jul
2022

¿Es condición sine qua non la inscripción registral para poder llevar a cabo la compraventa de un terreno a un particular por parte del ayuntamiento?


Planteamiento

La consulta es en relación a la exigencia en una futura compraventa de un terreno a un particular por parte del ayuntamiento, no encontrándose el título de propiedad del particular inscrito en el Registro de la Propiedad, ya que el RBEL obliga a que para cualquier tipo de adquisición de bienes de particulares estos deben encontrarse inscritos previamente en el mismo.

La cuestión es si es condición sine qua non para poder llevar a cabo la compraventa, como requisito procesal administrativo obligatoria e imprescindible, o con que esté claramente justificada la titularidad de la propiedad del bien y la descripción física y jurídica del mismo se encuentren acreditadas, basta para poder comprar el bien.

La escritura pública acredita de forma suficiente ambos extremos, ya que de la otra forma, al exigir que el particular antes de vender la registre, puede llegar a suponer su rechazo a la posible venta por cuanto el ayuntamiento se encuentra totalmente interesado al ser necesaria para la construcción de una pista polideportiva, considerando la primacia del interés general.

Respuesta

Tal y como establece la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas -LPAP-, es obligatorio la inscripción de todos los bienes municipales, puesto que su art. 36.1 así lo afirma y dicho precepto tiene carácter básico, de acuerdo con lo establecido en la disp. final 2ª LPAP.Esta obligación ya estaba presente para las entidades locales, puesto que así se contiene también en el art. 36.1 del RD 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales -RBEL-.

De conformidad con el art. 1445 del Código Civil, publicado por RD de 24 de julio de 1889 -CC-, la compraventa es el negocio jurídico por medio del cual uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

Como obligaciones del vendedor, en virtud de lo establecido en el art. 1461 CC, se encuentra la entrega de la cosa objeto de venta y su saneamiento. De lo anterior se desprende que únicamente se pueden adquirir los bienes del titular de los mismos, toda vez que será éste el que pueda disponer de ellos, otorgando la correspondiente escritura pública. Así pues, resulta imprescindible identificar al legítimo titular del bien para poder adquirirlo, extremo que sólo se garantiza y acredita a través de la inscripción en el Registro de la Propiedad (titularidad registral).

Debemos partir de la necesidad de inscripción registral de los títulos, de forma que se opere con total garantía y seguridad. Así, debemos recordar la regla genérica que prevé el art. 606 CC, conforme al cual "Los títulos de dominio, o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero".

Siguiendo la línea de la seguridad jurídica, es el art. 1473 CC el que establece que, si se trata de un bien inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. El referido artículo termina concretando que "cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe".

Por tanto, si bien la previa inscripción registral de la finca a adquirir por el ayuntamiento no es un requisito legal que se fije en norma alguna de régimen local, sí es una garantía por la que debe velar el ayuntamiento para evitar el riesgo de interrupción del tracto sucesivo desde la operación de formalización de la compraventa que exhibe el vendedor hasta la fecha de formalización de la adquisición municipal -que un tercero adquirente de buena fe inscriba a su nombre la compraventa antes que el ayuntamiento-, por lo que consideramos necesario proceder antes de la compraventa a su inscripción en el Registro de la Propiedad de manera que la corporación tenga seguridad de estar adquiriendo el bien de su legítimo dueño, en los términos previstos en el referido art. 1473 CC, en relación con el art. 38 del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria -LH-, conforme al cual:

  • "A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos. (…)".

De lo anterior cabe concluir que, si bien no es un requisito necesario que dicho inmueble estuviera inscrito con anterioridad a la adquisición en el Registro de la Propiedad, para dotar de seguridad jurídica a las operaciones efectuadas por la Administración, únicamente deben adquirirse bienes inmuebles en los que quede acreditada la titularidad registral, de forma que se cuente con todas las garantías y protección que otorga la fe pública registral.

A estos efectos, le recomendamos la lectura de la consulta “Extremadura. Adquisición directa por el Ayuntamiento de inmuebles no inscritos en el Registro de la Propiedad”.

