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Lunes a Jueves: 10:00-14:00 y 16:00-18:00 / Viernes: 9:00-14:00En el municipio tenemos aprobado un plan parcial que inicialmente contaba con el promotor ‘A’, el cual presentó un aval y luego solicitó su sustitución depositándose nuevo aval por idéntica cuantía por el promotor ‘B’. Posteriormente ‘B’ adquirió la totalidad del suelo y se convirtió en promotor de la urbanización. Más tarde, la entidad ‘C’ adquirió parcelas privadas incluidas dentro del plan parcial y se convirtió en propietaria del suelo localizado en su ámbito territorial.
Seguidamente ‘C’ solicitó el inicio del procedimiento de declaración de incumplimiento de deberes legales de ejecución de las obras de urbanización por el promotor ‘B’ al amparo del art. 252 de la Ley 4/2017, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, proponiendo una terminación convencional mediante convenio o acuerdo con los propietarios o personas responsables de la ejecución que, no obstante la sustitución del sistema de ejecución, desearan continuar incorporados al proceso urbanizador y edificatorio.
Del convenio se desprende que las obras pendientes de realizar serán ejecutadas por ‘C’ (mercantil con objeto social amplio, no constituida para la urbanización, sino preexistente).
En atención a los arts. 252 y 253 de la Ley 4/2017 y al art. 114 del Reglamento de Gestión y Ejecución del Planeamiento de Canarias (Decreto 183/2018), entendemos que no se puede llevar cabo un convenio con el propietario para que asuma la ejecución de las obras de urbanización y edificación, sino que es preciso hacerlo con una sociedad constituida específicamente para llevar a cabo la urbanización. ¿Es correcta esta interpretación? ¿O es jurídicamente viable el planteamiento del convenio que supondría que la urbanización fuera asumida por el propietario de los terrenos a través de un sistema de ejecución forzosa?
En relación con la garantía constituida por ‘B’, en el convenio se reitera que, una vez finalizadas las obras, la misma será devuelta a ‘C’, ya que del expediente se desprende que las obras se financiarán con cargo a dicho aval y que la parte restante será asumida por ‘C’, propietario actual. Por tanto, este último no constituiría aval en garantía de la correcta ejecución de las obras y además se aprovecharía de la garantía constituida por el anterior dueño.
¿Es posible devolver la garantía a una entidad distinta a la que la constituyó?
¿El nuevo promotor puede actuar sin constituir garantía que responda de la buena ejecución de la urbanización?
¿Cuál sería la forma correcta de proceder respecto al aval que responde de la correcta ejecución de las obras que no han sido ejecutadas por el promotor que la constituyó, teniendo en cuenta que éste ya no es el propietario?
El procedimiento rebasa los seis meses que prevé el art. 115.4 del Decreto 183/2018. ¿El incumplimiento del plazo supone una irregularidad no invalidante? ¿O procede la declaración de caducidad del procedimiento?
En el ámbito territorial de la entidad local consultante, la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias -LSENPC-, regula tres supuestos de ejecución de la actuación urbanística en la modalidad de sistemas de ejecución:
Así, el art. 251.1 de la citada norma prevé que el sistema de ejecución forzosa se gestionará por el ayuntamiento mediante encomienda bien a sociedad mercantil de capital público, propia o perteneciente a cualquiera de las otras administraciones públicas de la comunidad autónoma, bien a la que constituya, en otro caso, con esta exclusiva finalidad. En este último caso la sociedad podrá ser de capital mixto, procediendo las aportaciones privadas de los propietarios de terrenos comprendidos en la unidad de actuación.
Por su parte, el art. 251.2 LSENPC complementa lo arriba señalado, en el sentido de disponer que la sociedad que asuma la encomienda de la gestión del sistema contratará con empresarios privados la realización de las obras de urbanización y edificación precisas.
El Decreto 183/2018, de 26 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión y Ejecución del Planeamiento de Canarias, al hilo de lo expuesto, señala en su art. 113.1 que el sistema de ejecución forzosa es el sistema de ejecución pública del planeamiento en virtud del cual el ayuntamiento concluye subsidiariamente la actividad de ejecución aún pendiente conforme a cualquiera de los sistemas de ejecución privada, en sustitución, por cuenta y cargo de los propietarios y de la persona o personas directamente responsables de esta ejecución como consecuencia del incumplimiento de los deberes y obligaciones legales e inherentes al sistema conforme al cual fueron adjudicatarios de dicha actividad de gestión.
Dicho artículo, además, incide en su apartado 2º en que la aplicación del sistema de ejecución forzosa requerirá la declaración, mediante resolución que agote la vía administrativa y por el procedimiento establecido en este reglamento, del incumplimiento de cualquiera de los deberes legales y las obligaciones inherentes del sistema de ejecución sustituido incluyendo de las asumidas voluntariamente, en su caso.
Asimismo, el art. 114.1 del Decreto 183/2018 señala que el sistema de ejecución forzosa se gestionará por el ayuntamiento mediante encomienda:
Como puede apreciarse, el régimen jurídico del sistema de ejecución forzosa parte de la necesidad de que la Administración sea quien ejecute la actuación urbanística en sustitución de los propietarios, bien por sus propios medios o mediante la constitución de una sociedad ad hoc, lo que no es lo que se da en el supuesto planteado.
