¿Cabe la adquisición de bien inmueble por el ayuntamiento con pago fraccionando en tres años y condición resolutoria?

Planteamiento

¿Puede un ayuntamiento adquirir un inmueble para destinarlo a ser la casa consistorial, con pago fraccionado en 3 años y condición resolutoria por la que, en caso de impago de una de las cuotas del precio acordado, el vendedor recupera el bien y se queda con el importe recibido hasta el momento en concepto de precio?

Respuesta

En materia de adquisiciones de bienes inmuebles por parte de los entes locales, por una parte, el art. 11.1 del RD 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales -RBEL-, indica que:

• “La adquisición de bienes a título oneroso exigirá el cumplimiento de los requisitos contemplados en la normativa reguladora de la contratación de las Corporaciones Locales. Tratándose de inmuebles se exigirá, además, informe previo pericial, y siendo bienes de valor histórico o artístico se requerirá el informe del órgano estatal o autonómico competente, siempre que su importe exceda del 1 por 100 de los recursos ordinarios del Presupuesto de la Corporación o del límite general establecido para la contratación directa en materia de suministros.”

De la misma forma, el art. 12.2 RBEL nos señala que si la adquisición lleva aneja alguna condición o modalidad onerosa, sólo podrán aceptarse los bienes previo expediente en el que se acredite que el valor del gravamen impuesto no excede del valor de lo que se adquiera.

La Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público -LCSP 2017-, en una primera aproximación, prevé en el art. 102.8 que se prohíbe el pago aplazado del precio en los contratos de las Administraciones Públicas, excepto en los supuestos en que el sistema de pago se establezca mediante la modalidad de arrendamiento financiero o de arrendamiento con opción de compra, así como en los casos en que la LCSP 2017 u otra Ley lo autorice expresamente.

A tal efecto, la Disp. Adic. 3ª LCSP 2017, en su apartado 9º, prevé expresamente que en los contratos que tengan por objeto la adquisición de bienes inmuebles, el importe de la adquisición podrá ser objeto de un aplazamiento de hasta cuatro años, con sujeción a los trámites previstos en la normativa reguladora de las Haciendas Locales para los compromisos de gastos futuros, de forma que este aplazamiento también podrá ser utilizado para la adquisición de títulos representativos de la titularidad del capital de entidades que formen parte del sector público de la entidad local para su reestructuración.

Tal y como establece el art. 174.1 del RDLeg 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales -TRLRHL-, en relación con los compromisos de gasto de carácter plurianual, la autorización o realización de los gastos de carácter plurianual se subordinará al crédito que, para cada ejercicio, autoricen los respectivos presupuestos.

Podrán adquirirse compromisos por gastos que hayan de extenderse a ejercicios posteriores a aquél en que se autoricen, siempre que su ejecución se inicie en el propio ejercicio y que, además, se encuentren en alguno de los casos siguientes, previstos en el art. 174.2 TRLRHL:

• “a) Inversiones y transferencias de capital.

• b) Los demás contratos y los de suministro, de consultoría, de asistencia técnica y científica, de prestación de servicios, de ejecución de obras de mantenimiento y de arrendamiento de equipos no habituales de las entidades locales, sometidos a las normas del Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, que no puedan ser estipulados o resulten antieconómicos por un año.

• c) Arrendamientos de bienes inmuebles.

• d) Cargas financieras de las deudas de la entidad local y de sus organismos autónomos.

• e) Transferencias corrientes que se deriven de convenios suscritos por las corporaciones locales con otras entidades públicas o privadas sin ánimo de lucro.”

Igualmente, en el art. 174.3 TRLRHL se establece que los gastos referidos en los anteriores casos no podrán referirse a un período superior a cuatro años, así como que los compromisos de gasto del art. 174.2.a) a imputar en ejercicios futuros no podrán sobrepasar los siguientes límites referidos al crédito inicial:

• a) En el ejercicio inmediato siguiente: 70%.

• b) En el segundo ejercicio: 60%.

• c) En los ejercicios tercero y cuarto: 50%.

Ello no obstante, en el art. 174.5 se establece que, en casos excepcionales, el pleno de la corporación podrá ampliar el número de anualidades, así como elevar los porcentajes a que se refiere el apartado 3º de este artículo.

La adquisición de un bien inmueble de titularidad de otra Administración Pública podrá, por tanto, contabilizarse como un gasto plurianual, ya que cumple el requisito del art. 174.2.a) TRLRHL (se trata de una inversión), e incluso las limitaciones en relación con el número de ejercicios y la cuantía de las cuotas podrían superarse siempre que, al tratarse de un caso excepcional, así lo acuerde el pleno de la corporación. Deberá, además, reflejarlo en el Plan de Inversiones plurianual, con las cuotas correspondientes a cada ejercicio económico a presupuestar.

Por ello, como vemos, la posibilidad de realizar un pago aplazado viene restringida por la normativa contractual a un plazo máximo de cuatro años, sin perjuicio de que, adicionalmente, deban cumplirse los requisitos de los gastos plurianuales previstos en el art. 174.5 TRLRHL.

Asimismo, el hecho de no cumplir con las condiciones que prevé el propio contrato como condiciones resolutorias implicará la restitución de las cosas, toda vez que al encontrarnos ante un negocio patrimonial, su ejecución y efectos se rigen por lo dispuesto en la normativa patrimonial y civil, dado el carácter de dicho negocio.

Así, el art. 1123 del Código Civil, publicado por RD de 24 de julio de 1889 -CC-, señala que:

• “Cuando las condiciones tengan por objeto resolver la obligación de dar, los interesados, cumplidas aquéllas, deberán restituirse lo que hubiesen percibido.

• En el caso de pérdida, deterioro, o mejora de la cosa, se aplicarán al que deba hacer la restitución las disposiciones que respecto al deudor contiene el artículo precedente.

• En cuanto a las obligaciones de hacer y no hacer, se observará, respecto a los efectos de la resolución, lo dispuesto en el párrafo segundo del art. 1120.”

Por tanto, dicha obligación sería ajustada a Derecho.

Conclusiones

1ª. La Disp. Adic. 3ª LCSP 2017, apartado 9º, admite la posibilidad de que en los contratos que tengan por objeto la adquisición de bienes inmuebles, el importe de la adquisición pueda ser objeto de un aplazamiento de hasta cuatro años, con sujeción a los trámites previstos en la normativa reguladora de las Haciendas Locales para los compromisos de gastos futuros, de forma que este aplazamiento también podrá ser utilizado para la adquisición de títulos representativos de la titularidad del capital de entidades que formen parte del sector público de la entidad local para su reestructuración.

2ª. Asimismo, cabría admitir como condición resolutoria la devolución del bien inmueble por impago, al amparo de lo prevenido en el art. 1123 CC.