Ahora bien, si el ayuntamiento desea correr el riesgo de inmatricular el bien no inscrito, nada lo impide pudiendo a estos efectos exigir al vendedor una certificación negativa de inscripción del dominio de esa finca expedida a fecha de la formalización de la escritura de compraventa por el Registro de la Propiedad y acto seguido tendría que proceder en la forma indicada en el art. 206.1 LH:

  • “1. Las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de cualquiera de aquéllas podrán inmatricular los bienes de su titularidad, (…) o, caso de no existir, fecha del acuerdo de aprobación de la última actualización del inventario de la que resulte la inclusión del inmueble objeto de la certificación con indicación de la referencia o indicador que tenga asignado en el mismo, así como de su descripción, naturaleza patrimonial o demanial y su destino en el primer caso o su eventual afectación, adscripción o reserva, en el segundo.
  • Asimismo, (…) en caso de que la finca careciese de certificación catastral descriptiva y gráfica, podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada alternativa, la cual deberá corresponderse con la descripción literaria realizada y respetar la delimitación de los colindantes catastrales y registrales. A la representación gráfica alternativa deberá acompañarse informe del Catastro.”

Dicho precepto es desarrollado por los arts. 303 a 307 del Decreto de 14 de febrero de 1947, por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario -RH-. Y es, concretamente, el art. 303 RH el que concreta cómo se debe actuar cuando no exista título inscribible:

  • “Para obtener la inscripción con arreglo al art. 206 de la Ley, cuando no exista título inscribible, el Jefe de la dependencia a cuyo cargo esté la administración o custodia de las fincas que hayan de inscribirse expedirá por duplicado, siempre que por su cargo ejerza autoridad pública o tenga facultad de certificar, una certificación en que, con referencia a los inventarios o documentos oficiales que obren en su poder y sin perjuicio de los demás extremos exigidos por la legislación administrativa aplicable se haga constar:
  • 1º) La naturaleza, situación, medida superficial, linderos, denominación y número, en su caso, y cargas reales de la finca que se trate de inscribir.
  • 2º) La naturaleza, valor, condiciones y cargas del derecho real inmatriculable de que se trate y las de la finca a que se refiere la regla anterior.
  • 3º) El nombre de la persona o corporación de quien se hubiere adquirido el inmueble o derecho, cuando constare.
  • 4º) El título de adquisición o el modo como fueron adquiridos.
  • 5º) El servicio público u objeto a que estuviere destinada la finca.
  • Si no pudiera hacerse constar alguna de estas circunstancias, se expresará así en la certificación, y se indicarán las que sean.
  • Las certificaciones se extenderán en papel del sello de oficio, y quedará minuta rubricada en el expediente respectivo.”

Conclusiones

1ª. Tal y como establece la LPAP, es obligatorio la inscripción de todos los bienes municipales, puesto que su art. 36.1 así lo afirma y dicho precepto tiene carácter básico, de acuerdo con lo establecido en la disp. final 2ª LPAP.Esta obligación ya estaba presente para las Entidades Locales, puesto que así se contiene también en el art. 36.1 RBEL.

2ª. Si bien no es un requisito necesario que dicho solar estuviera inscrito con anterioridad a la adquisición en el Registro de la Propiedad, para dotar de seguridad jurídica a las operaciones efectuadas por la Administración, únicamente deben adquirirse bienes inmuebles en los que quede acreditada la titularidad registral, de forma que se cuente con todas las garantías y protección que otorga la fe pública registral.

3ª. Ahora bien, si el ayuntamiento desea correr el riesgo de inmatricular el bien no inscrito, nada lo impide pudiendo a estos efectos exigir al vendedor una certificación negativa de inscripción del dominio de esa finca expedida a fecha de la formalización de la escritura de compraventa por el Registro de la Propiedad y acto seguido tendría que proceder en la forma indicada en el art. 206.1 LH y los arts. 303 a 307 RH.