Contenido mínimo del informe del arquitecto municipal para dar cumplimiento a la comunicación realizada por el Registro de la Propiedad al ayuntamiento, según art. 28.4 TRLSRU

Planteamiento

A los efectos de dar cumplimiento a la comunicación realizada por el Registro de la Propiedad al ayuntamiento, según el art. 28.4 TRLSRU, ¿cuál es el contenido mínimo que debe expresar el informe del arquitecto municipal al referirse a la situación urbanística? ¿Y cuál es el plazo máximo para responder por parte del ayuntamiento a esta comunicación del Registro de la Propiedad?

Respuesta

El legislador estatal, en el art. 28.4 del RDLeg 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana -TRLSRU-, alude al supuesto de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda por la Administración adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción, estableciendo lo siguiente:

• “No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:

• a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

• b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.

• c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.

• La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados.”

El informe a emitir por el arquitecto municipal debe aludir, por tanto, a la situación urbanística de la obra nueva, a partir de la clasificación del suelo en la que se ubica, y parámetros urbanísticos que sean de aplicación a la parcela. A partir de la constatación de estos elementos, se indicará si cuenta o no con licencia de obras, y la consecuencia que por la legislación urbanística se deriva de este hecho; suponiendo que carezca de licencia urbanística, a la vista del art. 108.7 del DLeg 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña -TRLUC-, ámbito territorial de la entidad local consultante, se establece que “Las construcciones y las instalaciones a las cuales no se puedan aplicar las medidas de restauración reguladas por el capítulo II del título séptimo y que no se ajusten al planeamiento quedan en situación de fuera de ordenación o de disconformidad, según corresponda en aplicación de los apartados del 1 al 6. En todos los casos, quedan fuera de ordenación las edificaciones implantadas ilegalmente en suelo no urbanizable”, y que es a lo que alude el art. 28.4 TRLUC.

Por lo demás, no hay fijada en la legislación estatal de suelo un plazo máximo para responder por parte del ayuntamiento a dicha comunicación del Registro de la Propiedad. Lo que se impone es la obligación al ayuntamiento de dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad esa situación urbanística de la obra nueva, con la consecuencia en otro caso de incurrir en responsabilidad si la omisión de este trámite ocasionase perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente.

Conclusiones

1ª. El informe del arquitecto municipal debe referirse a la concreta situación urbanística de la obra nueva, describiendo la actuación realizada, las condiciones urbanísticas aplicables a la parcela, si cuenta o no con licencia de obras, y con la consecuencia que se deriva de este hecho si carece de dicha licencia urbanística, atendiendo al art. 108.7 TRLUC.

2ª. No hay fijado en la legislación estatal de suelo un plazo máximo para responder por parte del ayuntamiento a dicha comunicación del Registro de la Propiedad, teniendo la entidad local la obligación de dictar la resolución a esos efectos, y en otro caso incurrir en responsabilidad si la omisión de dicho trámite ocasionase perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada.