Determinación del valor de adquisición de inmueble en compraventa a efectos del IIVTNU: ¿cabe adicionar al precio el IVA para determinar si existe minusvalía?

Planteamiento

Tenemos una liquidación de plusvalía por compraventa de un inmueble en el año 2017 en la cual aparece un valor en la escritura correspondiente de 85.000 euros, indicando que el pago se efectúa de la siguiente manera:

• - 3.000 euros a la firma de la escritura.

• - 41980,06 euros mediante cheque bancario para cancelación de hipoteca.

• - 38.891,04 euros mediante otro cheque bancario.

• - 1.128,90 euros de retención de fondos al vendedor.

• - Total importe entregado: 85.000 euros.

Comprobado el valor de adquisición del inmueble realizado el año 2010, según escritura, aparece un valor de 80.000 euros, si bien en la escritura aparece que el pago se realiza de la siguiente manera:

• - 3.210 euros el día 23-04-10 mediante cheque bancario.

• - 26.810 euros el día de la firma de la escritura mediante cheque bancario.

• - 55.840 euros el día de la firma de la escritura mediante cheque bancario.

• - Total importe entregado: 85.860 euros.

Ahora nos reclaman la liquidación comunicando que la compra inicial del año 2010 se realizó por importe de 85.600 euros (80.000 euros más 5.600 euros de IVA).

A la vista de lo anteriormente citado y con referencia a la Sentencia del TC sobre inconstitucionalidad de varios artículos de la Ley de Haciendas Locales, ¿se puede entender que la venta realizada en el año 2017 se ha realizado por menor valor que la compra inicial del año 2010 y, por tanto, habría que anular la liquidación realizada?

Respuesta

La cuestión a resolver en la consulta hace referencia a si deben computarse las cantidades abonadas en concepto de IVA y otros gastos inherentes a la compra de un inmueble, a la hora de determinar el valor de adquisición del mismo, en cuyo caso, atendiendo a los precios de compra y de venta reflejados en las escrituras aportadas, se puede producir una minusvalía; o si, por el contrario, no cabe adicionar al precio ningún gasto soportado por el adquirente en el momento de la compra, como sostiene alguna Administración municipal.

El TS, en su Sentencia de 9 de julio de 2018 y posteriores, ha resuelto la controversia jurisprudencial y doctrinal planteada sobre el alcance práctico del pronunciamiento constitucional, concretando, a la luz de la Sentencia del TC de 11 de mayo de 2017, los criterios interpretativos sobre los arts. 107.1,107.2.a) y 110.4 del RDLeg 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales -TRLRHL-, que son los siguientes:

• - Primero, anulada y expulsada definitivamente del ordenamiento jurídico la prohibición que tenían los sujetos pasivos de probar la inexistencia de incrementos de valor en la transmisión onerosa de terrenos de naturaleza urbana ex art. 110.4 TRLRHL, puede el obligado tributario demostrar que el terreno no ha experimentado un aumento de valor y, por ende, que no se ha producido el nacimiento de la obligación tributaria principal correspondiente al IIVTNU.

• - Segundo, demostrada la inexistencia de plusvalía, no procederá la liquidación del impuesto (o, en su caso, corresponderá la anulación de la liquidación practicada o la rectificación de la autoliquidación y el reconocimiento del derecho a la devolución).

• - Tercero, en caso contrario, habrá de girarse la correspondiente liquidación cuantificándose la base imponible del impuesto de conformidad con lo previsto en los arts. 107.1,107.2.a) TRLRHL (que han quedado en vigor para los casos de existencia de incremento de valor). En relación con este último supuesto, esta Sala es consciente de que pudieran darse casos en los que la plusvalía realmente obtenida por el obligado tributario fuera tan escasa que la aplicación de los arts. 107.1 y 107.2.a) TRLRHL pudiera suscitar dudas desde la perspectiva del art. 31.1 de la Constitución -CE-. La cuestión, sin embargo, no ha sido resuelta por el Sentencia del TC de 11 de mayo de 2017.

Sobre la cuestión planteada, el TS en Sentencia de 12 de marzo de 2019 ha considerado que en la determinación de la existencia o inexistencia de incremento “es obligado atender a la comparación, exclusivamente, de los valores de adquisición y transmisión”, criterio que conlleva que no puedan incluirse en el valor de adquisición los gastos de urbanización posteriores a la misma. A tal efecto, señala el TS lo siguiente:

• “La doctrina de la cuestión de interés casacional que ha de ser fijada es que, para calcular la existencia de un incremento o de una disminución del valor de los terrenos en el IIVTNU, a los efectos del artículo 104.1 TRLHL, los gastos de urbanización soportados con posterioridad a la adquisición del terreno cuya posterior enajenación determina el hecho imponible, no deben considerarse como un mayor precio de adquisición puesto que se integran en el valor de los terrenos, como elemento del incremento de valor que se refleja en el precio de transmisión.”

En la citada Sentencia el TS entiende, por tanto, que los gastos de urbanización “no integran el valor de adquisición, por el simple hecho de que se producen en un momento posterior al que determina el inicio del periodo de cálculo del incremento de valor”, consideración que, interpretada “en sentido contrario”, permite afirmar que sí integran el valor de adquisición aquellos gastos que se originen en el momento de la adquisición del inmueble, entre los que cabe incluir las cantidades satisfechas en concepto de IVA por el comprador. En definitiva, a nuestro juicio, a la hora de establecer el valor de adquisición de un inmueble a los efectos de determinar la existencia o inexistencia de plusvalía por comparación con el valor de transmisión, deben tenerse en cuenta todos los gastos inherentes a la compra soportados por el adquirente en el momento de su adquisición.

