Determinación del valor de transmisión a efectos del IIVTNU en supuestos de dación en pago de créditos

Planteamiento

En fecha 19 de diciembre de 2022, la empresa “A” transmite dos fincas, valorándose la finca 1 en 1.210.000,00 € y la finca 2 en 90.000,00 €, alcanzando un valor conjunto de 1.300.000,00 €.

Las fincas transmitidas proceden de una cesión en pago de créditos otorgada el 22 de mayo de 2018 por la empresa “B”. En dicho título, el valor asignado a la finca 1 es de 880.979,45 €, y el de la finca 2 asciende a 97.886,61 €.

La suma total del valor de ambas fincas en el título de cesión de 22 de mayo de 2018 es de 978.866,06 €. No obstante, el importe total de la adquisición por cesión en pago asciende a 1.355.906,41 €, correspondiente al crédito con privilegio especial del artículo 90.1.1º de la Ley Concursal que la empresa tenía reconocido en el concurso de acreedores, con independencia del valor asignado a los bienes en el inventario del activo concursal.

En el título de 22 de mayo de 2018, el precio de la cesión de los inmuebles se fija en 1.355.906,41 €, adjudicándose a la empresa “A” en pago íntegro del crédito con privilegio especial reconocido en el concurso y al que estaban afectos los inmuebles. Además del principal, existían intereses ordinarios y de demora pendientes, quedando totalmente satisfecho el crédito mediante la dación de los inmuebles.

¿Corresponde la no sujeción al Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU, plusvalía municipal) respecto de ambas fincas?

Respuesta

La dación en pago o datio in solutum es una figura jurídica mediante la cual el deudor entrega un bien al acreedor con el fin de extinguir una deuda previa. En estas operaciones, especialmente en el contexto de un concurso de acreedores, suele existir una discrepancia entre el valor asignado a los bienes en el inventario o en el título de adjudicación y el importe real de la deuda que se cancela.

La sentencia del TS de 23 de septiembre de 2002 mantiene que:

• “Esta figura jurídica, conforme a la construcción de la jurisprudencia civil, opera cuando la voluntad negocial de las partes acuerda llevar a cabo la satisfacción de un débito pendiente, y el acreedor acepte recibir del deudor determinados bienes de su propiedad, cuyo dominio pleno se le transmite para aplicarlo a la extinción total del crédito, actuando este crédito con igual función que el precio en la compraventa (Sentencias de 19-10-1992, 26-6-1993, 2-12-1994, 8-2-1996, entre otras).

• Dice la sentencia de 29 de abril de 1991, la dación en pago ha de referirse a todo acto de cumplimiento de una obligación que con consentimiento del acreedor se lleva a cabo mediante la realización de una prestación distinta de la que inicialmente se había convenido.”

Y en la sentencia del TS de 4 de febrero de 2019, se mantiene el criterio de que el valor de adquisición de un inmueble recibido en pago de deudas es el importe del crédito que queda extinguido con la entrega del bien, al señalar:

• “Teniendo en consideración que la cuestión suscitada en el auto de admisión, consistente en «determinar si, en relación con las adjudicaciones en pago de deudas o daciones en pago sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modalidad transmisiones patrimoniales onerosas, la base imponible ha de fijarse en función del valor real del bien inmueble que se transmite o si, por el contrario, la misma ha de coincidir con el importe de la deuda pendiente de amortizar que se extingue con la operación», con arreglo a lo que establece el artículo 93.1 LJCA , procede, en función de todo lo razonado precedentemente, declarar que, de acuerdo con una interpretación conjunta de los artículos 10 y 46.3 TRITPAJD, en una dación en pago de uno o varios inmuebles hipotecados al acreedor hipotecado, la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modalidad transmisiones patrimoniales onerosas, habrá de fijarse en función del importe de la deuda hipotecaria pendiente de amortizar que se extingue con la operación, cuando dicha deuda sea superior al valor real del bien o los bienes inmuebles que se transmiten.”

Este crédito comprende no solo el capital del préstamo o deuda, sino también los intereses ordinarios y de demora devengados y que quedan totalmente satisfechos mediante la adjudicación del inmueble.

En consecuencia, la transmisión conjunta de las dos fincas objeto de la consulta arroja una pérdida patrimonial, por lo que, a la luz de estos datos, la operación considerada no se encontraría sujeta al impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, de acuerdo con el art. 104.5 del RDLeg. 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales -TRLRHL-.

Conclusiones

1ª. En las transmisiones derivadas de una dación en pago, el valor de adquisición del inmueble para el acreedor adjudicatario debe identificarse con el importe del crédito que se extingue mediante la operación, y no con el valor atribuido a los bienes en el inventario concursal o en el título de adjudicación, conforme a la doctrina del TS.

2ª. Cuando, al comparar dicho valor de adquisición (determinado por el crédito satisfecho) con el valor de transmisión posterior, no se produce un incremento del valor del terreno, sino una pérdida o disminución patrimonial, no concurre el hecho imponible del IIVTNU.

3ª. En consecuencia, si de los datos económicos de la operación resulta que la transmisión de las fincas se realiza por un valor inferior al correspondiente al crédito extinguido en la dación en pago, la operación no quedaría sujeta al impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, de conformidad con el art. 104.5 TRLRHL.