¿Cómo se calcula el valor del terreno transmitido a efectos del IIVTNU?

Planteamiento

Con fecha 24 de octubre de 2002, se adquiere una parcela por valor de 123.257,89 €, según escritura de compraventa.

Con fecha 2 de junio de 2003, se construye una nave en la parcela por valor de 130.219,13 €, realizándose escritura de obra nueva en construcción, pasando el valor del inmueble a 253.477,02 €, según escritura. (123.257,89 + 130.219,13).

Con fecha 1 de octubre de 2014, se vende el inmueble por valor, según escritura de compraventa, de 170.000,00 €

El interesado solicita la no sujeción al impuesto del incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana por pérdida patrimonial, para ello presenta un informe de la empresa TINSA, en la que establece un valor de mercado del suelo en 2003 de 115.501,56 € (valor de mercado total 411.565,67 €) y en 2014 de 82.999,17 € (valor de mercado total 320.525,25 €).

Consultadas fuentes catastrales el valor del suelo ha ido incrementando de valor desde la adquisición hasta la fecha actual.

¿Tiene validez el informe de TINSA al establecer la diferencia de valores desde el 2003 al 2014, cuando la adquisición se produjo en 2002, aunque es cierto que se realiza la escritura de nueva construcción en 2003?

¿Es argumento suficiente en caso de aceptar el informe de TINSA el rebatirlo con el incremento del valor del suelo de la Dirección General del Catastro desde su adquisición hasta su venta?

En definitiva, plantear la sujeción o no al IIVTNU, por pérdida patrimonial

Respuesta

El art. 104.1 del RDLeg 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales -TRLRHL-, define el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana como:

• “…un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos…”

Del precepto transcrito deducimos las características del impuesto:

• 1º.- Es un impuesto voluntario para las corporaciones locales, por lo que podrán o no establecerlo. Así consta expresamente en el art. 59.2 del RDLeg 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales -TRLHRL-, que establece el carácter potestativo del IIVTNU junto con el ICIO.

• 2º.- Para su exigencia es necesario que el ayuntamiento adopte cuerdo de imposición y de aprobación de la ordenanza fiscal correspondiente.

• 3º.- Es un tributo directo, porque grava la renta cuando se produce, esto es con la transmisión del inmueble.

• 4º.- Grava el incremento del valor de los terrenos, no de las construcciones, por lo que son aquellos los que tienen que cumplir las condiciones impuestas en la norma.

• 5º.- Los terrenos gravados tienen que tener la naturaleza de urbanos de conformidad con las normas urbanísticas vigentes. Por tanto -y como ratifica expresamente art. 104.2 TRLRHL- no están sujetos al impuesto el incremento del valor de los terrenos de naturaleza rústica.

• 6º.- El incremento del valor se tiene que poner de manifiesta tanto en la transmisión de la propiedad de los terrenos como en la constitución o transmisión de derechos reales sobre los terrenos.

Por su parte, el art. 104.5 TRLRHL, en la redacción dada por el RD-ley 26/2021, de 8 de noviembre, dispone que:

• “5. No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición.

• Para ello, el interesado en acreditar la inexistencia de incremento de valor deberá declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición, entendiéndose por interesados, a estos efectos, las personas o entidades a que se refiere el artículo 106.

• Para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición del terreno se tomará en cada caso el mayor de los siguientes valores, sin que a estos efectos puedan computarse los gastos o tributos que graven dichas operaciones: el que conste en el título que documente la operación o el comprobado, en su caso, por la Administración tributaria.

• Cuando se trate de la transmisión de un inmueble en el que haya suelo y construcción, se tomará como valor del suelo a estos efectos el que resulte de aplicar la proporción que represente en la fecha de devengo del impuesto el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total y esta proporción se aplicará tanto al valor de transmisión como, en su caso, al de adquisición…”

A efectos de la consulta planteada, cabe traer también a colación el art. 107.5 TRLRHL, según el cual:

• “5. Cuando, a instancia del sujeto pasivo, conforme al procedimiento establecido en el artículo 104.5, se constate que el importe del incremento de valor es inferior al importe de la base imponible determinada con arreglo a lo dispuesto en los apartados anteriores de este artículo, se tomará como base imponible el importe de dicho incremento de valor.”

Dos cuestiones nos interesan resaltar: la primera, es que existen dos métodos para calcular la base imponible, esto es el valor de los terrenos: el real, que es el que figura en los títulos que documentan la operación (escrituras) o, si existe, el comprobado por la administración. Y el método objetivo o de valor catastral, que es el que se obtiene por aplicación del valor catastral.

Por ello, con la redacción actual de la norma, entendemos que no son válidos los informes de tasación de los terrenos, porque la norma acota perfectamente los métodos a tener en cuenta en el cálculo del valor de los terrenos.

La segunda cuestión, es que lo que se transmite es el terreno, no la vivienda, de tal manera que si tiene valor en la adquisición (123.257,89 euros), éste es el que hay que tener en cuenta porque es el que figura en la escritura (en el título que documenta la operación – art.107.5 TRLRHL)

Incluso para el supuesto en que en la venta no se distingue entre el valor de los terrenos y de la construcción, porque se calcula proporcionalmente. Así en el caso planteado en la consulta cuando se realiza la escritura de obra nueva, con un valor de 253.477,02 euros (123.257,89 suelo + 130.219,13 construcción), el suelo representa el 48,63% y la construcción el 51,37%. De tal manera que, en la venta por valor total de 170.000 euros, el 48,63% corresponderá a la construcción, es decir 82.665,64 euros, inferior al valor de compra, por lo que no se ha producido incremento de valor gravado por la plusvalía.

Conclusiones

1ª. Estableciendo la norma cómo se obtiene el valor de los terrenos transmitidos, no cabe admitir informes de tasación sobre los terrenos.

2ª. El incremento del valor del suelo de la Dirección General de Catastro no se debe tener en cuenta, porque el sistema de cálculo de la plusvalía no lo permite. En el caso de la utilización del método objetivo, sólo permite utilizar el valor catastral actual, aplicando los coeficientes correspondientes; pero entendemos que el interesado ha hecho uso de la facultad de utilizar los valores de adquisición y venta que figuran en la escritura.

3ª. A nuestro juicio, con los cálculos efectuados expuestos en el cuerpo de la respuesta, no se produce incremento de valor, por lo que no procede liquidar la plusvalía.