¿El borrador de la escritura de compraventa de un inmueble es título bastante para el empadronamiento en el municipio?

Planteamiento

El art. 59.2 del Reglamento de población y demarcación territorial de las entidades locales, establece que:

"2. El Ayuntamiento podrá comprobar la veracidad de los datos consignados por los vecinos, exigiendo al efecto la presentación del documento nacional de identidad, el certificado de registro de ciudadano de la Unión Europea, la tarjeta de identidad de extranjero, el pasaporte, el libro de familia o certificado de nacimiento, el título que legitime la ocupación de la vivienda u otros documentos análogos."

No obstante, en la Resolución de 29 de abril de 2020, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución de 17 de febrero de 2020, de la Presidencia del Instituto Nacional de Estadística y de la Dirección General de Cooperación Autonómica y Local, por la que se dictan instrucciones técnicas a los Ayuntamientos sobre la gestión del Padrón municipal apartado 2.3 se determina que:

"Y, en concreto, la posibilidad de que el Ayuntamiento solicite del vecino «el título que legitime la ocupación de la vivienda» (artículo 59.2 del Reglamento de Población y Demarcación Territorial de las Entidades Locales) no atribuye a las Administraciones Locales ninguna competencia para juzgar cuestiones de propiedad, de arrendamientos urbanos o, en general, de naturaleza jurídico-privada, sino que tiene por única finalidad servir de elemento de prueba para acreditar que, efectivamente, el vecino habita en el domicilio que ha indicado."

Se presenta el caso de un vecino que acompaña a la solicitud de alta en el padrón un informe municipal de acreditación de numeración de policía de la vivienda junto a un borrador de la escritura de compraventa (no la escritura firmada), ¿podría entenderse cumplido el requisito del título de ocupación con la aportación de dichos documentos o debemos exigirle alguno de los determinados en el apartado 2.3 de la instrucción?

Respuesta

El Título II del Reglamento de Población y Demarcación Territorial de las Entidades Locales, aprobado por el RD 1690/1986, de 11 de julio -RPDTEL-, modificado por el RD 2612/1996, de 20 de diciembre para adaptarlo y desarrollar los cambios introducidos en la Ley 7/1985, del 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local -LRBRL- por la Ley 4/1996, de 10 de enero, estableciendo en su art. 60 que la formación, actualización, revisión y custodia del Padrón municipal corresponde al Ayuntamiento, de acuerdo con las normas aprobadas conjuntamente por el Ministerio de Economía y Hacienda y el Ministerio de Administraciones Públicas a propuesta del Consejo de Empadronamiento.

Así pues, la nueva normativa precisó establecer unas instrucciones técnicas detalladas sobre el procedimiento de tramitación de las variaciones que se producen en el Padrón municipal, a fin de armonizar las obligaciones de los ciudadanos de inscribirse en el Padrón del municipio en que residen habitualmente; actualmente la norma que se encarga de ello es la Resolución de 29 de abril de 2020, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución de 17 de febrero de 2020, de la Presidencia del Instituto Nacional de Estadística y de la Dirección General de Cooperación Autonómica y Local, por la que se dictan instrucciones técnicas a los Ayuntamientos sobre la gestión del Padrón municipal –RITGP-.

La citada Resolución de 29 de abril de 2020 prevé en su apartado 1.9 que “Con carácter general, siempre que un ciudadano solicite el alta o la modificación de cualquiera de sus datos en el Padrón de un municipio aportando los documentos necesarios para probar su identidad, representación en su caso, y residencia real en el mismo, se procederá a realizar su inscripción en el Padrón sin más trámite, siendo efectiva desde ese momento y sin que sea posible otorgarle efectos retroactivos”. Su apartado 2.3 establece la documentación acreditativa del domicilio de residencia aclarando que la posibilidad de que el Ayuntamiento solicite del vecino «el título que legitime la ocupación de la vivienda» (art. 59.2 del Reglamento de Población y Demarcación Territorial de las Entidades Locales) no atribuye a las administraciones locales ninguna competencia para juzgar cuestiones de propiedad, de arrendamientos urbanos o, en general, de naturaleza jurídico-privada, sino que tiene por única finalidad servir de elemento de prueba para acreditar que, efectivamente, el vecino habita en el domicilio que ha indicado.

