abr
2021

¿Es posible la prórroga de un contrato para la cesión de uso privativo de bien patrimonial mediante arrendamiento debido a la situación originada por la COVID-19?


Planteamiento

El ayuntamiento tiene suscrito un contrato para la cesión de uso privativo de un bien patrimonial, destinado a bar en la playa, mediante arrendamiento, con plazo de duración de 12 meses prorrogable por otros 6. Llegado el vencimiento de los 12 meses el arrendatario solicita la prórroga, pero solicita que no sean sólo de los 6 meses a los que tiene derecho (finalizaría el 1 de agosto de 2020), sino que solicita que la prórroga sea hasta el 31 de diciembre debido a la situación excepcional originada por la COVID-19, ya que ha tenido que tener el bar cerrado al menos dos meses durante el estado de alarma y, una vez reabierto, ha sido limitada su explotación, no estando permitido el uso interior, solamente permitido el uso de la terraza y con limitaciones de aforo.

Interesa conocer si es posible acceder a dicha petición por las circunstancias excepcionales de la COVID-19.

Respuesta

A efectos de contestar a nuestro consultante, debemos señalar en primer lugar cuál es la legislación patrimonial de las entidades locales, para lo que a acudiremos a lo dispuesto en el art. 2.2 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas -LPAP-, que determina que serán de aplicación a estos entes los artículos calificados como básicos por su Disp. Final 2ª. En concreto, en lo referente al aprovechamiento y explotación de bienes patrimoniales, los arts. 106.1,107.1 y 8.1 LPAP, de los que no se deduce norma alguna respecto a la posibilidad de ampliar el plazo de la cesión de uso privativo de un bien patrimonial, destinado a bar en la playa, mediante arrendamiento.

El art. 92.1 del RD 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales -RBEL-, establece que “la preparación y adjudicación del arrendamiento y cualquier otra forma de cesión de uso de los bienes patrimoniales se regirá por la normativa reguladora de la contratación de las Entidades Locales”; remisión que nos lleva a entender de aplicación supletoria la regulación prevista en la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público -LCSP 2017-.

Además, bien se puede entender el negocio jurídico de arrendamiento de un bien del ayuntamiento para un negocio de hostelería como contrato administrativo especial, por lo que a la vista del art. 25.2 LCSP 2017 le es de aplicación a su modificación, en defecto de sus normas específicas, dicha LCSP 2017.

Por tanto, en última instancia debemos acudir a la normativa de contratación para encontrar la regulación a la cuestión que plantea la entidad consultante. Así, hay que estar a lo dispuesto en el art. 205 LCSP 2017, al tratarse de efectuar una modificación no prevista en el pliego de cláusulas administrativas particulares -PCAP-. Concretamente, en el supuesto de circunstancias imprevisibles, establece en su apartado 2.b) que:

  • “b) Cuando la necesidad de modificar un contrato vigente se derive de circunstancias sobrevenidas y que fueran imprevisibles en el momento en que tuvo lugar la licitación del contrato, siempre y cuando se cumplan las tres condiciones siguientes:
  • 1.º Que la necesidad de la modificación se derive de circunstancias que una Administración diligente no hubiera podido prever.
  • 2.º Que la modificación no altere la naturaleza global del contrato.
  • 3.º Que la modificación del contrato implique una alteración en su cuantía que no exceda, aislada o conjuntamente con otras modificaciones acordadas conforme a este artículo, del 50 por ciento de su precio inicial, IVA excluido.”

Establecido este marco jurídico, y en defecto de previsión expresa en el pliego o en la norma de licitación de la cesión de uso privativo del bien patrimonial, entendemos razonable considerar como circunstancia imprevisible a efectos de modificación del contrato la situación excepcional originada por la COVID-19, que ha obligado al arrendatario a tener el bar cerrado al menos dos meses durante el estado de alarma y, una vez reabierto, ha visto limitada su explotación, no estando permitido el uso interior, sino solamente el uso de la terraza y con limitaciones de aforo.

A estos efectos, vencido ya el plazo inicial del contrato y vigente la prórroga, se podría estipular una ampliación del plazo de esta prórroga que no excediera del 50% de su plazo de duración, esto es, tres meses, hasta el 1 de noviembre de 2021.

Conclusiones

1ª. Entendemos razonable considerar como circunstancia imprevisible a efectos de modificación del contrato la situación excepcional originada por la COVID-19, que ha obligado al arrendatario a tener el bar cerrado al menos dos meses durante el estado de alarma y, una vez reabierto, ha visto limitada su explotación, no estando permitido el uso interior, sino solamente el uso de la terraza y con limitaciones de aforo.

2ª. Vencido el plazo inicial del contrato y vigente la prórroga, a nuestro juicio, se podría estipular una ampliación del plazo de esta prórroga que no excediera del 50% de su plazo de duración, esto es, tres meses, hasta el 1 de noviembre de 2021.