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Lunes a Jueves: 10:00-14:00 y 16:00-18:00 / Viernes: 9:00-14:00Este Ayuntamiento tiene adjudicados una serie de inmuebles municipales, en unos casos son contratos privados (arrendamiento) y en otros se trata de contratos administrativos especiales (bar del jubilado, bar de la casa de la cultura, por ejemplo). En ninguno de los Pliegos redactados se contempla la posibilidad de suspender el alquiler por algún motivo, sólo en algunos se habla de fraccionamiento.
En varios casos nos están solicitando suspensión del pago del alquiler mensual durante el período de estado de alarma, dado que no pueden ejercer la actividad.
Nos gustaría saber su criterio para ver si es posible o estaría argumentado en la situación actual.
Se refieren en su consulta a los arrendamientos de bienes municipales, que entendemos son de locales de negocio, sujetos en cuanto tales a lo establecido en los Pliegos de condiciones que rigieron la contratación así como al derecho privado, en especial la legislación de arrendamientos urbanos. Se solicita por los arrendatarios al Ayuntamiento la suspensión de la obligación de pago de la renta mensual durante el periodo de estado de alarma, ya que no pueden ejercer la actividad.
Dado que en los Pliegos nada se contempla sobre la posibilidad de suspender en estos casos la renta, debemos acudir a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos -LAU-, que tampoco regula esta posibilidad (arts. 29 y ss).
Puede plantearse, no obstante, una aplicación analógica de la regulación del Código Civil, publicado por RD de 24 de julio de 1889 -CC-, en su art. 1575, aunque referido al arrendamiento de predios rústicos, al establecer que el arrendatario tendrá derecho a la rebaja de la renta “en caso de pérdida de más de la mitad de frutos, por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre el pacto especial en contrario”. El arrendatario tendría que acreditar, por tanto, que las pérdidas ocasionadas en el negocio como consecuencia del RD 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 -actividades comerciales, establecimientos y actividades recreativas, y actividades de hostelería y restauración, principalmente-, han sido superiores a la mitad del volumen de negocios medio por el periodo correspondiente, y fijar de acuerdo con ello una rebaja de la renta por el porcentaje equivalente.
En todo caso, es presumible que el Gobierno dicte en los próximos días algún tipo de medida específica para la situación de los contratos de arrendamiento afectados por el estado de alarma, lo que podría resultar aplicable a los arrendamientos de bienes municipales a que se refiere la consulta.
En cuanto a los contratos administrativos especiales, el art. 25.2 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público -LCSP 2017-, prevé que:
Sólo en defecto de estas normas específicas habrá que estar a lo que para la preparación, adjudicación, efectos y extinción disponen la LCSP 2017 y, por tanto, el RD-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, aunque de forma particular no se refiere a ellos sino a los de servicios, suministros, obras, concesiones de obra y de servicios.
En cuanto a la posibilidad de reducción de la cantidad establecida a favor de la Entidad Local en estos casos (bar del jubilado, bar de la casa de la cultura, por ejemplo) y dado que los contratos a los que se hace alusión en la consulta suponemos que implican una traslación del riesgo de la explotación al contratista como nota fundamental, consideramos que sería de aplicación lo previsto en el art. 34.4 RD-ley 8/2020 respecto a los contratos públicos de concesión de obras y de concesión de servicios; así, tendrá derecho el contratista “al restablecimiento del equilibrio económico del contrato mediante, según proceda en cada caso, la ampliación de su duración inicial hasta un máximo de un 15 por 100 o mediante la modificación de las cláusulas de contenido económico incluidas en el contrato”.
Por tanto, consideramos posible plantear la minoración de los cánones a satisfacer mediante la modificación de las cláusulas de contenido económico para el restablecimiento del equilibrio económico. Para ello, es necesario:
Dicho reequilibrio, en todo caso, compensará a los contratistas por la pérdida de ingresos y el incremento de los costes soportados, entre los que se considerarán los posibles gastos adicionales salariales que efectivamente hubieran abonado respecto a los previstos en la ejecución ordinaria del contrato durante en el período de duración de la situación de hecho creada por el COVID-19.
1ª. En el supuesto de contratos de arrendamiento de bienes municipales, en defecto de previsión en los pliegos, la LAU no regula la posibilidad de suspender la obligación de pago de la renta por los arrendatarios para una situación como la creada por el COVID-19. Sí podría plantearse, a nuestro juicio, una rebaja de la renta por aplicación analógica del art. 1575 CC, siempre que se acredite una pérdida del volumen de negocio en las condiciones indicadas. En todo caso, es presumible que el Gobierno de la Nación adopte en breve medidas específicas para los arrendamientos en esta situación.
2ª. En caso de contratos administrativos especiales cuya característica fundamental sea la traslación del riesgo operacional al contratista, consideramos que éste podrá solicitar el restablecimiento económico del contrato en aplicación del art. 34.4 RD-ley 8/2020.