Contrato de arrendamiento suscrito entre el ayuntamiento, como arrendatario, y una persona física: ¿se extingue como consecuencia del fallecimiento de la arrendadora?

Planteamiento

El ayuntamiento es arrendatario de una nave existente en el municipio. La arrendadora era una persona física que acaba de fallecer.

Con motivo del fallecimiento de la arrendadora, ¿debe entenderse resuelto el contrato?

Dado que la nave es de gran utilidad para el servicio de mantenimiento del ayuntamiento ¿existe alguna posibilidad de continuar con el contrato de arrendamiento? Para ello, ¿debemos contar con la conformidad de los herederos?

En la actualidad, los herederos deben proceder a realizar los trámites de aceptación de la herencia. En caso de que el contrato siga vigente en la actualidad, ¿cuál es la situación hasta que los herederos puedan disponer de la finca?

Respuesta

Los negocios patrimoniales, como es el caso de un contrato de arrendamiento, son negocios jurídicos excluidos del ámbito de aplicación de la normativa aplicable en materia de contratación pública, tal y como se desprende del contenido del art. 9 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público -LCSP 2017-, recoge expresamente la exclusión de los contratos patrimoniales del ámbito de aplicación de la normativa aplicable en materia de contratación del sector público, en los siguientes términos:

• “1. Se encuentran excluidas de la presente Ley las autorizaciones y concesiones sobre bienes de dominio público y los contratos de explotación de bienes patrimoniales distintos a los definidos en el artículo 14, que se regularán por su legislación específica salvo en los casos en que expresamente se declaren de aplicación las prescripciones de la presente Ley.

• 2. Quedan, asimismo, excluidos de la presente Ley los contratos de compraventa, donación, permuta, arrendamiento y demás negocios jurídicos análogos sobre bienes inmuebles, valores negociables y propiedades incorporales, a no ser que recaigan sobre programas de ordenador y deban ser calificados como contratos de suministro o servicios, que tendrán siempre el carácter de contratos privados y se regirán por la legislación patrimonial. En estos contratos solo podrán incluirse prestaciones que sean propias de los contratos típicos regulados en la Sección 1.ª del Capítulo II del Título Preliminar, si el valor estimado de las mismas no es superior al 50 por 100 del importe total del negocio y, a su vez, mantienen con la prestación característica del contrato patrimonial relaciones de vinculación y complementariedad en los términos previstos en el artículo 34.2.”

Por tanto, como hemos visto, los contratos de arrendamientos, en su condición de negocios patrimoniales, son negocios excluidos del ámbito de aplicación de la LCSP 2017, por lo que son contratos que se rigen por lo dispuesto en la normativa patrimonial aplicable a los entes locales, así como por la normativa específica, esto es, la normativa que regula los arrendamientos.

En línea con lo expuesto, recomendamos la lectura del artículo de Miguel Javaloyes Ducha, “Los negocios patrimoniales en la Ley 9/2017, de Contratos del Sector Público. Especial referencia a la gestión patrimonial en las entidades locales”, publicado en la Revista de Derecho Local El Derecho, nº 70, pg. 2, de 28 de enero de 2.019.

Partiendo del marco normativo aplicable al supuesto que nos ocupa, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos -LAU-, señala en el apartado 1 de su art. 3 que se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el art. 2 LAU, mientras que el apartado 2 prevé que, en especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

A tal efecto, el apartado 3 del art. 4 LAU dispone que, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en el CC.

En ese sentido, la LAU no regula los supuestos en los que se produce el fallecimiento del arrendador, limitándose a regular el régimen jurídico del fallecimiento del arrendatario en su art. 33, al señalar que "en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato.

• La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario."

El CC tampoco regula cuestiones específicas en relación al fallecimiento del arrendador en sus arts. 1546 y ss, si bien, por aplicación de lo dispuesto en los arts. 657, 659, 661 y 1257 CC, los herederos del arrendador se subrogan en la posición del arrendador originario.

Por tanto, ante el fallecimiento del arrendador, debemos analizar cómo actuar ante los posibles herederos, incluso en caso de renuncia a la herencia.

Así, el art. 988 CC dispone que la aceptación y repudiación de la herencia son actos enteramente voluntarios y libres, mientras que el art. 989 CC añade que los efectos de la aceptación y de la repudiación se retrotraen siempre al momento de la muerte de la persona a quien se hereda.

Ahora bien, hay que tener en cuenta que la repudiación de la herencia por parte de los herederos en beneficio del resto de herederos que acepten la herencia acrece su parte, de tal manera que serán los herederos que sí han aceptado los que deben subrogarse en la posición de arrendador.

Asimismo, hay que aclarar que si, desde el fallecimiento del arrendador los herederos ni hubieran aceptado ni renunciado a la herencia, ésta se encontrará en la situación de herencia yacente . Hay que tener en cuenta que el heredero no adquiere los bienes hereditarios hasta el momento en que se produce su aceptación tácita o expresa de la herencia. Hasta que eso no se produce no adquirirá la condición de propietario. En el período que media entre el fallecimiento del causante y la aceptación del heredero, el patrimonio hereditario “yace” a la espera de que se realice la manifestación de voluntad de los causahabientes. En suma, la herencia yacente supone una comunidad de bienes que corresponde a una pluralidad de herederos, al no haberse aún producido la partición y adjudicación de la misma, y en la que cada heredero ostenta una cuota proporcional a su porción hereditaria, según se le hubiere atribuido por ley o disposición testamentaria.

En ese sentido, sentencias como la del del TSJ Navarra de 21 de octubre de 2005, EDJ 222381 , aceptan con naturalidad la generación de relaciones jurídicas entre una Administración actuante, por un lado, y una herencia yacente , por otra, o la Sentencia del TSJ Navarra de 26 de enero de 2006, EDJ 22870.

Por tanto, ante el fallecimiento del arrendador o arrendadora, no se extingue el contrato de arrendamiento, sino que éste se encuentra plenamente vigente, debiendo subrogarse en la condición de arrendador el heredero o herederos del fallecido. En tanto en cuanto no se acepte o repudie la herencia, la herencia yacente será frente a quien el ayuntamiento deba hacer el correspondiente desembolso de los gastos derivados del alquiler del bien inmueble, hasta que se depure la condición de heredero, que, como hemos visto, será el que se subrogue en la condición de arrendador.

Conclusiones

1ª. Con motivo del fallecimiento de la arrendadora, no se extingue el contrato de arrendamiento con el ayuntamiento, sino que éste se mantiene vigente, sin necesidad de conformidad por parte de los herederos.

2ª. A tal efecto, el contrato de arrendamiento, a pesar del fallecimiento de la antigua arrendadora, éste se encuentra plenamente vigente, debiendo subrogarse en la condición de arrendador el heredero o herederos del fallecido.

3ª. En tanto en cuanto no se acepte o repudie la herencia, la herencia yacente será frente a quien el ayuntamiento deba hacer el correspondiente desembolso de los gastos derivados del alquiler del bien inmueble, hasta que se depure la condición de heredero, que, como hemos visto, será el que se subrogue en la condición de arrendador.