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Lunes a Jueves: 10:00-14:00 y 16:00-18:00 / Viernes: 9:00-14:00El ayuntamiento pretende adquirir un inmueble a un particular. ¿Es obligatorio que la adquisición se eleve a escritura pública? ¿El contrato de compraventa se realizaría directamente ante notario? ¿Es válido un contrato de compraventa en documento administrativo entre el particular y el ayuntamiento?
En caso de que el vendedor no tuviese ningún título que acredite que es el titular del inmueble, ¿podría adquirirlo el ayuntamiento?
En el ámbito territorial de la entidad local consultante, la Ley 5/1997, de 22 de julio, de Administración Local de Galicia -LALG-, prevé en el art. 270.1 que las entidades locales tendrán capacidad jurídica plena para adquirir y poseer bienes de todas las clases y ejercitar las acciones y recursos procedentes en defensa de su patrimonio.
En ese sentido, el art. 272.1 determina que la adquisición de bienes a título oneroso exigirá el cumplimiento de los requisitos contemplados en la normativa reguladora de la contratación, si bien, tratándose de bienes inmuebles se exigirá, además, informe previo pericial, y siendo bienes de valor histórico o artístico se requerirá el informe del órgano autonómico competente, siempre que su importe exceda del 1% de los recursos ordinarios del presupuesto de la corporación o del límite general establecido para el procedimiento negociado en materia de suministros.
Por su parte, el art. 273.1 señala que la adquisición de bienes a título gratuito no estará sujeta a restricción alguna. No obstante, dicho apartado 1º matiza, además, que si la adquisición llevase aneja alguna condición o modalidad onerosa, sólo podrán aceptarse los bienes previo expediente en el que se acredite que el valor del gravamen impuesto no excede del valor de lo que se adquiere.
Dichas previsiones deben ponerse en conexión con lo dispuesto en la normativa estatal aplicable en materia de gestión del patrimonio de los entes locales, de forma que el RD 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales -RBEL-, en su art. 11.1 nos dice, en sintonía con lo expuesto, que la adquisición de bienes a título oneroso exigirá el cumplimiento de los requisitos contemplados en la normativa reguladora de la contratación de las corporaciones locales. Tratándose de inmuebles se exigirá, además, informe previo pericial, y siendo bienes de valor histórico o artístico se requerirá el informe del órgano estatal o autonómico competente, siempre que su importe exceda del 1% de los recursos ordinarios del presupuesto de la corporación o del límite general establecido para la contratación directa en materia de suministros.
Por otro lado, tal y como establece la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas -LPAP-, en su art. 113.1, si bien no es de carácter básico, pero aplicable de forma supletoria, los negocios jurídicos de adquisición o enajenación de bienes inmuebles y derechos reales se formalizarán en escritura pública, de manera que los arrendamientos y demás negocios jurídicos de explotación de inmuebles, cuando sean susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad, deberán formalizarse en escritura pública, para poder ser inscritos.
Asimismo, dicho artículo prevé que los gastos generados por ello serán a costa de la parte que haya solicitado la citada formalización.
Por tanto, es preciso elevar a escritura pública el contrato de adquisición para su validez.
De la misma forma, es obligatoria la inscripción de todos los bienes municipales, puesto que el art. 36.1 LPAP así lo afirma y dicho precepto tiene carácter básico, de acuerdo con lo establecido en la Disp. Final 2ª de dicha Ley. Esta obligación ya estaba presente para las entidades locales, puesto que así se contiene también en el art. 36.1 RBEL:
Además, ha de tenerse en cuenta que el art. 1445 del Código Civil, publicado por RD de 24 de julio de 1889 -CC-, la compraventa es el negocio jurídico por medio del cual uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.
Como obligaciones del vendedor, en virtud de lo establecido en el art. 1461 CC, se encuentra la entrega de la cosa objeto de venta y su saneamiento. De lo anterior se desprende que únicamente se pueden adquirir los bienes del titular de los mismos, toda vez que será éste el que pueda disponer de ellos, otorgando la correspondiente escritura pública. Así pues, resulta imprescindible identificar al legítimo titular del bien para poder adquirirlo, extremo que debería acreditarse a través de la inscripción en el Registro de la Propiedad (titularidad registral).
Debemos partir de la necesidad de inscripción registral de los títulos, de forma que se opere con total garantía y seguridad. Así, debemos recordar la regla genérica que prevé el art. 606 CC, conforme al cual:
Siguiendo la línea de la seguridad jurídica, es el art. 1473 CC el que establece que si se trata de un bien inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. El referido artículo termina concretando que:
1ª. De conformidad con lo dispuesto en el art. 113.1 LPAP, que, si bien no es de carácter básico, es aplicable de forma supletoria, los negocios jurídicos de adquisición o enajenación de bienes inmuebles y derechos reales se formalizarán en escritura pública, de manera que los arrendamientos y demás negocios jurídicos de explotación de inmuebles, cuando sean susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad, deberán formalizarse en escritura pública, para poder ser inscritos. Asimismo, prevé que los gastos generados por ello serán a costa de la parte que haya solicitado la citada formalización.
2ª. Por tanto, es preciso elevar a escritura pública el contrato de adquisición para su validez.
3ª. No es válido un contrato de compraventa en documento administrativo entre el particular y el ayuntamiento, ya que éste ha de ser elevado a escritura pública.
4ª. Debemos partir de la necesidad de inscripción registral de los títulos, de forma que se opere con total garantía y seguridad, por lo que el bien deberá estar inscrito en el Registro de la Propiedad para su adquisición.