edificio de viviendas, donde se haya fijado la exención de sufragar los gastos de conservación y mantenimiento por parte de los propietarios, ha tenido o no en cuanta al ayuntamiento como comunero.
Sea como fuere el proceso de edificación y de declaración de obra nueva del edificio colindante a la propiedad municipal donde se ubica la casa consistorial, se debe presumir que los propietarios del bloque contiguo ostentan un derecho de vuelo sobre la vía pública que se extiende desde el plano que forma el forjado de los soportales, delimitado, por una lado, por la proyección vertical de las líneas de fachada del edificio y, por otra, por la proyección vertical de la pared que delimita la propiedad municipal. Asimismo, que dicho forjado del soportal es un elemento común de su propiedad.
A ello hay que sumar el examen del título de constitución del edificio de viviendas para determinar el carácter de cada elemento que pueda entenderse que se comparte, ya sea el soportal, ya sea porque exista muro medianero entre ambas propiedades.
El art.9.1.c) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal -LPH-, en su última redacción dada por la Ley 42/2015, de 5 octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, prevé las obligaciones de cada propietario de la comunidad, fijando al respecto la obligación de:
A este respecto, el art. 9.1.f) LPH establece la obligación de todos los propietarios de contribuir a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido. Es decir, la LPH establece el pago por cuotas como sistema legal, pero permite a la comunidad adoptar otro distinto.
Conforme al art. 5 LPH, esa fijación de un sistema de contribuir a los gastos generales deberá realizarse en los estatutos de la comunidad o en el título constitutivo, no cabiendo establecerla de otro modo. Por lo tanto, un acuerdo para realizar un pago de forma diferente a la legal o a la estatutaria, que entendemos es lo que ha pasado en el caso planteado requiere imperativamente la existencia de un acuerdo unánime de la junta de propietarios y, sobre todo, que el ayuntamiento sea comunero, esto es que comparta el título de constitución.
Así, la Sentencia del TS de 20 de febrero de 2012, pone de manifiesto que la jurisprudencia ha fijado como doctrina jurisprudencial que la cuota de participación en los gastos comunes establecida en el título constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios. La doctrina del TS añade que el sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal, puede ser modificado o incluso consignar ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos (pisos o locales) del edificio.
En definitiva, la declaración de obra nueva del edificio de viviendas colindantes a la casa consistorial no puede tener efectos vinculantes respecto a la exención de pago de los gastos de conservación y mantenimiento de la parte de forjado de dicho edificio que sobrevuela la vía pública, ya que se debe al presumir que constituye un elemento común de la propiedad derivado de una peculiar tipología edificatoria; salvo, que en el título constitutivo de la comunidad de propietarios se haya incorporado el derecho de participación del ayuntamiento derivado, bien de dicha tipología constructiva, común a ambas edificaciones; o por compartir ambas propiedades algún elemento, como muros medianeros.
1ª. La declaración de obra nueva del edificio de viviendas colindantes a la casa consistorial no puede tener efectos vinculantes respecto a la exención de pago de los gastos de conservación y mantenimiento de la parte de forjado que sirve de soportales a dicho edifico sobre la vía pública, ya que se debe presumir que constituye un elemento común de la propiedad derivado de una peculiar tipología edificatoria.
2ª. En el caso de que se haya incorporado expresamente el derecho de participación del ayuntamiento en dicha comunidad de propietarios, derivado, bien de las exigencias de la peculiar tipología constructiva, común a ambas edificaciones, o bien, por compartir ambas propiedades algún elemento común, como muros medianeros, cabría entender que los vecinos quedarían exonerados en perjuicio del ayuntamiento por así haberlo declarado el título constitutivo de la comunidad de propietarios.
3ª. Fuera de dicho supuesto, el ayuntamiento no está obligado a sufragar el coste íntegro de las obras de reparación del techo de los soportales.