Cesión en precario de terreno privado al Ayuntamiento a cambio de la condonación del IBI

Planteamiento

Hace tres años el Ayuntamiento firmó con un vecino un acuerdo por el que el particular se comprometía a ceder en precario un terreno suyo al consistorio para que éste lo utilizara como aparcamiento público. A cambio, el particular no tendría que pagar el IBI de esos terrenos. En el acuerdo se indicó lo siguiente:

• "Como consecuencia de la cesión de uso del inmueble, el recibo del IBI devengado desde la firma del presente convenio correrá a cargo del Ayuntamiento. Considerando el artículo 7.2 de la Ley 58/2003 General Tributaria, según el cual tendrán carácter supletorio las disposiciones generales del Derecho Administrativo y los preceptos del Derecho común, así como el artículo 1156 del Código Civil que dispone que las obligaciones se extinguen, entre otros motivos, por confusión de los derechos de acreedor y deudor, y por tanto quedará extinguida la obligación de satisfacer el mencionado impuesto".

¿Es correcta dicha interpretación de la norma?

El problema ha surgido porque el Ayuntamiento ha seguido cobrando al particular dicho IBI y ahora incluso se lo exige con recargo.

Respuesta

El art. 111 de la Ley 33/2003, de 3 noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas -LPAP-, dispone que:

• “Los contratos, convenios y demás negocios jurídicos sobre los bienes y derechos patrimoniales están sujetos al principio de libertad de pactos. La Administración pública podrá, para la consecución del interés público, concertar las cláusulas y condiciones que tenga por conveniente, siempre que no sean contrarias al ordenamiento jurídico, o a los principios de buena administración. En particular, los negocios jurídicos dirigidos a la adquisición, explotación, enajenación, cesión o permuta de bienes o derechos patrimoniales podrán contener la realización por las partes de prestaciones accesorias relativas a los bienes o derechos objeto de los mismos, o a otros integrados en el patrimonio de la Administración contratante, siempre que el cumplimiento de tales obligaciones se encuentre suficientemente garantizado. Estos negocios complejos se tramitarán en expediente único, y se regirán por las normas correspondientes al negocio jurídico patrimonial que constituya su objeto principal.”

Por su parte, el art. 5 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases de Régimen Local -LRBRL-, señala que:

• “Para el cumplimiento de sus fines y en el ámbito de sus respectivas competencias, las Entidades locales, de acuerdo con la Constitución y las leyes, tendrán plena capacidad jurídica para adquirir, poseer, reivindicar, permutar, gravar o enajenar toda clase de bienes, celebrar contratos, establecer y explotar obras o servicios públicos, obligarse, interponer los recursos establecidos y ejercitar las acciones previstas en las leyes.”

Por otra parte, la condonación de deudas tributarias es un aspecto que está sujeto al principio de reserva de ley, tal y como indica el art. 8 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria -LGT-. En tal sentido se recoge en las Consultas siguientes:

• - Cataluña. Cesión gratuita del uso de terrenos privados al Ayuntamiento a cambio de la compensación del IBI: arrendamiento cuya renta coincide con el importe del IBI. Factura con repercusión de IVA y retención de IRPF.

• - Madrid. Donación de bien inmueble al Ayuntamiento a cambio de condonar el IBI.

Recordemos que el art. 75 LGT dispone que las deudas tributarias sólo podrán condonarse en virtud de ley, en la cuantía y con los requisitos que en la misma se determinen; por tanto, si no existe la Ley, la Entidad Local no puede condonar deudas.

Por ello, a pesar de la autonomía que gozan las Entidades Locales en la realización de contratos, formalmente no es posible establecer que la cesión de uso del inmueble lo es a cambio de que el Ayuntamiento se haga cargo del recibo del IBI, sino que, en su caso, la cesión del inmueble lo es con una renta equivalente al importe del recibo del IBI para cada año.

Debemos señalar que en el Derecho rige el principio de la irrelevancia del nomen iuris, porque prima la realidad del negocio jurídico que se realiza, independientemente del nombre que las partes concedan a ese negocio, y que se refleja en el aforismo “las cosas son lo que son y no lo que las partes dicen que son”; por ello, aunque el negocio jurídico se denomine “cesión a precario”, la existencia de una contraprestación periódica hace que tenga naturaleza de arrendamiento, debiendo aplicar el régimen jurídico y fiscal de éste.

A partir de esta premisa, estaríamos en presencia de un arrendamiento de la finca, con todas sus características, es decir, el arrendador o cedente debe presentar factura con IVA y retención del IRPF.

Una vez que se cumplan los requisitos para la compensación de deudas, la factura se podrá compensar con el importe del recibo del IBI que debe el arrendador.

Por ello, a nuestro juicio, el art. 7.2 LGT efectivamente realiza una remisión a las normas de Derecho Administrativo y de Derecho Común con carácter supletorio, es decir, para lo no regulado en la LGT, pero esta remisión no puede amparar que el Ayuntamiento se haga cargo del recibo del IBI del inmueble que se cede porque va en contra de la propia LGT.

Efectivamente, el art. 1156 del Código Civil, publicado por RD de 24 de julio de 1889 -CC-, establece que una forma de extinguir las obligaciones es mediante la confusión de los derechos de acreedor y deudor. Y el art. 1192 CC ratifica que quedará extinguida la obligación desde que se reúnan en una misma persona los conceptos de acreedor y de deudor.

Pero en el caso planteado en la consulta no hay confusión, porque el IBI debe continuar figurando a nombre del titular del inmueble.

Recordemos que el art. 63.1 del RDLeg 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales -TRLRHL-, indica que:

• “Son sujetos pasivos, a título de contribuyentes, las personas naturales y jurídicas y las entidades a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que ostenten la titularidad del derecho que, en cada caso, sea constitutivo del hecho imponible de este impuesto.”

Y los derechos constitutivos del hecho imponible en el IBI, de conformidad con lo previsto en el art. 61.1 TRLRHL, son los siguientes:

• “a) De una concesión administrativa sobre los propios inmuebles o sobre los servicios públicos a que se hallen afectos.

• b) De un derecho real de superficie.

• c) De un derecho real de usufructo.

• d) Del derecho de propiedad.”

El Ayuntamiento no ostenta ninguno de los derechos mencionados para que pueda ser sujeto pasivo del IBI y extinguirse por confusión, sin que pueda entenderse que el contrato de cesión en precario pueda ser título jurídico suficiente para realizar la modificación del sujeto pasivo del IBI.

Conclusiones

1ª. El Ayuntamiento no puede condonar los tributos a sus contribuyentes si no existe una norma que expresamente lo habilite.

2ª. A nuestro juicio, estaríamos en presencia de un arrendamiento, en el que la renta que tiene que pagar el Ayuntamiento sería el importe equivalente al IBI de cada año.

3ª. Por tratarse de un arrendamiento, el arrendador debe presentar factura con repercusión de IVA y retención de IRPF.

4ª. Una vez que existan las condiciones para la compensación de las deudas, podrá compensarse la factura del arrendador con el importe del IBI.

5ª. Consideramos que no puede producirse la confusión de los derechos del deudor y acreedor en el IBI porque el Ayuntamiento no es sujeto pasivo en este caso.

6ª. A nuestro criterio, la interpretación que se está dando a los preceptos que se mencionan en la consulta no son los adecuados.