¿Debe practicarse liquidación por el IIVTNU en reparcelaciones urbanísticas?

Planteamiento

Mediante escritura de compraventa otorgada en septiembre de 2025, una junta de compensación correspondiente a uno de los sectores urbanísticos del plan general del municipio transmite a dos sociedades el pleno dominio de una finca.

Según dicha escritura, la junta adquirió el terreno por adjudicación realizada en el proyecto de reparcelación del sector, mediante certificación administrativa del ayuntamiento emitida en mayo de 2008.

El presidente de la junta de compensación solicita la no sujeción al impuesto, alegando que la junta ostentaba la titularidad con carácter fiduciario, destinada exclusivamente a sufragar la carga financiera de las obras de urbanización conforme a los convenios y acuerdos entre particulares recogidos en el proyecto de reparcelación. Señala que, por ese carácter fiduciario, la junta era titular registral, pero no titular económico pleno, actuando únicamente como cauce jurídico para financiar la urbanización.

En la solicitud de no sujeción se afirma expresamente:

• “La transmisión de la parcela no pone de manifiesto incremento de valor alguno en términos de capacidad económica real, al tratarse de una operación integrada en el proceso de equidistribución urbanística. La Junta de Compensación ostenta la titularidad de los terrenos con carácter meramente fiduciario, actuando como entidad urbanística colaboradora para la ejecución del planeamiento. Dicha titularidad no implica una propiedad económica plena, sino instrumental, siendo los verdaderos titulares económicos los propietarios integrados en la Junta. La transmisión realizada no responde a una finalidad lucrativa, sino a la ejecución del Proyecto de Reparcelación aprobado por el Ayuntamiento.”

Asimismo, se alega la ausencia de incremento patrimonial, al no existir capacidad económica en la transmisión, indicando que los ingresos obtenidos se encuentran íntegramente afectos, con carácter obligatorio, a la financiación de las cargas de urbanización. En consecuencia, se concluye que no se produce incorporación de riqueza al patrimonio de la Junta, al actuar esta como mero instrumento de gestión y canalización de recursos.

En la propia escritura de septiembre de 2025 se recoge expresamente esta manifestación de la junta: que es “propietaria registral con carácter fiduciario para sufragar la carga financiera de las obras de urbanización, según los acuerdos recogidos en el Proyecto de Reparcelación”.

A la vista de los hechos expuestos, procede determinar si debe practicarse liquidación por el impuesto o si la transmisión estaría no sujeta.

Respuesta

A la vista de la regulación contenida en los arts. 104 y 107 del RDLeg. 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales -TRLRHL-, y de lo establecido en el art. 23.7 del RDLeg 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana -TRLSRU-, no cabe duda de que la transmisión efectuada en septiembre de 2025 se encuentra sujeta y no exenta al IIVTNU, debiendo practicarse la correspondiente liquidación.

El art. 23.7 TRLSRU establece que:

• “Las transmisiones de terrenos a que den lugar las operaciones distributivas de beneficios y cargas por aportación de los propietarios incluidos en la actuación de transformación urbanística, o en virtud de expropiación forzosa, y las adjudicaciones a favor de dichos propietarios en proporción a los terrenos aportados por los mismos, estarán exentas, con carácter permanente, si cumplen todos los requisitos urbanísticos, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y no tendrán la consideración de transmisiones de dominio a los efectos de la exacción del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

• Cuando el valor de las parcelas adjudicadas a un propietario exceda del que proporcionalmente corresponda a los terrenos aportados por el mismo, se girarán las liquidaciones procedentes en cuanto al exceso.”

Por tanto, se debe distinguir entre las operaciones internas de equidistribución, exentas del impuesto, y las transmisiones patrimoniales realizadas por la junta de compensación a terceros, operaciones que se encuentran plenamente sujetas, siendo la propia junta de compensación sujeto pasivo del impuesto.

En este sentido, recomendamos la lectura de las consultas “Reparcelaciones y urbanización de terrenos. ¿Qué fecha debe tenerse en cuenta a efectos del IIVTNU?”y “Fechas a tener en cuenta a efectos del IIVTNU en reparcelaciones urbanísticas”.

Tal y como se pone de manifiesto en la consulta de la DGT V426/2016 de 3 febrero:

• “… no tiene la consideración de transmisiones de dominio a los efectos de la exacción del IIVTNU, las aportaciones de los terrenos al agente urbanizador, y la adjudicación a los propietarios de las parcelas resultantes una vez ejecutada la urbanización que no exceda de la que proporcionalmente corresponda a los terrenos aportados, quedando por tanto fuera las entregas de terrenos que se efectúen con el objetivo de satisfacer las cuotas de urbanización.”

A efectos del impuesto, lo relevante es que exista una transmisión del dominio o de facultades dominicales sobre terrenos urbanos susceptible de exteriorizar un incremento de valor conforme al art. 104 TRLRHL. Y en este caso concurren todos los elementos del hecho imponible. El hecho de que el precio obtenido quede afecto al pago de cargas urbanísticas o que la junta actúe como entidad urbanística colaboradora no elimina la existencia de transmisión onerosa ni impide que se produzca el devengo del impuesto.

Conclusiones

1ª. La transmisión efectuada por la junta de compensación a favor de terceros constituye una transmisión sujeta al IIVTNU, no resultando aplicable la no sujeción prevista en el art. 23.7 TRLSRU para las operaciones estrictamente reparcelatorias.

2ª. El carácter fiduciario o instrumental alegado por la junta de compensación no excluye la realización del hecho imponible, al existir una transmisión onerosa del pleno dominio a favor de terceros ajenos al proceso de equidistribución.