¿Es posible otorgar licencia de segregación para un terreno construido y dividido horizontalmente?

Planteamiento

En una parcela hay construida una nave industrial de una única planta (baja). El propietario efectuó divisiones en la misma para vender naves pequeñas pero, como el ayuntamiento no podía conceder licencia de segregación, efectuó una división horizontal y la inscribió en el Registro de la Propiedad. Ahora se ha modificado el planeamiento y ya cabe efectuar divisiones en la mencionada parcela (ocupada íntegramente por la nave existente), por lo que se ha solicitado la correspondiente licencia de segregación del terreno (art. 309 RUCYL).

Esta Secretaría entiende que no cabe efectuar división del suelo al estar inscrita en el Registro la división horizontal porque el suelo de las edificaciones divididas horizontalmente es indivisible. ¿Es correcto este planteamiento o, por el contrario, el ayuntamiento debe ignorar lo que conoce (la existencia de una división horizontal) y conceder la licencia de segregación de suelo?

Respuesta

Que un edificio haya sido objeto de división horizontal, no quiere decir que el mismo no pueda quedar sujeto a nuevas divisiones, siempre que las mismas cumplan con los requisitos establecidos por el planeamiento.

No obstante la licencia de segregación del terreno, cuando sobre el mismo se ha construido un edificio y se ha realizado la división horizontal del mismo, es incompatible con la propia naturaleza jurídica que supone dividir un terreno inexistente a los efectos urbanísticos por cuanto el mismo, a través de la declaración de obra nueva primero y después mediante la división horizontal, se ha transformado.

No cabe, por lo tanto, conceder licencia para la segregación del suelo construido.

El art. 53.a) del RD 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, dice a este respecto que para inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito, se aplicarán las siguientes reglas:

• “No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión.”

Por su parte, el art. 78 establece que:

• “Los Registradores de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento.”

Abundando en lo expuesto, el art. 309 del Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, lugar de origen de la entidad consultante, dice que toda parcelación, división o segregación de terrenos precisa licencia urbanística, que sólo podrá otorgarse si las fincas resultantes reúnen las características exigidas por la legislación aplicable y el planeamiento territorial y urbanístico.

Es decir, la norma autonómica sigue refiriéndose a terrenos, no edificios o inmuebles, por lo que todo intento de segregación ha de pasar por la demolición de lo construido para convertir lo edificado en solar.

Conclusiones

1ª. La licencia de segregación del terreno, cuando sobre el mismo se ha construido un edificio y se ha realizado la división horizontal del mismo, es incompatible con la propia naturaleza jurídica que supone dividir un terreno inexistente a los efectos urbanísticos por cuanto el mismo, a través de la declaración de obra nueva primero y después mediante la división horizontal, se ha transformado.

2ª. Cuando la normativa urbanística habla de parcelación, división o segregación, se refiere a terrenos, no edificios o inmuebles, por lo que todo intento de segregación ha de pasar por la demolición de lo construido para convertir lo edificado en solar.

3ª. Por tanto, no cabe efectuar la segregación de un terreno sobre el que se ha construido un edificio y realizado sobre el mismo la división horizontal.