Además, en aplicación de la doctrina del TS expresada en la referida Sentencia de 9 de julio de 2018, es preciso tener en cuenta que:

• 1) La aportación de las escrituras de compra y de venta del inmueble, cuando menos constituyen un principio de prueba indiciario de la inexistencia de plusvalías, aun cuando los importes declarados en las mismas no especifiquen separadamente el valor del suelo y el de la construcción, tal y como se deduce de los criterios aplicados en numerosas sentencias del TS posteriores a la citada de 9 de julio de 2018, y expresamente se recoge en Sentencia de 25 de abril de 2019, en la que señala que el hecho de que el informe pericial no diferencie entre el valor del suelo y el valor de la construcción no desvirtúa la acreditación de que ha habido una minusvalía.

• Debe considerarse, además, que el valor probatorio de lo declarado en las escrituras sería equivalente al que atribuye la doctrina del TS a la autoliquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, entre otras, en Sentencia de 23 de mayo de 2018, a cuyo tenor “una autoliquidación que contenga un ingreso se equipara en sus efectos, por la ley tributaria, a un acto de ejercicio de potestad en que se obtuviera el mismo resultado”, y conlleva “una verdad presuntiva de lo que en ellas se declara o afirma, incluso en lo favorable”.

• 2) Una vez aportada por el obligado tributario, “por cualquier medio”, la prueba de que el terreno no ha aumentado de valor, corresponde a la Administración -si no acepta el valor resultante- acreditar la existencia de plusvalías en el ámbito del procedimiento correspondiente, y así acreditar la inexistencia de pérdida patrimonial. A este respecto debe tenerse en cuenta que:

• • 1. El valor a considerar para la determinación de la existencia o inexistencia de plusvalías es el valor real conforme claramente sostiene la jurisprudencia del TS, sin que pueda aceptarse a tal efecto la mera referencia al valor catastral, que en ningún caso es asimilable directamente al valor real.

• • 2. La aplicación del medio de valoración a que se refiere el art. 57.1.b) Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria -LGT-, exige que la metodología técnica, los coeficientes resultantes y el período de tiempo de validez, hayan sido objeto de aprobación y publicación por la Administración tributaria que los vaya a aplicar.

• • 3. Como señala el TS en el apartado 3.5.f) de la citada Sentencia de 23 de mayo de 2018,“el método de comprobación del artículo 57.1.b) no es adecuado para valorar los bienes inmuebles a los efectos de los impuestos cuya base imponible lo constituye legalmente su valor real”.

En conclusión, si se compara el valor de adquisición del inmueble (80.000 euros) y se añade el IVA (5.600 euros), es decir, un total de 85.600 euros, y se compara con el valor de transmisión (85.000 euros) se produce una minusvalía, y por tanto no se debe girar liquidación. Procede, por tanto, la anulación de la misma.

Conclusiones

1ª. El TS, en su Sentencia de 9 de julio de 2018 y posteriores, ha resuelto la controversia jurisprudencial y doctrinal planteada sobre el alcance práctico del pronunciamiento constitucional, concretando, a la luz de la Sentencia del TC de 11 de mayo de 2017, los criterios interpretativos sobre los arts. 107.1,107.2.a) y 110.4 TRLRHL.

2ª. El TS en Sentencia de 12 de marzo de 2019 ha considerado que en la determinación de la existencia o inexistencia de incremento “es obligado atender a la comparación, exclusivamente, de los valores de adquisición y transmisión”, criterio que conlleva que no puedan incluirse en el valor de adquisición los gastos de urbanización posteriores a la misma. Entiende que los gastos de urbanización “no integran el valor de adquisición, por el simple hecho de que se producen en un momento posterior al que determina el inicio del periodo de cálculo del incremento de valor”, lo que, sensu contrario, permite afirmar que sí integran el valor de adquisición aquellos gastos que se originen en el momento de la adquisición del inmueble, entre los que cabe incluir las cantidades satisfechas en concepto de IVA por el comprador.

3ª. A nuestro juicio, a la hora de establecer el valor de adquisición de un inmueble a los efectos de determinar la existencia o inexistencia de plusvalía por comparación con el valor de transmisión, deben tenerse en cuenta todos los gastos inherentes a la compra soportados por el adquirente en el momento de su adquisición.

4ª. El valor probatorio de lo declarado en las escrituras sería equivalente al que atribuye la doctrina del TS a la autoliquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, entre otras, en Sentencia de 23 de mayo de 2018, a cuyo tenor “una autoliquidación que contenga un ingreso se equipara en sus efectos, por la ley tributaria, a un acto de ejercicio de potestad en que se obtuviera el mismo resultado”, y conlleva “una verdad presuntiva de lo que en ellas se declara o afirma, incluso en lo favorable”.

5ª. Aportada por el obligado tributario, “por cualquier medio”, la prueba de que el terreno no ha aumentado de valor, corresponde a la Administración -si no acepta el valor resultante- acreditar la existencia de plusvalías en el ámbito del procedimiento correspondiente, y así acreditar la inexistencia de pérdida patrimonial.

6ª. En definitiva, si se compara el valor de adquisición del inmueble (80.000 euros) y se añade el IVA (5.600 euros), es decir, un total de 85.600 euros, y se compara con el valor de transmisión (85.000 euros) se produce una minusvalía, y por tanto no se debe girar liquidación, por lo que procede la anulación de la misma.