Por ello, este título puede ser:

– Título de propiedad (escritura, contrato de compraventa, Nota del Registro, comprobación de bases de datos municipales donde conste dicha propiedad, etc.).

– Contrato vigente de arrendamiento de vivienda para uso de residencia habitual acompañado del último recibo de alquiler.

Igualmente, el ayuntamiento tiene la potestad de aceptar otros documentos, hechas las comprobaciones que considere oportunas (suministros de luz, agua, etc.).

Dicho lo anterior, consideramos que el art 59.2 RPDEL es claro a la hora de exigir a todo interesado un título de ocupación, ya sea documental o por la fuerza normativa derivada de la realidad de la ocupación de una vivienda.

Cuando el título que esgrime el interesado para acreditar la ocupación de la vivienda es un borrador de la escritura de compraventa (no la escritura firmada), sin acompañar el contrato de compraventa o de arrendamiento de dicha vivienda, cabe presumir la insuficiencia del mismo para acreditar aquella circunstancia, ya que, aunque el Ayuntamiento no debe entrar a valorar cuestiones civiles, no puede ser ajeno a que el contrato de compraventa es de naturaleza consensual y sólo la escritura acredita la entrega de la vivienda al comprador. Así lo establece el párrafo 1º del art. 1462 Código Civil, publicado por RD de 24 de julio de 1889 -CC- que regula la llamada tradición real de la siguiente forma: “Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.” Y en el párrafo 2º del art. 1462.2 se prevé la tradición instrumental: “Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.”

Respecto al perfeccionamiento del contrato de compraventa, el art. 1450 CC establece que: “La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.” En aplicación literal de esta norma, la Resolución de la DGT 332/2000, de 24 de febrero dispone que: “…la doctrina administrativa y jurisprudencial que entiende que de acuerdo con el artículo 1445 del Código Civil, el contrato de compraventa es de naturaleza consensual, perfeccionándose, conforme el artículo 1450, si el vendedor y comprador hubiesen convenido en la cosa objeto del contrato y el precio, siendo obligatorio para ambos, aunque ni la una ni el otro se hubiesen entregado...”.

En definitiva, el contrato de compraventa es de naturaleza consensual y, con carácter general no requiere escritura pública, por lo que se podría entender entregada la vivienda desde que se firma el contrato de compraventa con el propietario donde se establecía que se entregaba la plena posesión de la finca en la fecha de firma del contrato, momento en el que el Ayuntamiento puede entender que existe un título válido de ocupación a efectos de acceder al empadronamiento del interesado en dicha vivienda.

Conclusiones

1ª. La finalidad del padrón municipal es la de reflejar la realidad de dónde vive el vecino, de forma que el hecho determinante del empadronamiento es que el ciudadano resida efectivamente en una vivienda respecto a la que acredite un título de ocupación legítimo, sin prejuzgar el resto de condicionantes jurídicos de índole urbanística y civil sobre el bien inmueble en el que se debe residir de forma real.

2ª. En ese sentido, la Resolución de 29 de abril de 2020, en su apartado 2.3 establece la documentación acreditativa del domicilio de residencia aclarando que la posibilidad de que el ayuntamiento solicite del vecino “el título que legitime la ocupación de la vivienda” no atribuye a las administraciones locales ninguna competencia para juzgar cuestiones de propiedad, de arrendamientos urbanos o, en general, de naturaleza jurídico-privada, sino que tiene por única finalidad servir de elemento de prueba para acreditar que, efectivamente, el vecino habita en el domicilio que ha indicado

3ª. Cuando el título que esgrime el interesado para acreditar la ocupación de la vivienda es un borrador de la escritura de compraventa (no la escritura firmada), sin acompañar el contrato de compraventa o de arrendamiento de dicha vivienda, cabe presumir la insuficiencia del mismo para acreditar aquella circunstancia, ya que, aunque el ayuntamiento no debe entrar a valorar cuestiones civiles, no puede ser ajeno a que el contrato de compraventa es de naturaleza consensual y sólo la escritura acredita la entrega de la vivienda al comprador.

4ª. De este modo, a la espera de la formalización de la escritura, el interesado puede aportar el contrato de compraventa con el propietario donde se establezca que se entregaba la plena posesión de la finca en la fecha de firma del contrato, momento en el que el ayuntamiento puede entender que existe un título válido de ocupación a efectos de acceder al empadronamiento del interesado en dicha vivienda.