Así pues, la sociedad C no puede erigirse en tercero capacitado para hacer frente a la prestación de dicho sistema de ejecución forzosa, por cuanto, en primer lugar, lo que procederá es que la Administración declare el incumplimiento de las sociedades A y B de los deberes legales y las obligaciones inherentes del sistema de ejecución sustituido y proceda a acordar la ejecución de la actuación urbanística mediante el sistema de ejecución forzosa.
En ese punto, el ayuntamiento deberá determinar cuál es la modalidad por la que opta para ejecutar el referido sistema de actuación, si bien mediante el uso de medios propios o mediante la constitución de una sociedad para tal fin, pero, como bien se señala en la consulta planteada, no cabe que la sociedad C sea la persona jurídica destinada a llevar a cabo dicha pretensión, toda vez que no se encuadra en las previsiones que, expresamente, recoge la normativa urbanística de la Canarias.
Esa es, pues, la previsión del art. 253.1 LSENPC, que señala que el procedimiento para la declaración del incumplimiento de deberes legales y obligaciones inherentes al sistema de ejecución privada elegido para la actuación de que se trate y su sustitución por el de ejecución forzosa se iniciará de oficio por el ayuntamiento, a iniciativa propia o en virtud del ejercicio de la acción pública.
En otro orden, en relación a la garantía depositada por la anterior mercantil, como bien se señala en la consulta planteada, no cabe que la misma sea devuelta, llegado el caso, a la sociedad C, que no fue quien la depositó, toda vez que la garantía definitiva depositada responde por la correcta ejecución del sistema de actuación, lo que conlleva, pues, que un nuevo tercero no podría ejecutar las obras de urbanización sin la debida garantía.
Esa situación implicaría que, en el seno del procedimiento al que aluden el art. 253 LSENPC y el art. 115 del Decreto 183/2018, la Administración deberá pronunciarse sobre la eventual incautación de la garantía si no se han cumplido las obligaciones determinadas en su momento.
Asimismo, el art. 115.7 del Decreto 183/2018 prevé que la tramitación del procedimiento no podrá superar los seis meses desde la publicación del acuerdo de iniciación del expediente, de forma que, transcurrido dicho plazo sin que se hubiera dictado y notificado resolución expresa o, en su caso, sin aprobación del convenio sustitutivo, se producirá la caducidad, procediendo al archivo de las actuaciones.
Ello conlleva, por tanto, que, en el supuesto planteado, iniciado el procedimiento para declarar el incumplimiento de las sociedades A y B y determinar la sustitución en la ejecución, superado el plazo de seis meses arriba citado, deberá procederse a la declaración de caducidad del procedimiento e incoarlo de nuevo, en los términos arriba señalados.
1ª. El sistema de ejecución forzosa se gestionará por el ayuntamiento mediante encomienda bien a sociedad mercantil de capital público, propia o perteneciente a cualquiera de las otras administraciones públicas de la comunidad autónoma, bien a la que constituya, en otro caso, con esta exclusiva finalidad. En este último caso la sociedad podrá ser de capital mixto, procediendo las aportaciones privadas de los propietarios de terrenos comprendidos en la unidad de actuación.
2ª. Por tanto, el sistema de ejecución forzosa es el sistema de ejecución pública del planeamiento en virtud del cual el ayuntamiento concluye subsidiariamente la actividad de ejecución no realizada por los propietarios.
3ª. Así pues, la sociedad C no puede erigirse en tercero capacitado para hacer frente a la prestación de dicho sistema de ejecución forzosa, por cuanto, en primer lugar, lo que procederá es que la Administración declare el incumplimiento de las sociedades A y B de los deberes legales y las obligaciones inherentes del sistema de ejecución sustituido y proceda a acordar la ejecución de la actuación urbanística mediante el sistema de ejecución forzosa.
4ª. No cabe que la sociedad C sea la persona jurídica destinada a llevar a cabo dicha pretensión, toda vez que no se encuadra en las previsiones que, expresamente, recoge la normativa urbanística de Canarias.
5ª. No cabe que la misma sea devuelta, llegado el caso, a la sociedad C, que no fue quien la depositó, toda vez que la garantía definitiva depositada responde por la correcta ejecución del sistema de actuación, lo que conlleva, pues, que un nuevo tercero no podría ejecutar las obras de urbanización sin la debida garantía.
6ª. Esa situación implicaría que, en el seno del procedimiento al que aluden el art. 253 LSENPC y el art. 115 del Decreto 183/2018, la Administración deberá pronunciarse sobre la eventual incautación de la garantía si no se han cumplido las obligaciones determinadas en su momento.
7ª. Iniciado el procedimiento para declarar el incumplimiento de las sociedades A y B y determinar la sustitución en la ejecución, superado el plazo de seis meses arriba citado, deberá procederse a la declaración de caducidad del procedimiento e incoarlo de nuevo, en los términos arriba señalados.