¿Debe un solar estar inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a su adquisición por el ayuntamiento?

Planteamiento

El ayuntamiento tiene intención de adquirir un solar cercano a otras instalaciones municipales para su ampliación, siguiendo para ello el procedimiento establecido en el art. 11 RBEL (EDL 1986/10846) en relación con la LPAP. ¿Sería requisito necesario que dicho solar estuviera inscrito con anterioridad a la adquisición en el Registro de la Propiedad? ¿O sería suficiente con inscribirlo una vez firmado el correspondiente contrato de compraventa?

Respuesta

Tal y como establece la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas -LPAP-, es obligatoria la inscripción de todos los bienes municipales, puesto que su art. 36.1 así lo afirma y dicho precepto tiene carácter básico, de acuerdo con lo establecido en la Disp. Final 2ª de dicha Ley. Esta obligación ya estaba presente para las entidades locales, puesto que así se contiene también en el art. 36.1 del RD 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales -RBEL-.

De conformidad con el art. 1445 del Código Civil, publicado por RD de 24 de julio de 1889 -CC-, la compraventa es el negocio jurídico por medio del cual uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

Como obligaciones del vendedor, en virtud de lo establecido en el art. 1461 CC, se encuentran la entrega de la cosa objeto de venta y su saneamiento. De lo anterior se desprende que únicamente se pueden adquirir los bienes del titular de los mismos, toda vez que será éste el que pueda disponer de ellos, otorgando la correspondiente escritura pública. Así pues, resulta imprescindible identificar al legítimo titular del bien para poder adquirirlo, extremo que debería acreditarse a través de la inscripción en el Registro de la Propiedad (titularidad registral).

Del planteamiento de la consulta se desprende que la finca no figura inscrita en el Registro de la Propiedad, lo que dificulta conocer a ciencia cierta la titularidad del bien y, en último extremo, complica la inscripción en el Registro de la Propiedad de la transmisión que interesa a la corporación.

Debemos partir de la necesidad de inscripción registral de los títulos, de forma que se opere con total garantía y seguridad. Así, debemos recordar la regla genérica que prevé el art. 606 CC, conforme al cual “Los títulos de dominio, o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero”.

Siguiendo la línea de la seguridad jurídica, es el art. 1473 CC el que establece que, si se trata de un bien inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. El referido artículo termina concretando que “Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe”.

Al efecto de dotar de seguridad jurídica al expediente de contratación, resulta necesario que se proceda, por los que abanderan la legítima propiedad del bien, a su inscripción en el Registro de la Propiedad, de manera que, una vez que quede inscrito, la corporación tenga seguridad de estar adquiriendo el bien de su legítimo dueño, en los términos previstos en el referido art. 1473 CC, en relación con el art. 38 del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria -LH-, conforme al cual:

• “A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.

• Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero.”

De lo anterior cabe concluir que, si bien no es un requisito necesario que dicho solar estuviera inscrito con anterioridad a la adquisición en el Registro de la Propiedad, para dotar de seguridad jurídica a las operaciones efectuadas por la Administración, únicamente deben adquirirse bienes inmuebles en los que quede acreditada la titularidad registral, de forma que se cuente con todas las garantías y protección que otorga la fe pública registral.

Finalmente, recomendamos la lectura de la consulta “Extremadura. Adquisición directa por el Ayuntamiento de inmuebles no inscritos en el Registro de la Propiedad”.

Conclusiones

1ª. Tal y como establece la LPAP, es obligatoria la inscripción de todos los bienes municipales, puesto que su art. 36.1 así lo afirma y dicho precepto tiene carácter básico. Esta obligación ya estaba presente para las entidades locales, puesto que así se contiene también en el art. 36.1 RBEL.

2ª. Si bien no es un requisito necesario que dicho solar estuviera inscrito con anterioridad a la adquisición en el Registro de la Propiedad, para dotar de seguridad jurídica a las operaciones efectuadas por la Administración, únicamente deben adquirirse bienes inmuebles en los que quede acreditada la titularidad registral, de forma que se cuente con todas las garantías y protección que otorga la fe pública registral.