Concesión de licencia de obras provisional: ¿es posible la sustitución del aval mediante un derecho real de garantía, sin desplazamiento de posesión? ¿Cómo habría de tramitarse?

Planteamiento

El Ayuntamiento ha otorgado una licencia de obras provisional para la construcción de un almacén en un vial. La ley catalana prevé que en estos casos ha de solicitarse al interesado un aval por el precio de desmontar la construcción.

Pues bien, el particular ha ofrecido al Ayuntamiento una finca, con valor superior al aval, para que, en caso de no ejecutar la demolición, el Ayuntamiento se quede con la finca y, con el valor de ésta, pueda costear la demolición.

¿Se permite sustituir un aval mediante un derecho real de garantía, sin desplazamiento de posesión? En caso afirmativo, ¿cuáles serían los trámites a llevar a cabo por el Ayuntamiento para realizar esa sustitución?

Respuesta

En el ámbito territorial de la entidad consultante, el art. 54.3.a) del DLeg 1/2010, de 3 de agosto, que aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña -TRLUC-, condiciona la autorización de usos y obras provisionales, no a la presentación de un aval, sino a:

• “a) La constitución de las garantías necesarias para asegurar la reposición de la situación alterada a su estado originario.”

Acudiendo a la normativa tributaria, podemos comprobar que son varios los distintos tipos de garantías que se pueden constituir en favor de la hacienda local para garantizar obligaciones tributarias, extensible a otro tipo de obligaciones económicas, entre las que se encuentra la hipoteca inmobiliaria. Así, respecto a la hipoteca inmobiliaria unilateral, el art. 66 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria -LGT-, apartados 2º,3º y 4º, determina que:

• “2. En relación con otras deudas se podrá constituir voluntariamente, como garantía en favor de la Hacienda pública, en los casos de aplazamiento y fraccionamiento o en los demás supuestos previstos en la normativa que resulte de aplicación, hipoteca inmobiliaria , hipoteca mobiliaria , prenda sin desplazamiento de la posesión o cualquier otro derecho real de garantía.

• 3. Si la garantía se hubiese constituido unilateralmente, su aceptación se hará por el órgano competente mediante documento administrativo, cuyo contenido se hará constar en el registro correspondiente.

• Con carácter previo se podrá solicitar informe al órgano con funciones de asesoramiento jurídico sobre la suficiencia de la garantía.

• La Hacienda pública, en su caso, autorizará la cancelación de la garantía en la misma forma establecida para la aceptación.

• 4. La ejecución de estas garantías se efectuará conforme a lo establecido en el artículo 74.”

A la hipoteca voluntaria unilateral se refiere el art. 141 del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria -LH-:

• “En las hipotecas voluntarias constituidas por acto unilateral del dueño de la finca hipotecada, la aceptación de la persona a cuyo favor se establecieron o inscribieron se hará constar en el Registro por nota marginal, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha de la constitución de la misma.

• Si no constare la aceptación después de transcurridos dos meses, a contar desde el requerimiento que a dicho efecto se haya realizado, podrá cancelarse la hipoteca a petición del dueño de la finca, sin necesidad del consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó.”

A nuestro juicio, el procedimiento para la aceptación de la hipoteca inmobiliaria unilateral que posibilite la concesión de la licencia de obras provisional para la construcción de un almacén en un vial, sería el siguiente:

• 1º.- Con carácter previo, es aconsejable que se solicite informe técnico sobre el valor económico de la obra de reposición de los terrenos a su estado original para determinar si el valor del bien hipotecado cubre dicha obligación, lo que en muchas ocasiones requerirá también informe técnico pericial de valoración del inmueble.

• 2º.- La constitución de la hipoteca debe aceptarse por escrito y en documento administrativo por el órgano competente del Ayuntamiento para dar la licencia de obras, en un plazo máximo de dos meses desde la formalización unilateral de aquélla por el propietario.

• 3º.- Debe inscribirse en el Registro de la Propiedad la aceptación municipal mediante nota marginal al asiento de inscripción de la hipoteca.

• 4º.- No se puede cancelar la hipoteca sin que se acepte por el Ayuntamiento.

Conclusiones

1ª. El art. 54.3.a) TRLUC condiciona la autorización de usos y obras provisionales, no a la presentación de un aval, sino a la constitución de las garantías necesarias para asegurar la reposición de la situación alterada a su estado originario.

2ª. Entre dichas garantías se puede aceptar la hipoteca voluntaria unilateral a la se refiere el art. 141 LH.

3ª. A nuestro juicio, el procedimiento para la aceptación de la hipoteca inmobiliaria unilateral que posibilite la concesión de la licencia de obras provisional para la construcción de un almacén en un vial, es el siguiente:

• - Solicitud previa de informe técnico sobre el valor económico de la obra de reposición de los terrenos a su estado original (y, en su caso, informe técnico pericial de valoración del inmueble).

• - Aceptación por escrito de la constitución de la hipoteca, en documento administrativo, por el órgano competente del Ayuntamiento para conceder la licencia de obras, en un plazo máximo de dos meses desde la formalización unilateral de aquélla por el propietario.

• - Inscripción de la aceptación municipal en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal al asiento de inscripción de la hipoteca.

• - No se puede cancelar la hipoteca sin que se acepte por el Ayuntamiento.