mar
2021

¿Es necesario el reajuste de garantías para autorizar la prórroga de contratos patrimoniales por el ayuntamiento?


Planteamiento

Este ayuntamiento adjudicó el arrendamiento de los pastos de la dehesa boyal por una duración de cuatro años y un importe total de 80.000€ (a razón de 20.000 €/año). La duración del contrato podrá prorrogarse hasta dos años como máximo, mediante dos prórrogas de un año cada una, a solicitar expresamente por el adjudicatario mediante escrito, presentado con un mes de antelación a la finalización del contrato.

El arrendatario constituyó una fianza del 5% del importe de adjudicación de los cuatro años. Según el pliego de condiciones, la fianza no será devuelta o cancelada hasta que se haya producido el vencimiento del plazo de garantía y cumplido satisfactoriamente el contrato.

El arrendatario ha solicitado la primera prórroga.

¿Debe constituir nuevamente una fianza del 5% del importe de adjudicación de la primera prórroga que es de 20.000€? ¿Cuándo se tiene que devolver la fianza de los cuatro primeros años?

Respuesta

Comencemos por señalar que al arrendamiento de bienes patrimoniales municipales, de conformidad con el art. 9.2 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público -LCSP 2017-, no se le aplica de forma directa la normativa reguladora de contratos del sector público, sino “su legislación específica salvo en los casos en que expresamente se declaren de aplicación las prescripciones de la presente Ley”.

A este respecto, recomendamos la lectura de la Consulta “Procedimiento adecuado para el arrendamiento de fincas rústicas de propiedad municipal”, en la que exponemos el procedimiento adecuado para el arrendamiento de fincas rústicas de propiedad municipal. En ella se hace mención a que la JCCP del Estado, en su Informe 25/2008, de 29 de enero, concluye que:

  • “El régimen jurídico aplicable a los procedimientos y formas de adjudicación de los contratos patrimoniales celebrados por una Entidad Local como consecuencia de quedar los mismos excluidos del ámbito de aplicación de la Ley de Contratos del Sector Público, es el que resulta de las normas establecidas en la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas y de las normas que la complementan y, en especial, por el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, así como, en su caso, por las normas promulgadas sobre tal materia por las Comunidades Autónomas respecto de las normas declaradas no básicas, siendo de aplicación las normas sobre preparación y adjudicación de contratos de la Ley 30/2007, (en la actualidad la nueva LCSP), cuando las normas patrimoniales así lo expresen.”

Y para establecer cuál es la legislación patrimonial de las entidades locales, primero acudiremos a lo dispuesto en el art. 2.2 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas -LPAP-, que determina que serán de aplicación a estos entes los artículos calificados como básicos por su Disp. Final 2ª. En concreto, en lo referente al aprovechamiento y explotación de bienes patrimoniales, los arts. 106.1,107.1 y 8.1 LPAP.

El art. 92.1 del RD 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales -RBEL-, establece que la preparación y adjudicación del arrendamiento y cualquier otra forma de cesión de uso de los bienes patrimoniales se regirá por la normativa reguladora de la contratación de las entidades locales; remisión que nos lleva a entender de aplicación la regulación prevista en la LCSP 2017 respecto al reajuste de garantía a todas las cuestiones que no encuentren respuesta en la legislación patrimonial y en el pliego de condiciones; por lo que, en defecto de previsión expresa, es de aplicación supletoria la LCSP 2017.

El art. 109 LCSP 2017 regula la constitución, reposición y reajuste de garantías, previendo en su apartado 3º que:

  • “3. Cuando, como consecuencia de una modificación del contrato, experimente variación el precio del mismo, deberá reajustarse la garantía, para que guarde la debida proporción con el nuevo precio modificado, en el plazo de quince días contados desde la fecha en que se notifique al empresario el acuerdo de modificación. A estos efectos no se considerarán las variaciones de precio que se produzcan como consecuencia de una revisión del mismo conforme a lo señalado en el Capítulo II del Título III de este Libro.”

El ejercicio de la opción de la prórroga no puede entenderse como una modificación del contrato, por cuanto los términos de su ejercicio deben estar expresamente regulados en el pliego de la licitación e incorporarse al contrato; además, la opción de prórroga del contrato ha de tenerse en cuenta para fijar el valor estimado del mismo, tal y como prevé el art. 101.2.a) LCSP 2017:

  • “a) Cualquier forma de opción eventual y las eventuales prórrogas del contrato.”

Por tanto, no consideramos obligado exigir al arrendatario de los pastos de la dehesa boyal el reajuste de garantías para autorizar la prórroga de contratos patrimoniales.

Conclusiones

1ª. Debemos entender de aplicación la regulación prevista en la LCSP 2017 respecto al reajuste de garantía a todas las cuestiones que no encuentren respuesta en la legislación patrimonial y en el pliego de condiciones; por lo que, en defecto de previsión expresa, es de aplicación supletoria el art. 109 LCSP 2017.

2ª. El ejercicio de la opción de la prórroga no puede entenderse como una modificación del contrato, por cuanto ésta debe estar expresamente prevista en el pliego de la licitación e incorporarse al contrato para su válido ejercicio y, la misma ha de tenerse en cuenta para fijar el valor estimado del contrato.

3ª. Por tanto, no consideramos obligado exigir al arrendatario de los pastos de la dehesa boyal el reajuste de garantías para autorizar la prórroga de contratos patrimoniales.