dic
2021

Comprobaciones a efectuar por el ayuntamiento para declarar no sujeta al IIVTNU una compraventa


Planteamiento

Un vecino ha presentado en el ayuntamiento escritura de compraventa de un solar edificado. El sujeto pasivo adquirió la vivienda hace dos años (noviembre 2019) por herencia, valorada en 300.000€ en la escritura de aceptación de herencia. La compraventa del mes de diciembre ha sido declarada por un importe de 250.000€. El sujeto pasivo alega que la compraventa no está sujeta a plusvalía o al IIVTNU, por haber registrado una pérdida.

¿Cuáles son las comprobaciones que debe efectuar el ayuntamiento antes de declarar no sujeta la compraventa al IIVTNU?

Respuesta

Como es conocido, la Sentencia del TC de 26 de octubre de 2021, ha declarado la inconstitucionalidad y nulidad de los arts. 107.1, segundo párrafo, 107.2 a) y 107.4 del texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, aprobado por el RDLeg 2/2004, de 5 de marzo -TRLRHL-.

Por ello, el RD-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, ha dado nueva redacción a ciertos preceptos de la TRLRHL, entre los que figura el nuevo aptdo. 5 del art. 104 TRLRHL, según el cual:

  • “No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición.
  • Para ello, el interesado en acreditar la inexistencia de incremento de valor deberá declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición, entendiéndose por interesados, a estos efectos, las personas o entidades a que se refiere el artículo 106.
  • Para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición del terreno se tomará en cada caso el mayor de los siguientes valores, sin que a estos efectos puedan computarse los gastos o tributos que graven dichas operaciones: el que conste en el título que documente la operación o el comprobado, en su caso, por la Administración tributaria.
  • Cuando se trate de la transmisión de un inmueble en el que haya suelo y construcción, se tomará como valor del suelo a estos efectos el que resulte de aplicar la proporción que represente en la fecha de devengo del impuesto el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total y esta proporción se aplicará tanto al valor de transmisión como, en su caso, al de adquisición.
  • Si la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas de los párrafos anteriores tomando, en su caso, por el primero de los dos valores a comparar señalados anteriormente, el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
  • En la posterior transmisión de los inmuebles a los que se refiere este apartado, para el cómputo del número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto el incremento de valor de los terrenos, no se tendrá en cuenta el periodo anterior a su adquisición. Lo dispuesto en este párrafo no será de aplicación en los supuestos de aportaciones o transmisiones de bienes inmuebles que resulten no sujetas en virtud de lo dispuesto en el apartado 3 de este artículo o en la disposición adicional segunda de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.”

De este nuevo precepto deducidos las siguientes conclusiones:

  • 1º.- Claramente la inexistencia del incremento de valor es un supuesto de no sujeción al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
  • 2º.- La inexistencia de incremento de valor, a priori, se determina por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición. Correspondiendo al interesado presentar los títulos que documenten las respectivas transmisiones.
  • 3º.- Para comprobar (para constatar) la inexistencia de incremento de valor, la administración debe considerar el mayor de los siguientes valores:
    • - Los que consten en el título que documente la operación.
    • - El comprobado por la administración tributaria.
  • Si no ha existido un procedimiento de comprobación de valores por parte de la administración, evidentemente se deberá tomar los valores que figuren en las escrituras públicas, sin perjuicio de que la administración realice un procedimiento de comprobación limitada.
  • 4º.- A los valores que se utilicen no deben añadirse ni restarse los gastos o tributos que graven las operaciones.
  • 5º.- Como la plusvalía lo que grava es la transmisión del terreno, si lo que se transmite es una edificación formada por suelo más la construcción, para determinar el valor del suelo se tomará la misma proporción (porcentaje) que represente el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.
  • 6º.- En el caso de que una de las transmisiones (la de adquisición o la de transmisión) lo son a título lucrativo, el valor del terreno será el declarado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
  • 7º.- En el supuesto de que finalmente se considere la transmisión como no sujeta, no cierra período impositivo, por lo que la fecha que se tendrá en cuenta no es la de la transmisión de ahora, sino la anterior, salvo las excepciones previstas en la norma.

Creemos que la nueva redacción del precepto no perjudica la doctrina sentada por el TS en relación a la materia, cuando en su Sentencia de 27 de marzo de 2019, considera que:

  • “Para acreditar que no ha existido la plusvalía gravada por el IIVTNU podrá el sujeto pasivo
  • (a) ofrecer cualquier principio de prueba, que al menos indiciariamente permita apreciarla, como es la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión que se refleja en las correspondientes escrituras públicas [cuyo valor probatorio sería equivalente al que atribuimos a la autoliquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en los fundamentos de derecho 3.4 de nuestras sentencias de 23 de mayo de 2018 (RRCA núms. 1880/2017 y 4202/2017), de 5 de junio de 2018 (RRCA núms. 1881/2017 y 2867/2017) y de 13 de junio de 2018 (RCA núm. 2232/2017];
  • (b) optar por una prueba pericial que confirme tales indicios; o, en fin,
  • (c) emplear cualquier otro medio probatorio ex artículo 106.1 LGT que ponga de manifiesto el decremento de valor del terreno transmitido y la consiguiente improcedencia de girar liquidación por el IIVTNU. Precisamente -nos interesa subrayarlo-, fue la diferencia entre el precio de adquisición y el de transmisión de los terrenos transmitidos la prueba tenida en cuenta por el Tribunal Constitucional en la STC 59/2017 para asumir -sin oponer reparo alguno- que, en los supuestos de hecho examinados por el órgano judicial que planteó la cuestión de inconstitucionalidad, existía una minusvalía.
  • 3.- Aportada -según hemos dicho, por cualquier medio- por el obligado tributario la prueba de que el terreno no ha aumentado de valor, deberá ser la Administración la que pruebe en contra de dichas pretensiones para poder aplicar los preceptos del TRLHL que el fallo de la STC 59/2017 ha dejado en vigor en caso de plusvalía. Contra el resultado de la valoración de la prueba efectuada por la Administración en el seno del procedimiento tributario correspondiente, el obligado tributario dispondrá de los medios de defensa que se le reconocen en vía administrativa y, posteriormente, en sede judicial. En la vía contencioso-administrativa la prueba de la inexistencia de plusvalía real será apreciada por los Tribunales de acuerdo con lo establecido en los artículos 60 y 61 LJCA y, en último término, y tal y como dispone el artículo 60.4 LJCA, de conformidad con las normas del Código Civil y de la Ley de Enjuiciamiento Civil.”

Conclusiones

Antes de declarar la transmisión no sujeta al IIVTNU, el ayuntamiento debe:

1º. Comprobar si los valores que indica el sujeto pasivo son los que figuran en los títulos que documentan las respectivas transmisiones (la de adquisición y la de transmisión).

2º. Comprobar si existen valores que hayan sido comprobados por la administración.

3º. A nuestro juicio, siguiendo el criterio del TS, el ayuntamiento también puede acreditar por cualquier medio admitido en derecho que sí ha existido incremento de valor (como tasaciones), pudiendo el interesado cuestionar los valores en sede contencioso administrativa.